Residenziale Aria di ripresa per le case di pregio che, oltre alla crescita delle transazioni, qua e là vedono anche prezzi in salita
Ricomincio dal lusso
Il dato è incoraggiante e soprattutto atteso da tempo, specie in piazze principali come Roma e Milano che hanno sofferto la crisi molto più a lungo delle altre capitali internazionali, dove i prezzi sono tornati a crescere dopo nemmeno due anni dal crack di Lehman Brothers. Rispetto alle varie Londra e Parigi hanno accusato flessioni meno drastiche dei prezzi, ma che ormai ammontano a un buon 10-15% solo negli ultimi 5 anni. «La tendenza sembra però essersi finalmente interrotta, con accenni anche di inversione», spiega Daniele Mancini, amministratore delegato del portale immobiliarei Casa.it. «Negli ultimi dodici mesi infatti la media dei prezzi ha visto ancora un decremento, ma solo dello 0,4%, quindi quasi impercettibile. Ma non solo: la variazione è finalmente positiva per le case ristrutturate (+0,5%) e quelle di nuova costruzione (+0,9%), mentre restano in calo dell'1,2% quelle da ristrutturare».
Il secondo dato positivo è che l'allungamento dei tempi di vendita, arrivato a una media di oltre 10 mesi, sembra finalmente in arretramento: il ritorno di una domanda interessata a chiudere velocemente l'acquisto è sintomo di un mercato in fase di risveglio, una domanda peraltro che, è bene ricordare, non ha ridotto gli investimenti a causa della stretta creditizia, ma per i timori sulla tenuta dell'economia del Paese e per l'inasprimento fiscale sul mattone degli ultimi anni, come dimostra il fatto che parecchi investitori si sono solo spostati sui mercati oltreconfine. «L'ultimo segnale positivo sta nel fatto che lo scarto fra domanda e offerta si è andato via a via riducendo», continua Mancini, «tanto che oggi non si può più parlare di acquirenti che non comprano perché non riescono a trovare una casa che risponda appieno alle proprie aspettative».
Cosa cerca chi cerca un'abitazione di pregio? Soprattutto la zona, l'indirizzo, e poi edifici di qualità e appartamenti di grandi dimensioni, dai 150 mq di superficie lorda, richiesta in oltre il 60% dei casi, agli oltre 200 mq d'obbligo per il 27% degli acquirenti. Solo il 30% è interessato a una casa sotto i 100 mq. Ovviamente poi trend, prezzi e richieste possono cambiare da città a città. Ecco come, così come emerge da un'analisi del Centro studi di Casa.it.
Roma. Nella capitale i prezzi delle abitazioni di lusso negli ultimi 12 mesi sono scesi in media del'1,3%. Il divario tra prezzi proposti e prezzi cui il cliente è disposto a comprare (distanza tra offerta e domanda), anche se ancora ampia, si sta però lentamente restringendo, passando dal 9,2% dell'anno scorso all'8% attuale. Le compravendite di abitazioni di lusso in Roma pesano sul totale degli scambi per poco più dell'11%, una percentuale alta dovuta al fatto che la Capitale ha un patrimonio di abitazioni di lusso che nessun'altra città in Italia può vantare.
A beneficiare dell'aumento della domanda sono state tutte le zone del centro storico romano, da piazza di Spagna a via Condotti ai Parioli. La cosa interessante è che in alcune aree (Barberini, San Pietro, Condotti, Nazionale) l'aumento percentuale della domanda è stato superiore a quello dell'offerta, cosa che non si registrava da oltre 5 anni. Il prezzo medio di vendita è vicino ai 12 mila /mq, ma si può arrivare anche a 20 mila /mq. Per quanto riguarda le tendenze del mercato, come si accennava in precedenza, la Capitale è una di quelle città in cui la domanda specifica per abitazioni di lusso in determinate aree è cresciuta rispetto al 2014.
Milano. Nella capitale della moda e della finanza (che monopolizza il 18% delle transazioni residenziali, seconda solo a Roma) il 2014 si è chiuso con compravendite in aumento del 5%. Delle 15.900 abitazioni passate di mano circa il 10% sono di lusso. Anche qui si va restringendo il divario tra i prezzi di offerta e domanda passando dal 12% dell'anno scorso al 10,5%.
Il prezzo medio di vendita è di 10.500 /mq per le abitazioni nuove o totalmente ristrutturate, ma i massimi svettano fino a 18 mila /mq. Per quanto riguarda le tendenze del mercato, nel segmento lusso si assiste all'affermazione di alcune zone rispetto ad altre. L'area di Brera, quella di corso Venezia e dintorni oltre a Pagano, corso Magenta e Vincenzo Monti (specie la prima parte vicino a via Boccaccio) fanno registrare le crescite maggiori in termini di richieste per immobili di oltre 150 metri quadri a un prezzo complessivo medio tra 1,3 e i 1,5 milioni di euro.
