Rivalutazione degli immobili più facile

Possibile la rivalutazione degli immobili grazie alla trasformazione con immediato effetto positivo sulla situazione patrimoniale della società. La cronica sottocapitalizzazione di molte piccole e medie imprese è ormai una caratteristica che rischia di creare non poche difficoltà alle stesse. Si pensi solo agli effetti che ciò comporta nel momento in cui la pmi cerchi di ottenere un finanziamento da parte del mondo creditizio. Ma è anche vero che i valori espressi dal bilancio di alcuni beni sono talvolta al di sotto di quelli di mercato senza la possibilità di rimettere in linea i due parametri a causa delle regole contabili nazionali che impediscono (quasi sempre) la rivalutazione. Ci si può riferire all'ipotesi degli immobili riscattati alla conclusione di un contratto di leasing. Gli stessi sono iscritti in bilancio al prezzo di riscatto e quindi ad un valore di certo minore rispetto a quello di mercato (nonostante gli andamenti non positivi dello stesso). Il prezzo di riscatto non raramente è infatti quantificato in misura pari a circa il 10% del costo sostenuto dalla società di leasing per l'acquisto.

Ciò detto per le imprese minori si può ipotizzare una strada per riportare tali valori a quelli di mercato. L'operazione è quella della trasformazione societaria. Ecco un esempio. Alfa sas ha riscattato dal leasing un immobile a 10 mila euro. Il valore di mercato dello stesso è però di 100 mila euro. La stessa potrebbe ipotizzare di trasformarsi in srl con la possibilità nella nuova veste di iscrivere l'immobile al valore di mercato (e quindi di risultare maggiormente capitalizzata). Il tutto senza problematiche fiscali essendo la trasformazione un'operazione neutra: i maggiori valori iscritti (la differenza tra 100 mila e 10 mila) non sono plusvalenze tassate anche se poi negli anni successivi non daranno luogo ad ammortamenti deducibili.

Per procedere alla trasformazione è necessaria la redazione di una perizia la quale deve accertare che il capitale della srl risulti quanto meno pari al minimo legale. In sede di perizia sarà espresso anche il valore di mercato dell'immobile è sarà proprio questo il riferimento per l'iscrizione del valore nel bilancio della srl.

La possibilità in sede di trasformazione di iscrivere i maggiori valori risultanti dalla perizia è stata sostenuta dalla massima dei Consigli notarili del Triveneto del settembre 20011. Nella stessa si sostiene che in ipotesi di trasformazione di società di persone in società di capitali non sussiste alcun obbligo di legge di imputare a capitale della società trasformata il patrimonio netto della società di persone eccedente il capitale preesistente, quale risultante dalla perizia di stima.

Per tornare al nostro esempio tale affermazione significa che nel bilancio della srl nata dalla trasformazione della precedente Sas sarà possibile (non è invece previsto un obbligo di tale comportamento) iscrivere l'immobile riscattato dal leasing al valore di mercato di 100 mila euro con ciò incrementando il valore patrimoniale della società. (riproduzione riservata)