Rustiche occasioni

Occasioni da non perdere per chi coltiva ancora il sogno di un buen retiro in campagna, tra antiche mura, viottoli silenziosi e verde a profusione. Oggi infatti l'offerta è abbondante e i prezzi tagliati di un buon 20% rispetto ai valori pre crisi. Ma soprattutto, stretto tra crisi economica e immobiliare da un lato e fiscalità sempre più aggressiva dall'altro, il mercato mette oggi a disposizione una tipologia di immobili quantomai variegata e per tutte le tasche. Certo anche la domanda è molto debole, ma qualcosa comincia a muoversi anche su questo fronte: non a caso prossimi al capolinea appaiono sia l'aumento dell'offerta sia la flessione dei prezzi. Insomma, secondo quanto emerge dalle analisi svolte dal Centro studi di Casa.it e da Tecnocasa, qualcuno ha cominciato a cogliere le opportunità sul mercato, sia pure con un approccio molto selettivo e con l'avvio di nuovi trend. Per fare qualche esempio, aumenta la richiesta di rustici e casali con orto e giardino nelle zone relativamente vicine alle città, soprattutto del Nord Italia, da utilizzare come prima casa per spendere meno e puntare su una migliore qualità della vita. Al tramonto invece la caccia alle grandi proprietà per impiantare attività di agriturismo, anzi in molti casi chi ha comprato in passato oggi sta vendendo: la crisi non ha fatto decollare queste attività o le ha rese troppo poco redditizie specie quando si trattava di neo imprenditori con tanto entusiasmo ma scarsa esperienza alla spalle. E poi boom di vendite in Toscana e in genere in tutte le regioni in passato più gettonate: «Su di un totale di oltre 150 mila immobili in vendita nelle regioni analizzate, spicca la Toscana che copre il 37% dell'offerta totale», spiegano gli analisti di Casa.it. «Seguono ma più distanziate il Piemonte con il 14%, la Lombardia con il 12% e l'Emilia Romagna con il 9%, mentre Marche, Abruzzo, Lazio e Umbria insieme rappresentano il 20% dell'offerta sul mercato». «Quasi intatti invece», secondo quanto registra un'analisi di Tecnocasa, «l'interesse da parte degli acquirenti stranieri, che però rappresentano solo una piccola parte del mercato e in genere si indirizza solo verso le proprietà più caratteristiche, da utilizzare anche come residenza per svernare o per l'età della pensione». Ecco comunque l'andamento del mercato nelle principali regioni italiane.

 

Piemonte. Nelle province di Alessandria e Asti da inizio anno l'offerta di cascine, spesso da ristrutturare, è aumentata del 6%: colpa, oltre che della crisi, di una domanda più orientata verso il segmento ville, moderne o d'epoca, anche da riqualificare. Durante l'ultimo boom immobiliare molte delle vecchie cascine più grandi sono state acquistate per progetti di riconversione e frazionamento da cui ricavare almeno 4 o 5 appartamenti di grandi dimensioni, tra 120 e 200 metri quadrati, a volte completando l'insieme con piscina e campo da tennis. Oggi queste operazioni si fanno ma, data la forte riduzione sui margini di guadagno, prestando maggiore attenzione a zone, dinamiche di mercato, prezzi di acquisto e di ristrutturazione. In generale, rispetto a 10 anni fa, l'attenzione si è spostata verso zone meno famose dell'Astigiano, ma comunque vivaci.

 

Lombardia. La flessione della domanda non si è ancora arrestata, ma qualche piccolo segnale di miglioramento si comincia a sentire, specie nel segmento di livello alto. Alle porte di Milano, dai primi anni 2000 si sono avviate numerose operazioni di riqualificazione di vecchie cascine lombarde trasformate in appartamenti tra gli 80 e i 150 metri quadrati. A seconda dei materiali usati i prezzi di vendita sono comunque rimasti sempre sostenuti rispetto alle molte case di nuova realizzazione dell'hinterland, oggi in surplus di offerta. A scegliere di abitare in questo tipo di immobile sono soprattutto giovani coppie benestanti cui basta un mutuo inferiore al 60% del valore della casa. Nell'Oltrepò pavese vanno invece per la maggiore i rustici da ristrutturare, da usare però solo per il weekend. Anche in quest'area i valori, cresciuti fortemente dal 2001 al 2006, da tre anni in qua hanno ceduto fino al 10% del prezzo. Chi compra un'abitazione ristrutturata la vuole anche a basso impatto energetico, ed è disposto a pagarla il 10% in più.