Torino. Nel capoluogo piemontese il 2014 si è chiuso con una crescita del 9% degli scambi rispetto all'anno precedente. Delle circa 9 mila abitazioni vendute circa il 7% sono di lusso. Dal punto di vista dei prezzi la distanza tra offerta e domanda è ancora piuttosto ampia, al 12,2%.
Il prezzo medio di vendita è vicino ai 5 mila /mq, mentre i prezzi top (riferiti alle ville di maggior pregio in collina) superano gli 8 mila /mq. Per quanto riguarda le tendenze del mercato, anche a Torino la domanda di abitazioni di lusso è cresciuta rispetto al 2014, specie nella zona tra piazza Cavour e piazzetta Maria Teresa, non lontano dal Lungo Po, verso piazza Vittorio Veneto e la Gran Madre: Le più ricercate sono le abitazioni di grande metratura in palazzi di fine '800. Domanda ancora molto debole invece nell'area intorno a via Roma.
Venezia. Già alla fine del 2014 il centro storico veneziano e l'area della Giudecca mostravano una crescita delle compravendite del 6,2% rispetto all'anno precedente. I prezzi delle abitazioni della fascia top sono sostanzialmente rimasti stabili (-0,6%), mantenendosi in un range compreso tra 8 mila e 12.500 /mq, mentre le punte massime del mercato si aggirano tra i 15 mila e i 18 mila /mq.
Dal punto di vista delle tendenze del mercato, la domanda ancora in calo, ma solo nella zona di piazzale Roma e di San Basilio, mentre nelle altre aree, come appunto la Giudecca, Rialto e Cannareggio, si registrano solo segnali di crescita.
Venezia ovviamente attira anche una consistente domanda estera composta da investitori (aziende che acquistano palazzi o appartamenti di rappresentanza) con budget regolarmente al di sopra dei 2-3 milioni. Esiste poi una domanda composta da personaggi influenti de mondo dell'arte e dello spettacolo, collezionisti e registi, tutti soggetti che con i loro acquisti vivacizzano sempre il mercato.
Firenze. A Firenze il mercato del lusso, seppur ancora in territorio negativo, sembra essersi lasciato alle spalle il peggio. Infatti nell'ultimo trimestre la domanda ha ulteriormente dato segni di interesse sia per le aree del centro che della collina, puntando soprattutto su immobili di pregio di ampia metratura. In quanto città d'arte che attira acquirenti da tutto il mondo, Firenze ha sempre avuto un mercato delle abitazioni di pregio molto interessante. Oggi l'offerta conta un buon numero di immobili, specie grandi ville sulle colline intorno alla città, disponibili a prezzi tra 2,5 e 7,5 milioni di euro. Si tratta di immobili, a volte, con oltre 300 anni di storia alle spalle, e che quindi richiedono una particolare manutenzione. Nei primi 6 mesi del 2015 a registrare il maggior aumento della domanda di abitazioni di lusso, tutti valutati ben oltre il milione di euro, sono stati i quartieri di Bellosguardo, Fiesole e Pian dei Giullari. Come Venezia, anche Firenze attira una domanda di altissimo livello dall'estero, sia per le proprietà immobiliari della collina, sia per i grandi appartamenti di rappresentanza con affaccio su piazza della Signoria, tra le più belle e famose al mondo, dove i prezzi non scendono sotto i 12 mila /mq.
Napoli. Il mercato del lusso di Napoli negli ultimi tre anni è stato decisamente in tono minore, rispetto a qualche anno fa. Al top della domanda (e dei prezzi) resta sempre la collina di Posillipo, dove i valori da un paio di anni in qua si sono comunque stabilizzati intorno ai 10-11 mila /mq, dopo i record di 15-17 mila /mq del 2006.
«Non bisogna dimenticare poi che una parte della domanda di immobili di pregio», sottolinea Mancini, «si concentra sulle vicine Capri, Anacapri e Amalfi oltre che sulle ville di Sorrento».
Gli appartamenti di grande metratura, oltre i 200 mq, sono quelli che in questo momento stanno soffrendo di più: l'offerta è cresciuta del 2,8% rispetto al 2014. Le abitazioni sotto i 150 mq sono invece oggetto di una domanda in crescita, tanto che il raffronto col mese di settembre 2014 indica una crescita media del 4,3%. I prezzi, come già accennato, negli ultimi tre anni hanno registrato flessioni tra il 3,5 e il 7,8%, a scapito soprattutto delle abitazioni in condizioni meno ottimali. (riproduzione riservata)
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