Domanda di mutui in netta crescita nel primo trimestre dell'anno, e anche i dati sui finanziamenti effettivamente erogati confermano il trend. Ma con un grosso <ma>. Il mini taglio dei tassi a giugno da parte della Bce (-0,25%) e soprattutto le più fumose prospettive di tagli ulteriori entro l'anno non bastano a rassicurare gli italiani, che infatti restano ancora attendisti sulla casa. Cresce infatti la domanda di mutui, cresce l'erogato, ma si tratta soprattutto di surroghe, cioè di nuovi mutui in sostituzione di quelli in essere, ovvero quelli stipulati nel 2022 o inizio 2023 e diventati nel frattempo decisamente meno convenienti rispetto alle condizioni odierne. I numeri parlano chiaro. Secondo gli ultimi dati Assofin (l'associazione dei principali operatori, bancari e finanziari), aggiornati a fine maggio, l'erogato è effettivamente in ripresa, nel senso che dopo il deciso calo del primo trimestre (-13,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente) si è assistito a un brillante mese di aprile, con un aumento dei mutui concessi del 14,8%, seguito dal più cauto, ma comunque positivo +0,9% di maggio. La nota dolente arriva quando si scompongono i dati. Sempre secondo le rilevazioni di Assofin, nel primo trimestre 2024 i mutui per acquisto hanno accusato una flessione del 17,1%, trend per fortuna in miglioramento visto che invece il dato dei primi cinque mesi indica che il calo si va via via riducendo, -11,1% a fine aprile e -8,8% a fine maggio rispetto allo stesso periodo del 2023. Nello stesso periodo si registra invece un deciso exploit dei mutui di surroga che, in crescita del 54,3% nel primo trimestre (ma in ripresa già dalla fine dello scorso anno) a fine aprile registravano un aumento del 61,3% e appena meno a fine maggio (+59,7%), sempre rispetto ai corrispondenti periodi del 2023.
I dati si riferiscono all'erogato in termini di volumi, ma il trend non cambia di molto se si analizza la situazione guardando al numero di contratti stipulati. Il dato complessivo vedeva infatti un calo dell'11,2% nel primo trimestre dell'anno, ridotto al -5,9% e -5,2% rispettivamente a fine aprile e fine maggio, mentre quello riferito ai soli mutui per acquisto indicava un calo del 14,1% nel primo trimestre e del 7,9% nei primi cinque mesi dell'anno. Per i contratti dunque si tratta di variazioni inferiori rispetto a quelle registrate per i volumi, segno che i mutui accesi oltre che in calo erano anche di importo inferiore rispetto allo stesso periodo del 2023, vale a dire che anche chi ha deciso di comprare comunque casa, per avere una rata sostenibile ha dovuto ridurre la quota di debito, e quindi probabilmente accontentarsi si una casa più piccola oppure in una zona meno cara, o nel migliore dei casi ricorrere a una maggiore quota di risparmi. Non a caso nel 2023, pur a fronte di calo delle compravendite di abitazioni di oltre il 10%, è invece aumentata la quota di chi ha acquistato in contanti. Stesso andamento sul fronte delle surroghe, anche in questo caso cioè con crescita del numero di contratti stipulati inferiore a quella per volume: +45,8% nel primo trimestre 2024 rispetto al primo trimestre dell'anno precedente, e +46,1% nei primi cinque mesi.
A confermare il trend negativo è anche il fatto che l'erogato da parte delle singole banche risulta tuttora in calo rispetto al 2023, con poche eccezioni. Stabile Intesa Sanpaolo, dato significativo visto che il gruppo da solo copre oltre il 30% del mercato in Italia, mentre a registrare il segno positivo sono solamente Monte dei Paschi di Siena e Bper.
Tornando alle surroghe, al boom di domanda si accompagna oggi anche un boom di offerta, nel senso che ormai quasi tutte le banche li propongono, come dimostrano le tabella elaborata da Facile.it. Non solo, spesso i tassi di interesse proposti sono in linea con quelli dei mutui per acquisto con le medesime caratteristiche, mentre in passato erano leggermente più cari, intorno a 20-30 centesimi. E non è ancora tutto. L'offerta dei mutui di surroga include anche la variante green, più conveniente, oggi accessibile sia a chi acquista abitazioni di classe energetica elevata, sia a chi effettua importanti interventi di ristrutturazione, sufficienti a migliorare la classe energetica o l'Ape (Attestato di prestazione energetica) del singolo appartamento. I tassi di interesse delle migliori offerte riportate nelle simulazioni effettuate da Facile.it (calcolate su un mutuo a tasso fisso da 126 mila euro, durata 25 anni, Ltv del 70%, cioè quota finanziata rispetto al valore della casa) vanno dal 2,97% (Taeg 3,12%) del mutuo di Crédit Agricole Italia (tasso promozionale che prevede la sottoscrizione di una polizza vita), seguita da quella di Intesa Sanpaolo (3,05%, Taeg 3,19%) e al terzo posto da quella di Bcc Milano (3,20%, Taeg 3,33%) per terminare al settimo posto con quella di Bper Banca (3,41%, Taeg 3,52%), mentre le rate corrispondenti spaziano dai 595 euro al mese della migliore a 624 euro della settima in classifica. Ricordiamo che rispetto al Tan (Tasso annuo nominale) il Taeg (Tasso effettivo globale medio) è più elevato perché include anche i costi accessori obbligatori del finanziamento, come le spese di istruttoria, i costi di apertura e chiusura pratica, le spese di incasso delle rate ed i costi delle polizze assicurative obbligatorie.
Per i mutui green invece le migliori proposte secondo le simulazioni di Facile.it vedono al primo posto quella di Intesa Sanpaolo (tasso 2,70%, Taeg 2,83%, rata mensile 578 euro), seguita da quelle di Crédit Agricole (2,97%, Taeg 3,04%, rata 595 euro, sempre con il vincolo di sottoscrizione della polizza vita) e Banca Sella (2,99%, Taeg 3,07% e rata 597 euro).
Ma rispetto ai tassi di interesse dei vecchi mutui, a quanto ammonta in soldoni il possibile risparmio? In genere la surroga avviene da un precedente mutua a tasso variabile in uno a tasso fisso, oppure da tasso fisso a tasso fisso in quanto ormai da inizio 2022 il tasso fisso è molto più conveniente del variabile, e inoltre da dicembre 2022 a oggi il fisso è sceso ulteriormente (circa l'1%), mentre il variabile ha subito una diminuzione pari solo al taglio della Bce (-0,25%). Ipotizzando un mutuo variabile da 126 mila euro in 25 anni (con un Loan to value del 70%, cioè quota finanziata rispetto al valore della casa) sottoscritto a inizio 2022, ovvero prima che i tassi di interesse iniziassero a salire, la rata mensile è passata dai 456 euro di gennaio 2022 ai circa 730 euro attuali (luglio 2024). Secondo le simulazioni la miglior rata di surroga è pari a 595 euro, con un risparmio quindi intorno ai 130 euro mensili. (riproduzione riservata)