 

Umbria e Marche. Domanda ancora in calo ma meno che in passato in Umbria, nelle province di Perugia e Terni, da una flessione del 18% a una del 9% a Perugia, mentre nella provincia di Terni la discesa è stata del 13,8%. A cercare casa in queste zone sono famiglie over 45 anni, anche già nell'età della pensione, che hanno deciso di abbandonare la città. Molto variabili i prezzi in loco che spaziano tra 250 mila e 650 mila euro, a seconda anche della presenza di terreni a coltivazione diretta, piscina o campi da tennis, equitazione, boschi e laghetti. Frequenti gli acquirenti stranieri, specie inglesi, danesi e olandesi. «Tra questi i più ricchi continuano a preferire la Toscana, tuttora molto più cara», continua l'analisi del Centro Studi di Casa.it, «mentre qui i prezzi sono in media più bassi di un buon 30%».

Anche nelle Marche, in particolare nella provincia di Pesaro e Urbino, la domanda, anche estera, di casali e rustici da ristrutturare ha avuto una forte impennata ad inizio anni 2000, salvo ripiegare fortemente negli ultimi anni.

Sono così cresciuti i valori di vendita che oggi scontano, dopo gli ultimi tre anni di forte crisi, ribassi del 20% in media. La domanda nazionale deriva, oltre che dalle Marche, anche dall'Emilia Romagna e dal Lazio, ed è composta per lo più da famiglie benestanti in età avanzata a caccia di un buen retiro.

 

Puglia. La moda della masseria da ristrutturare ha ormai toccato probabilmente il suo apice, in quanto i prezzi dei prodotti più lussuosi sembrano essersi attestati intorno ai 5.000 euro al metro quadrato, con punte di 9.000 euro per gli immobili ristrutturati di maggior pregio.

Il mercato delle masserie ha iniziato circa 25 anni fa a diventare oggetto di attenzione di famiglie e imprenditori provenienti principalmente dal centro e nord Italia per passare le vacanze a un passo dalle splendide spiagge salentine.

Con il passare degli anni il mercato è cresciuto sempre di più grazie anche agli acquisti da parte di alcuni vip. Ma anche questa nicchia di mercato sta conoscendo oggi i morsi della crisi. Esistono ancora immobili da ristrutturare, ma si tratta di edifici giudicati ora molto costosi rispetto al loro stato di fatto. In sintesi, si è allargata la forbice tra i prezzi della domanda e dell'offerta con differenziali anche del 20%.

 

Sicilia. Come per la Toscana, l'Umbria e le altre regioni centrali, anche in Sicilia negli anni scorsi il mercato immobiliare dei casali o dei rustici o dei bagli ha conosciuto un vero boom perché legato soprattutto al business degli agriturismi. «Dalla provincia di Catania a quella di Messina o di Trapani, le iniziative legate al turismo territoriale e alla formula dell'agriturismo si sono moltiplicate, vivacizzando un mercato immobiliare che sino a una decina di anni prima era molto debole», continua l'analisi di Casa.it. Per quanto riguarda gli immobili di dimensioni e qualità medie (non più di 5 camere da letto), oggi i prezzi sono diventati molto interessanti e viaggiano in un range compreso tra 150 mila e 300 mila euro. Ma naturalmente la richiesta per un baglio indipendente nelle vicinanze di Taormina o a Brucoli supera facilmente queste cifre. Tuttavia per gli immobili più cari e nelle zone più prestigiose la situazione di mercato è più difficile: la domanda è attenta e molto selettiva, i tempi di vendita si allungano inevitabilmente e le trattative possono durare anche oltre i nove mesi. (riproduzione riservata)

 

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