Rent to buy senza segreti

La crisi l'ha riportato in auge. Ma la strada è ancora irta di ostacoli prima che il contratto di rent to buy (il vecchio affitto con riscatto) diventi finalmente uno strumento di facile applicazione, alla portata di tutti, trasparente e senza incognite. Notai e associazioni dei consumatori già da tempo si stanno impegnando per rimuovere, a uno a uno, i vari ostacoli, stavolta attraverso la stesura di una Guida per il cittadino dal titolo Il rent to buy e altri modi per comprare casa. Il Consiglio nazionale del Notariato l'ha realizzato in collaborazione con 12 tra le principali associazioni a tutela dei consumatori (Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del consumatore, Confconsumatori, Federconsumatori, Movimento consumatori, Cittadinanzattiva, Lega consumatori, Movimento difesa del cittadino, Unione nazionale consumatori). Da un sondaggio è emerso infatti che, più che le difficoltà insite nello strumento, a ostacolarne la diffusione è stato finora soprattutto il fatto che è ancora quasi sconosciuto alla maggior parte dei cittadini. La riprova, secondo le rilevazioni delle associazioni dei consumatori, è che la diffusione del rent to buy si limita per ora all'1% del totale delle transazioni, molto poco considerando che proprio la crisi e in particolare l'attuale difficoltà di accesso a finanziamenti cospicui (pari o quasi al valore dell'immobile) dovrebbero spingere verso questa formula.

 

Il rent to buy è infatti un'operazione attraverso la quale viene offerta a chi ha intenzione di acquistare un immobile la possibilità di usufruirne subito, con pagamento di un canone periodico, e di rinviare a un momento successivo l'acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo, dal quale verranno scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza. Il rent to buy può avere a oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni e immobili in costruzione.

Se questa è la descrizione dello strumento, non mancano naturalmente dubbi e interrogativi. Quali sono i vantaggi e gli svantaggi e gli obblighi sia per il venditore sia per l'acquirente? Quali le tutele previste dalla legge? Che succede se si cambia idea? E se l'inquilino/acquirente non paga?

Nasce da qui la nuova guida per il cittadino (la XII messa a punto da Notariato e associazioni dei consumatori su vari argomenti immobiliari di attualità, tutte scaricabili gratuitamente dai siti web del Notariato e delle associazioni dei consumatori che hanno collaborato alla stesura), così da offrire un'informazione completa e trasparente su questa nuova modalità di acquisto della casa.

 

Il vademecum spiega tutto quello che c'è da sapere sul contratto di rent to buy: quali sono gli obblighi del venditore e del futuro acquirente, quali regimi fiscali si applicano e chi paga le imposte legate all'immobile; a chi spettano i diritti e gli oneri condominiali; come si gestiscono le spese legate l'ordinaria manutenzione e alle riparazioni straordinarie. Inoltre, cosa succede se il conduttore decide di non comprare l'immobile e in caso di fallimento del venditore o del futuro acquirente? È importante sapere, inoltre, che il contratto di rent to buy può essere ceduto dal conduttore a terzi prima della sua scadenza e che si può applicare anche agli immobili in costruzione.

La guida fa anche una sintesi dei vari vantaggi e svantaggi che la formula presenta nei confronti sia di chi compra sia di chi vende l'immobile.

L'iniziativa nasce dall'esigenza di offrire ai cittadini un'informativa semplice e completa su questa formula - disciplinata con il decreto Sblocca Italia (art. 23 del dl 133/2014) - per consentire ai cittadini di comprare casa in un momento di difficoltà di accesso al credito, e ai costruttori di smaltire l'invenduto. La guida, inoltre, offre un approfondimento anche sulle modalità di acquisto alternative alla classica compravendita: come la locazione con patto di futura vendita; la vendita con riserva della proprietà; la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell'ipoteca legale; il preliminare a effetti anticipati, specificandone vantaggi e svantaggi per entrambe le parti. In ogni caso è sempre importante rivolgersi per tempo a un professionista, che con la sua esperienza e preparazione in materia può consigliare le scelte più adatte alle esigenze specifiche.

 

Ma alcuni degli ostacoli che frenano il rent to buy, come accennato, sono già stati rimossi. Il decreto Sblocca Italia ha introdotto per esempio la possibilità di trascrivere - attraverso l'intervento del notaio - il contratto nei registri immobiliari fino a un massimo di dieci anni. La trascrizione è fondamentale perché vale come vera e propria prenotazione dell'acquisto dell'immobile. Di conseguenza, quest'ultimo non potrà essere venduto a qualcun altro, né potrà essere accesa un'ipoteca su di esso, né costituita una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Il vincolo vale anche nei confronti degli eventuali creditori del venditore, i quali non potranno iscrivere ipoteche sull'immobile promesso in vendita, né pignorarlo e quindi non potrà essere oggetto aggredibile nemmeno in caso, per esempio, di fallimento del costruttore. Con la trascrizione del rent to buy, infatti, l'immobile è riservato al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Un altro dei nodi sciolti riguarda il rischio morosità dell'inquilino e i tempi purtroppo lunghi di un eventuale sfratto. Anche in questo caso, secondo un'interpretazione del Notariato, se il contratto di rent to buy è fatto come atto pubblico, allora è un titolo esecutivo che ha efficacia anche per ottenere il rilascio dell'immobile, senza dover aspettare sentenze ulteriori. Atto pubblico vuol dire che è registrato e che al suo interno si specifica a priori che in caso di mancato pagamento del canone o di mancato esercizio dell'opzione l'acquirente deve liberare l'appartamento.

Altri nodi però non sono stati ancora sciolti. A cominciare da quello fiscale. Il canone pagato dal futuro acquirente, che in parte viene capitalizzato in funzione dell'acquisto successivo (viene cioè scontato dal prezzo quando viene acquistata la casa) è soggetto a normale tassazione. Peccato però che in fase d'acquisto venga nuovamente tassato, dando così luogo a doppia tassazione. A pagarne le spese non è tanto il venditore privato, che sui canoni percepiti può pagare la cedolare secca, tra il 10 e il 20%, quanto per il costruttore, che sul ricavato paga un'Iva salata e non recuperabile in seguito. (riproduzione riservata)

 

{mfimage}