Ricette per la ripresa

È un quadro abbastanza desolante quello che emerge dalla tornata di semestrali dei fondi immobiliari quotati: performance negative, pochi i dividendi e altrettanto scarsi i rimborsi anticipati, e tutto questo mentre lo sconto tra quotazioni di borsa e Nav è sempre alle stelle. Insomma, nonostante gli accenni di miglioramento intravisti nel 2013, il quadro odierno indica che il settore resta a metà del guado e che le rive della ripresa, complice uno scenario macroeconomico poco confortante, appaiono parecchio lontane. «In realtà per il settore immobiliare nel suo complesso un leggero miglioramento c'è stato», spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma, «nel senso che indubbiamente c'è un po' più di vivacità sul fronte delle transazioni e si assiste a qualche incursione degli investitori esteri. Il problema più grande è però quello dei prezzi degli immobili in portafoglio ai fondi, e le mediocri pagelle semestrali stanno a indicare proprio questo. In altre parole, le continue revisioni al ribasso dei Net asset value dei singoli fondi e l'ampio sconto tra quotazioni di borsa e Nav segnalano che, nonostante le molte svalutazioni effettuate, il mercato ritiene che gli asset in portafoglio siano ancora sopravvalutati, sia in termini di prezzo sia di canoni potenziali ricavabili dall'affitto. E i fatti sembrano dare ragione al mercato: non a caso quel poco che i fondi riescono a vendere, passa di mano a prezzi decisamente più bassi rispetto ai valori teorici indicati in bilancio». Del resto in un mercato asfittico e con prezzi ancora calanti, per tutte le tipologie immobiliari ma soprattutto per gli uffici, non potrebbe essere diversamente, specie che gli acquirenti hanno tutti un approccio opportunistico. I fondi italiani inoltre sono assai poco diversificati verso i mercati esteri, che oggi invece attraversano una fase congiunturale migliore. Non a caso uno dei pochi fondi immobiliari con performance positive è Amundi Re Europa.

Ma a schiacciare il comparto come noto contribuisce anche il rapido avvicinarsi delle date di scadenza dei singoli fondi, termine entro cui dovranno dismettere tutti i beni in portafoglio e rimborsare i quotisti. Tutti in realtà hanno già provveduto a chiedere proroga e periodo di grazia, ma per molti la scadenza resta imminente o comunque prossima. In arrivo, insieme al decreto competitività, dovrebbe comunque essere la misura che concede a tutto il comparto una proroga di due anni, provvedimento certo non risolutivo alla luce del prolungarsi della crisi e della quantità di immobili pronti ad arrivare sul mercato, dismissioni pubbliche in primis, ma che rappresenterebbe comunque una boccata d'ossigeno per il comparto. Più volte annunciato, nei giorni scorsi è stato finalmente approvato, per cui entro il 24 agosto dovrebbe diventare legge.

Nel frattempo però c'è chi ha già provveduto a soluzioni alternative, per esempio Prelios con il fondo Olinda che, proprio in vista dell'inappellabile scadenza a fine anno (il fondo era già in periodo di grazia, ovvero non poteva chiedere ulteriori rinvii, e non era sicuro arrivasse quello concesso dal governo) ha ceduto il portafoglio di immobili commerciali ad Axa. Lo sconto è stato significativo, intorno al 25-30% rispetto alla valutazione in bilancio, «ma in fondo giustificato», spiega Paolo Scordino, amministratore delegato di Prelios sgr, «non tanto per la qualità degli immobili, sempre valida, quanto perché alcuni inquilini degli spazi commerciali erano diventati incerti, come la francese Conforama che a breve potrebbe uscire dall'Italia, mentre altri spazi erano occupati da cinema multiplex, in questo momento non i prediletti dalla domanda. L'offerta è quindi arrivata a proposito, e anzi abbiamo goduto anche del momento attualmente favorevole per gli immobili commerciali».

Verso la stessa strada della dismissione in blocco si stanno incamminando altri fondi in scadenza, come Atlantic 2 Berenice di Idea Fimit che si prepara a cedere un pacchetto di 6 immobili a Cerberus per 143 milioni: anche in questo caso il prezzo è inferiore alla valutazione in bilancio (162,2 milioni) a causa in particolare di due immobili sfitti, uno ad Agrate Brianza e l'altro ad Assago.

Diversa invece la strada che Prelios prefigura per Tecla: «in questo caso il flottante è solo del 10%, quindi si può pensare a rilevare le quote degli azionisti a un valore non penalizzante, forse addirittura il Nav, per procedere poi a una cessione di quote a terzi», continua Scordino, «una soluzione che pensiamo di seguire anche alla luce dei due anni di proroga, anche se in questo caso non necessariamente entro il 2014, mentre Olinda verrà chiuso. Per il futuro comunque stiamo già guardando a nuovi investimenti, in particolare all'estero, dove stiamo pensando di operare attraverso un fondo di fondi». (riproduzione riservata)