Ripresa col freno tirato

Esce dalla sala rianimazione ma resta sempre convalescente il comparto dei fondi del mattone, per lo meno per quanto riguarda il piccolo gruppo dei quotati, poco più di una ventina. È quanto emerge dal consueto Rapporto fondi stilato da Scenari Immobiliari, che fa il punto della situazione complessiva del settore sulla base degli ultimi bilanci dei fondi disponibili. «La buona notizia è che le performance medie, anche se ridotte al lumicino, sono positive, e che l'indebitamento medio tende a scendere», spiega Gottardo Casadei, a capo dell'omonima società di consulenza immobiliare. «Quasi un miracolo se si considera che il mercato immobiliare è ancora debole e lo stesso vale per quello delle costruzioni, che la spending review ha portato a un calo dei canoni di locazione del 25% e che dal 2011 a oggi la tassazione sugli immobili è aumentata del 28%».

Meno male che, annuncio dell'abolizione dell'Imu dal prossimo anno a parte, i tassi di interesse a zero fanno da driver per una ripresa del mercato, e infatti le domande di mutuo ad aprile 2015 hanno segnato il +72% rispetto al primo semestre 2014, e che le vendite di immobili cominciano a dare i primi segnali di una lenta ripresa. «I fondi immobiliari quotati si sono già avviati su questa strada, e infatti nell'ultimo anno sono riusciti a vendere asset per 1 miliardo», prosegue Casadei, «ed è soprattutto grazie a questo, unito a un approccio più prudenziale, che sono riusciti a ridurre l'indebitamento». Tra l'altro la proroga di altri due anni concessa ai fondi immobiliari in scadenza ha dato un po' di respiro al comparto, e i risultati si vedono. «A questo proposito tuttavia è fondamentale mantenere un costante rapporto con le autorità di vigilanza per capire come agire al meglio rispetto al tema scadenza», sostengono gli addetti ai lavori, «tema solo rinviato negli scorsi mesi ma sempre di stringente attualità».

Ma le performance dei fondi, oltre che la crisi, le tasse, la scarsa liquidità del comparto, continua a scontare anche altri handycap. «Purtroppo la dimensione del nostro mercato è ancora troppo piccola: deve essere completato il percorso di accorpamento tra le sgr», spiega Emanuele Caniggia, amministratore delegato di Idea Fimit sgr. «Dovremmo tutti lavorare per costituire fondi con masse in gestione da 500 milioni, con una più ampia platea di investitori».

L'obiettivo insomma dovrebbe essere quello di invertire la situazione attuale che invece vede tanti piccoli fondi immobiliari per tanti investitori ciascuno con il suo microfondo da 50 milioni».

Ma quello della dimensione non è nemmeno il problema più grave. «La normativa in Italia cambia troppo e troppo frequentemente, con conseguenti modifiche periodiche di modelli di governance, strutture organizzative, procedure», prosegue Caniggia. «Da un anno non cambia la normativa fiscale e questo ci sembra già un miracolo».

 

Per il resto l'industria del mattone di carta nel suo complesso sembra rinvigorita dopo gli anni difficili. I dati di Scenari Immobiliari parlano chiaro. Nel corso del 2015 gli strumenti a contenuto immobiliare (fondi quotati, non quotati, Reit) sono tornati a crescere a livello mondiale tanto da arrivare a superare i 2.500 miliardi di euro, con un aumento del 6,2% rispetto all'anno precedente. «Gli ultimi dieci anni hanno segnato la grande crescita del risparmio gestito professionalmente in strumenti a contenuto immobiliare, come i fondi e i Reit», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Il patrimonio gestito a livello mondiale è passato da 800 miliardi di euro nel 2005 a circa 2.550 nel 2015, con un incremento del 320», un terzo circa del mercato immobiliare non residenziale. Era un decimo soltanto nel 2005». La tendenza registrata a livello globale viene confermata dai dati europei. Negli ultimi dieci anni il patrimonio netto in pancia ai fondi immobiliari del Vecchio continente è salito da 290 a 470 miliardi di euro con un incremento del 162 per cento. E cosa dire dell'industria italiana? «Fino al 2005 in Italia i fondi immobiliari gestivano asset per 13 miliardi di euro, mentre nel 2015 siamo saliti a 48 miliardi, con un incremento del 370%. A tal punto che nel nostro Paese i fondi rappresentano oggi ben il 70% del mercato core». In base alle rilevazioni di Scenari, i fondi immobiliari attivi oggi in Italia si attestano a quota 400, in crescita di quasi 100 unità rispetto al 2005. Mentre il patrimonio immobiliare detenuto direttamente è salito da 43,5 a 53 miliardi. E cosa dire delle performance? Lasciato alle spalle un biennio (2012-2013) caratterizzato da un Roe negativo, la performance del mattone di carta ha recuperato il segno più a partire dallo scorso anno, arrivando a superare il punto e mezzo percentuale entro la fine del 2015. «Entro la fine del prossimo anno il numero di fondi immobiliari in Italia arriverà a toccare quota 420», fanno sapere da Scenari Immobiliari. E questo, grazie al contributo di nuovi fondi costituiti con patrimoni pubblici attesi di qui ai prossimi mesi e al costante interesse degli investitori esteri per la formula del fondo, preferito all'acquisto diretto o alla semplice società di capitali. Sul fronte normativo e regolamentare il decreto ministeriale n. 30 del 5 marzo 2015 adottato dal ministero dell-Economia ha introdotto numerose novità in sede gestionale e di esperti indipendenti. Il tutto per una maggiore efficienza e trasparenza dello strumento. (riproduzione riservata)

 

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