La provincia rialza la testa, e stavolta di pari passo con le grandi città, che di solito anticipano la ripresa. Dopo anni di sonnolenza, il mercato della casa nelle città intermedie italiane ha ripreso a correre, sia in termini di prezzi che di volumi. Un trend, registrato in tutto il Paese, risultante dall'onda lunga della pandemia. Lo scorso anno, infatti, il numero di compravendite di case in Italia ha fatto segnare un'accelerazione senza precedenti (+34%) a seguito del rimbalzo delle transazioni dopo il fermo dell'anno prima determinato dai lockdown. Ma non solo. A dare nuova linfa al mercato è arrivato anche l'effetto sostituzione che ha indotto migliaia di famiglie a modificare le proprie abitudini abitative alla ricerca di soluzioni immobiliari più in linea con il nuovo stile di vita imposto dal Covid: spazi più grandi per lo smart working, aree all'aperto come terrazze e giardini, e un ritrovato amore per le città minori che ha dato impulso alla ripartenza del mercato immobiliare di provincia. Ma esistono almeno altre due condizioni che hanno fatto da sfondo a questo rilancio. «La corsa dei prezzi ha imposto alle famiglie di rivedere le proprie decisioni di investimento andando a individuare nella casa un porto sicuro per i propri risparmi», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile del centro studi di Abitare Co. «Una situazione esacerbata dall'arrivo del conflitto in Ucraina che ha accelerato questo processo di messa al riparo dei capitali. Soprattutto nelle province italiane più ricche dove i capitali si erano accumulati durante la pandemia come conseguenza dell'innalzamento del tasso di risparmio imposto dai lockdown». Una condizione che ha spinto sia il mercato delle prime case, con la ricerca di soluzioni abitative per le famiglie più in linea con i nuovi desiderata, sia anche del mercato per investimento, soprattutto nelle città universitarie dove il valore delle abitazioni ha fatto segnare lo scorso anno un'accelerazione consistente. Infine, la voglia di più spazio e più verde, specie dopo il lockdown, in alcune città ha dato una marcia in più ai quartieri periferici, come accaduto per esempio a Bergamo e a Parma. In base all'analisi realizzata da Nomisma, infatti, a fronte di una variazione media dei prezzi delle abitazioni dell'1,2% nel 2021, a Perugia i prezzi delle case del centro sono saliti del 3,5%, a Modena del 3,2% e a Trieste del 2,9%. Il dinamismo della domanda ha la sua cartina tornasole nei tempi medi di vendita. Nelle 13 principali città di provincia del Paese, secondo Nomisma, il periodo necessario per concludere una transazione immobiliare è calato dai 7,3 mesi necessari prima della pandemia ad appena 5,6 mesi del 2021. Mentre lo sconto praticato dal venditore, come conseguenza dell'aumento della domanda, ha fatto segnare una contrazione vicina al 20% passando dal 14,8% praticato in media nel 2019 all'11,8% registrato lo scorso anno.
«Esistono tuttavia anche altri elementi che hanno contribuito a rinvigorire, e continuano a farlo anche ora, il mercato delle province italiane», continua Ghisolfi. «Si tratta del Superbonus 110 e del Pnrr che stanno permettendo di ridisegnare il volto di numerose aree nelle città minori spianando la strada a progetti di rigenerazione urbana che contribuiscono a stimolare la domanda di nuove abitazioni». Un esempio di questo tipo è il progetto Nopa targato Aquileia Capital Services che porterà al recupero e alla valorizzazione di un intero quartiere nella zona nord di Parma, creando immobili pensati soprattutto per rispondere alle nuove necessità abitative di famiglie e giovani. Stesso intento quello del gruppo Vitali, regista dei lavori per la realizzazione della Città del futuro a Bergamo, un progetto che prevede la riqualificazione e la valorizzazione di una vasta area urbana di oltre un milione di metri quadri di superficie con la realizzazione di appartamenti di grado A oltre a servizi e centri direzionali. Ad Ancona invece dovrebbero partire, a breve, i lavori per la conversione dell'ex complesso scolastico-religioso delle Pie Venerini che verrà trasformato in un complesso residenziale da 54 appartamenti». I lavori di riqualificazione di immobili storici sono arrivati a lambire anche il mare. Come è avvenuto a Livorno con la riqualificazione dell'area portuale dove nasceranno circa 50 appartamenti. Mentre a Piacenza Prelios ha avviato il recupero dell'ex Manifattura Tabacchi dove nascerà lo sviluppo “Le Case nel Parco”, un progetto da 260 abitazioni. Sempre Prelios, e sempre nelle aree ex tabacchi ma di Perugia, sta realizzando un progetto di conversione su un'area di 27 mila metri quadrarti dove vedranno la luce 171 appartamenti.
Il trend di sviluppo immobiliare è supportato da previsioni di domanda (e quindi di prezzi) in forte crescita per i mesi a venire. A metterlo nero su bianco sono ancora una volta gli analisti di Nomisma che hanno provato a delineare il futuro del mercato immobiliare delle città di provincia. Ebbene, nonostante le incertezze geopolitiche, il livello dei prezzi degli immobili dovrebbe continuare il cammino di crescita anche negli anni a venire con aumento mediamente contenuti ma comunque positivi. Per il 2022 gli esperti parlano di una crescita media dei valori dello 0,9% che potrebbe scendere al +0,8% nel 2023 per portarsi a +0,7% un anno dopo. Questo, nel peggiore dei casi. Se il futuro dovesse infatti prospettarsi meno avverso di quanto ipotizzato oggi, la crescita di valore delle case potrebbe infatti raddoppiare arrivando su valori prossimi al +1,7% all'anno per i prossimi tre anni. In generale comunque i rimbalzi maggiori a oggi, sia in termini di compravendite che di quotazioni, li hanno registrati i capoluoghi in passato meno dinamici. Al contrario altri, come Verona, Salerno, Parma, hanno visto movimenti più ridotti, fenomeno non così strano visto che le nuove costruzioni nei quartieri più rinomati superano già i 4mila euro al metro quadro! (riproduzione riservata)
