La passione per il mattone tedesco per Optimum Real Estate Asset Management risale ormai al 2007. Prima con un solo fondo immobiliare e solo nel residenziale di Berlino, per arrivare ai quattro di oggi con uno sguardo che spazia anche ad altre città e altre categorie di asset. Non solo: ai vecchi partner nel tempo se ne sono aggiunti di nuovi. Come Blackstone, da poco entrata nel fondo Property II. Nessun dubbio dunque sulla vocazione tedesca, scelta che la sgr continua a confermare. Con quali obiettivi e strategie lo spiega Alberto Matta, fondatore e presidente della società.
Domanda. La crescita dirompente del mercato immobiliare tedesco, soprattutto di Berlino, dura ormai da quasi 20 anni. La stessa Optimum è presente dal 15 anni. Non temete un'inversione del trend?
Risposta. E' vero che il settore immobiliare corre da tempo e che quindi i prezzi sono saliti molto, ma nel frattempo sono intervenuti altri fattori in grado di fornire nuova benzina al mercato, e cioè l'inflazione e l'exploit del green. E questo vale per la Germania come per il resto d'Europa. Anzi il nuovo governo tedesco, che vede al suo interno il partito dei Verdi, spingerà moltissimo su ecosostenibilità e risparmio energetico, e il parco immobiliare dovrà adeguarsi.
D. In che modo green e inflazione vi fanno gioco, tanto più che, proprio a proposito di caro prezzi, il governo tedesco è già più volte intervenuto per calmierare il mercato immobiliare?
R. I fondi targati Optimum investono in asset da ottimizzare, ovvero che dispongono di un potenziale non realizzato e da far emergere. Il tutto attraverso iniziative di gestione che ne innalzano il valore sia in termini di prezzo che di canone di locazione. Inflazione e migliorie energetiche contribuiranno a far salire ulteriormente i valori immobiliari. E anche le misure adottate di volta in volta dal governo per frenare i prezzi, in realtà aiutano il mercato anziché frenarlo perché evitano la creazione di una bolla speculativa. Il mattone tedesco può contare comunque anche su altri punti di forza.
D. A cosa si riferisce?
R. Intanto i prezzi delle case. E' vero che negli ultimi anni sono saliti molto, ma a Berlino per esempio viaggiano intorno ai 3.500 euro al metro quadro, lontanissimi dunque dagli 8.000-10.000 di Londra e Parigi, ma anche dai 5.000-6.000 di Roma, per cui ci sono spazi di crescita almeno fino a 6.000-7.000 euro. E lo dimostra anche il numero di stipendi che servono per comprare casa: oggi in Germania occorrono 20 anni di mensilità per comprare un appartamento medio da 100 metri quadri in centro contro i 35-40 anni della media europea. Ma non è ancora tutto: il livello di sfitto delle case è sceso sotto l'1% e quello degli uffici sotto il 2%, e questo in tutte le principali città tedesche, anche perché per esempio a Berlino la popolazione cresce di 40 mila unità l'anno. Dunque siamo tranquilli che prezzi e canoni continueranno a salire, anche nel caso di immobili che abbiamo già ottimizzato, e proprio da questo nasce l'accordo con Blackstone.
D. In che modo?
R. Lo scorso anno stavamo pensando alla dismissione del fondo Property II, giunto a maturazione, così da permettere agli investitori di uscire. Proprio per le ragioni accennate però, i 30 asset in portafoglio, intorno a 800 milioni di euro di valore, presentavano ulteriori spazi di valorizzazione. Da qui l'ingresso di Blackstone, che attraverso una joint venture ha ricapitalizzato il fondo, permettendo l'uscita degli altri investitori senza dover vendere gli immobili. Gestiremo insieme il Fondo e pensiamo anzi anche a qualche altro acquisto.
D. Avete anche altri fondi in portafoglio, uno in fase di investimento. Su quali asset punterete?
R. Berlino unita alla vicina Postdam restano ancora le favorite. Ma oggi riscontriamo occasioni interessanti anche a Dresda, Lipsia, Colonia e Amburgo, e anche a loro è dedicato il nostro nuovo fondo Gref IV. Quanto ai settori, ormai il residenziale pesa in portafoglio solo per il 50%, mentre il resto è rappresentato soprattutto da uffici e al limite qualche spazio commerciale, che viene incluso quando compriamo un intero edificio. (riproduzione riservata)
