Si va da 570 milioni di euro dell'operazione a Bergamo Porta Sud (ex scalo ferroviario) ai 230 milioni di Centralità Pietralata Stadio As a Roma, seguiti dai 170 milioni dell'ex caserma Gonzaga Lupi a Firenze fino ad arrivare ai 70 milioni del Lingotto Parco della salute a Torino. O ancora 155 milioni per il nuovo complesso a Roma Trastevere e 150 milioni per il recupero del quartiere di Scampia a Napoli. E solo per citare alcune delle principali operazioni già in corso o che che hanno buone chance di realizzarsi nei prossimi 5-6 anni. L'attività di rigenerazione urbana insomma muove grandi investimenti, e senza contare le ricadute sul territorio. Si parla di 2.300 miliardi di euro di fatturato industriale da qui al 2050 (di cui 700 miliardi di ricadute dirette su tutta la filiera del comparto immobiliare, 850 miliardi di ricadute indirette e 750 miliardi di indotto) che interesseranno 920 chilometri quadrati di suolo rigenerabile (l'1,6% della superficie urbanizzata nazionale) e 350 milioni di metri quadri di superfici immobiliari realizzabili. Una leva fondamentale dunque per lo sviluppo dell'Italia, come del resto sta già accadendo in Europa dove il recupero delle aree urbane dismesse è già da tempo il principale mercato immobiliare. Ma non solo. I vantaggi della rigenerazione urbana sono molteplici e noti: recupero edilizio, sviluppo di nuovi immobili e di servizi, e senza consumare nuovo suolo. Ma soprattutto riattivazione di aree e immobili abbandonati o non più funzionali, così da riattivare l'attività economica in loco. Ma non è ancora tutto: anche le finanze pubbliche ne avranno un beneficio, stimato tra 20 e 25 miliardi di euro di gettito aggiuntivo all'anno per lo Stato oltre a (stima minima) 100 mila nuovi posti di lavoro, non solo nelle costruzioni ma anche nei servizi. È quanto emerge dal Primo Rapporto nazionale sulla rigenerazione urbana, a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban Up/Unipol appena presentato a Roma.
Per dimostrare l'importanza del settore basta ricordare che negli ultimi dieci anni, cioè dal 2014 a oggi, le opere di rigenerazione messe in atto sul territorio italiano hanno interessato 312 chilometri quadrati di territorio portando allo sviluppo e trasformazione di 117 milioni di metri quadrati, per un totale di 160 miliardi di euro di valore.
Per il futuro, invece, la fetta maggiore dei 920 chilometri quadrati di superficie potenzialmente rigenerabile, pari al 21%, si trova in Lombardia, seguita da Veneto (19%), Emilia-Romagna (17%), Piemonte (14%) e Lazio (7%). Sul fronte dell'edificabilità, saranno le stesse regioni a dividersi la maggior parte dei 350 milioni di metri quadrati di superficie lorda, con la Lombardia in testa (23%), seguita da Veneto (22%), Emilia-Romagna (18%), Piemonte (16%) e Lazio (6%). E la stessa classifica, sia pure con qualche variazione, si ripropone nella suddivisione del valore immobiliare correlato ai vari interventi di rigenerazione urbana, cioè dei 700 miliardi di euro potenzialmente generabili da qui al 2050: il 26% si concentrerà in Lombardia, il 21% in Emilia-Romagna, il 20% nel Veneto, il 14% in Piemonte e il 7% nel Lazio.
A patto naturalmente che tutte le opere si concretizzino. «Se il potenziale infatti non manca, a mancare potrebbero essere invece i fondi per realizzarle», sottolinea Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. «In parte potranno derivare dal Pnrr, ma solo per quelle opere che sicuramente potranno essere portate a termine entro il 2026 come impone il Piano. Le attività di rigenerazione urbana dei prossimi lustri si polarizzeranno in due tipologie principali. Da un lato le grandi trasformazioni continueranno a riguardare i maggiori centri urbani, le città metropolitane, quello che resta dei vasti complessi dismessi, scali ferroviari, spazi commerciali e logistici, uffici e ambiti residenziali magari degradati. Dall'altro, in provincia saranno essenziali piccole trasformazioni di aree in disuso e spazi pubblici sottoutilizzati. Occorre sviluppare entrambe le tipologie, ma in provincia è più difficile perché non sono aree di interesse per gli investitori istituzionali, per lo più internazionali, che operano in Italia. Mancano insomma gli operatori domestici».
La cattiva notizia è infatti che ad aver bisogno di essere rigenerate sono spesso aree pubbliche (ma il discorso vale anche per quelle di privati) iscritte a bilancio a valori lontanissimi da quelli attuali. Intervenire comporterebbe quindi consolidare perdite ingenti, e pochi lo vogliono fare. Inoltre proprio perché la rigenerazione urbana deve avere importanti ricadute sul territorio, altrimenti sarebbe solo un recupero edilizio, è necessario un partnernariato tra pubblico e privato non sempre facile da realizzare. I progetti riportati in tabella, uno o due per ognuna delle maggiori città, però sono già a buon punto se non addirittura in corso. A Bologna per esempio l'ex Manifattura Tabacchi è destinata a diventare un centro di ricerca: «fa parte della più ampia cosiddetta area Stalingrado che nei prossimi anni sarà al centro di una riqualificazione profonda», continua Zirnstein. «Manifattura Tabacchi è solo il primo tassello. A Palermo invece nell'ex stazione Lolli sorgerà la cittadella universitaria legata all'università privata Lumsa di Roma. Tra i progetti già in corso da ricordare è invece la riqualificazione del quartiere Scampia e a Roma quello a Trastevere, mentre sempre nella capitale più incerto è quello in zona Pietralata dove dovrebbe sorgere anche lo statio dell'As Roma». (riproduzione riservata)
