Sembra quasi il titolo di un film: 2021 ritorno a New York. Dopo la grande fuga del 2020, con negozi e attività chiuse e gran parte degli abitanti che sfollavano in California, Florida o più semplicemente nel paesello natio, la città della grande mela si sta infatti rapidamente ripopolando. Lo si osserva girando per le strade di Manhattan, ma lo dicono ancora di più i numeri del comparto immobiliare: dopo il crollo dello scorso anno i canoni di affitto sono già tornati ai livelli pre Covid, e anche i prezzi di vendita stanno rapidamente risalendo la china, colmando passo dopo passo quel -15% accusato lo scorso anno. «Giugno, luglio e in parte anche agosto sono stati mesi molto attivi», conferma Francesco Cirillo, founder e socio della società immobiliare Ubiq NY. «Quello del 2021 in particolare è stato il migliore luglio dal 2013, specie nel segmento del lusso ovvero quello dove i prezzi viaggiano oltre i 5 milioni di dollari ad appartamento. E in realtà tutti i primi sei mesi dell'anno corrispondono al miglio primo semestre dal 2007 in termini di vendite. Il segmento lusso addirittura ha superato il record del 2015 con una crescita del 16% in termini di compravendite». Il perché è semplice: come sta accadendo anche in Italia, dopo i molti mesi confinati in casa a causa del lockdown, anche a New York molti oggi sono alla ricerca di abitazioni più grandi e più belle. E i prezzi ribassati rappresentano una ghiotta occasione da non lasciarsi sfuggire, complici anche i bassi tassi di interesse che rendono i mutui particolarmente convenienti. «Infine, molti si ritrovano con buoni risparmi nel cassetto grazie alle poche spese durante il lockdown e soprattutto ai lauti guadagni offerti dalle piazze azionarie, Wall Street in primis», aggiunge Cirillo, «elementi che spingono a investire in un'abitazione, anche perché il trend dei prezzi delle case appare promettente nel medio lungo termine per chi compra adesso».
La domanda si conferma infatti tuttora piuttosto sostenuta per quanto riguarda questo avvio d'autunno, il che vuol dire che, se il trend venisse confermato, il mercato residenziale di Manhattan si avvia a chiudere il miglior anno della storia in termini di volumi transati, oltre i 30 miliardi di dollari. «Certo, è vero che il mercato rimane molto vario con appartamenti troppo cari che non si vendono, ma al contrario quelli prezzati correttamente vengono venduti con aste al rialzo. E lo conferma il trend dello stock immobiliare, ovvero l'ammontare dell'invenduto, che si va riducendo rispetto allo scorso trimestre, contribuendo a stabilizzare i prezzi». Ma come accennato, la molla principale che spinge all'acquisto è il desiderio di più spazio. «Lo conferma l'andamento della fascia alta del mercato, in forte rialzo, il che spinge le vendite di case più grandi a nuovi livelli», sottoliea Pamela Liebman, presidente e ceo di The Corcoran Group. «La quota di mercato per abitazioni con due o tre camere da letto, e anche di più, è salita a livelli record, crescendo rispettivamente del 34% e del 20%. A causa dell'aumento delle vendite in questa categoria, le quotazioni medie sono aumentate rispetto all'ultimo trimestre, dando una bella spinta al mercato delle case da 5 milioni di dollari. Un anno e mezzo dopo l'inizio della pandemia, si può tranquillamente affermare che New York City ha ritrovato il suo equilibrio».
Naturalmente l'ottica cambia se si guarda al mercato di New York dal di fuori, cioè con l'ottica di un acquirente straniero, italiano. Quali sono in questa fase i criteri per comprare bene a fini d'investimento? «In questo momento andrei a comprare dove i prezzi sono scesi di più», spiega Cirillo. Questo non vuol dire per forza individuare una zona o un palazzo perché anche all'interno dello stesso palazzo si possono trovare buoni e cattivi affari, ad esempio perché un venditore è più motivato a vendere rispetto a un altro. E' importante sapere confrontare e scegliere. In generale a New York si è agevolati dalla totale trasparenza del mercato che consente di verificare l'offerta reale, la permanenza di un immobile sul mercato, il trend storico. Visto l'impatto della recente pandemia e la scelta probabile di molti di rimanere in smart working, non andrei però a scegliere piani troppo bassi e con poca luce. E neanche molto lontani da una zona verde o dal fiume».
Non mancano poi le zone della città che possono essere considerate evergreen, per esempio quelle in prossimità di Central Park quindi nell'Upper East Side, Upper West Side e la zona di Midtown compresa tra la 51esima e la 59esima strada e tra la Sesta e Lexington, anche se per la verità questi quartieri sono meno richiesti di una volta. «Ci sono invece molte più transazioni e prezzi più alti nella parte Sud di Manhattan, ovvero in zone ever green come il West Village, Soho e Tribeca”, prosegue Cirillo. «Questi quartieri hanno prezzi al metro molto cari, ma a causa dell'altissima richiesta, gli immobili si vendono e si affittano molto velocemente. Senza contare che le spese di condominio e le tasse tendono a essere inferiori a quelle di Midtown».
Ma, al di là dell'attuale rialzo generalizzato, quali sono invece le zone della città che possono essere considerate più promettenti? L'attenzione come spesso accade si concentra sui quartieri in via di trasformazione. Per quanto riguarda Manhattan, i quartieri che sono cambiati notevolmente negli ultimi anni sono sicuramente Hudson Yard e il Lower East Side (ora la zona di Essex Crossing e Chinatown seguono il trend essendo attaccate al LES e a Soho). Un'altra zona in continua crescita è Nomad (North of Madison Square Park), in particolare la zona più a ovest ( che era rimasta leggermente più indietro) sulla Broadway tra la 28 e 34esima strada, dove hanno costruito il Virgin Hotel.
Per quel che riguarda Brooklyn invece, «l'area appare in costante crescita ormai da anni in quasi tutti i suoi molti quartieri”, sostiene Cirillo. «Da Williamsburg a Greenpoint, da Dumbo a Carrol Gardenm fino a Gowanus, Red Hook, Bushwick, Clinton Hill, Navy Yard».
Infine, ma è forse la domanda più importante per un investitore estero. È ragionevole pensare che i prossimi mesi rappresentino un'opportunità d'investimento storica a New York, analogamente a quanto avvenuto dopo la crisi finanziaria del 2008? Al momento le aspettative e i segnali sono di chiara e veloce ripresa, ma molto dipenderà dal Covid e sue varianti, e quindi dall'andamento dei contagi, non ancora del tutto sotto controllo nemmeno negli Usa. A differenze dell'Italia e dell'Europa tuttavia, gli Stati Uniti hanno un economia che rimbalza più velocemente e quindi tende a scendere e risalire a V. E negli Stati Uniti New York è sempre la capofila. I tassi di finanziamento sono ai minimi storici e New York si sta ripopolando in fretta. “Ci sono ottime opportunità e non credo che dureranno a lungo», conclude Cirillo. «L'importante però è non focalizzassi sui ritorni immediati da messa a reddito, anche se i canoni di locazione in molte zone hanno già recuperato il gap dovuto alla fase di lockdown». (riproduzione riservata)
