Ricomincio da Milano

Effetto Expo sugli affitti di Milano. L'esposizione universale da poco conclusa si è tradotta in un rally dei canoni di locazione in città, con prezzi saliti in media del 5,1% rispetto soltanto a un anno prima. A trainare la ripresa dei canoni, secondo le rilevazioni dell'ufficio studi del portale immobiliare Idealista.it, sono stati soprattutto gli appartamenti della zona Garibaldi-Porta Venezia. Per prendere in affitto un appartamento di 100 metri quadrati nei pressi di Eataly o affacciato sul parco Montanelli in media occorrono oggi 1.750 euro al mese, il 5,3% in più di quanto richiesto prima dell'avvento di Expo. Aumenti sopra la media anche per i quartieri di Greco-Turro (+3,5% a 1.280 euro al mese per 100 mq) e Forlanini (+3% a 13,3 euro/mq al mese), zona che continua a trarre beneficio dalla vicinanza con l'aeroporto di Linate ma soprattutto della costruzione della nuova linea metropolitana M4, pronta nel 2020. «Al netto della parentesi di Expo, negli ultimi tre anni il valore medio dei canoni di locazione a Milano è sceso di oltre 10 punti percentuali in termini nominali, muovendosi in linea con quanto registrato sul versante dei prezzi delle abitazioni», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile del centro studi di Casa.it. La discesa dei canoni si è tradotta in una ripresa della domanda di appartamenti in affitto, «complice il perdurare della crisi economica che ha indotto molti italiani a orientarsi verso la ricerca di soluzioni alternative all'acquisto della casa», sottolineano dell'ufficio studi di Tecnocasa. Il fenomeno è stato poi rafforzato dalla difficoltà di ottenere un finanziamento da parte della banca e dalla crescente offerta di case in affitto a causa dell'aumento delle tasse sulla seconda casa che ha convinto molti proprietari a mettere sul mercato le abitazioni non utilizzate. «Anche l'introduzione della cedolare secca ha dato un forte impulso al mercato delle locazioni», ha continuato Ghisolfi. «La possibilità di pagare all'Erario solo il 20% dei canoni percepiti, e anche meno se il contratto è a canone concordato, ha incrementato la propensione all'affitto da parte dei proprietari di seconde case, riducendo al contempo il numero di contratti in nero presenti sul mercato».

 

Ma quali sono le aree più interessate dal fenomeno degli affitti? Al di là delle zone indicate da Idealista, il crescente flusso di studenti universitari che fanno rotta su Milano ha determinato un aumento della domanda di appartamenti (per lo più mono e bilocali) nelle zone di Città Studi e Bocconi. Seguono poi le aree centrali di Pagano e Brera, sostenute da famiglie in cerca di soluzioni abitative di pregio e di metratura medio-grande. Nelle aree meno centrali si riscontra invece una tenuta dei canoni nell'asse tra via Mecenate e via Ripamonti. «In tutte queste zone i rendimenti da affitto di un appartamento di 50-70 metri quadrati, oggi variano tra il 4,6 e il 5,2% lordo annuo», continua Ghisolfi. Anzi, secondo l'esperto il ritorno all'affitto osservato a Milano è un trend che potrebbe investire l'intero Paese. Risultato: è possibile un appiattimento della curva dei rendimenti derivante appunto dalla stabilizzazione dei valori di acquisto e dall'arresto della discesa dei canoni di locazione.

A beneficiare per primi di questa tendenza saranno i proprietari di case nella Capitale grazie a un incremento atteso della domanda di appartamenti in affitto legato al Giubileo. L'arrivo di milioni di pellegrini da tutto il mondo consentirà di ridare slancio al mercato delle locazioni, che pure gode di un intensa domanda grazie al flusso di turisti, studenti, lavoratori, politici e tanti altri che approdano ogni anno in città.

 

Ciò non ha impedito infatti, specie nell'ultimo anno, una vera caduta dei canoni, che nell'ultimo anno hanno accusato una flessione di quasi il 6%. Colpa di un eccesso di offerta che sta ingolfando il mercato, un' offerta peraltro di abitazioni di scarsa qualità che ha innescato una spirale ribassista sui prezzi da parte dei proprietari nel tentativo di chiudere un contratto. «Tra i quartieri di Roma più richiesti, i canoni di locazione per un appartamento di 80-100 metri quadri in buono stato variano da un minimo di 1.500 euro in zona Trastevere fino a un massimo di 4.500 euro in piazza di Spagna o in piazza Navona», continua Ghisolfi, secondo cui un certo fervore si registra anche attorno ai grandi centri universitari (Nomentana, Balduina) e ospedalieri (la zona intorno al Vaticano, il quartiere Tiburtino, la zona Aurelia e il Lungo Tevere Aventino e Testaccio). «Il rapporto fra canoni e prezzi di vendita degli ultimi anni ha favorito un rialzo dei rendimenti», ammette Ghisolfi. «In proporzione i prezzi sono scesi di più rispetto ai canoni favorendo una ripresa della redditività di un investimento immobiliare». Nei quartieri periferici il rendimento lordo annuo supera oggi 5%, come risultato del forte calo dei prezzi rispetto ai canoni. Nelle macro aree del centro città, invece, il rendimento medio annuo si attesta oggi attorno al 4,1% che sta a significare, approssimativamente, una rendita netta del 2,6%. (riproduzione riservata)