Regali senza sorprese

Debuttano finalmente sul mercato le polizze salva donazioni, indicate soprattutto quando l'operazione coinvolge asset immobiliari. Donare i beni agli eredi invece che trasferirli loro un domani come eredità è del resto sempre più di moda. Grazie allo spauracchio di aumento delle tasse di successione, con drastica riduzione della franchigia oggi di un milione di euro per gli eredi diretti (coniuge, figli), molti si affrettano infatti a sistemare le cose prima che sia troppo tardi. E così, dopo aver visto un aumento del 57% nel primo decennio degli anni Duemila, il fenomeno non accenna a rallentare: «Tra i nostri clienti almeno la metà ha fatto donazione», conferma Roberto Lenzi, dello studio legale omonimo. Peccato che l'operazione comporti non pochi rischi, o perlomeno limitazioni, specie al momento in cui chi ha ricevuto il dono tenta di vendere l'immobile. L'operazione è infatti impugnabile per un periodo molto lungo, 20 anni almeno, da eventuali altri eredi non soddisfatti o meglio che ritengono che l'eredità ricevuta non soddisfi la quota di legittima loro spettante a causa appunto di donazioni pregresse. E questo anche se nel frattempo l'immobile è stato venduto (v. box). «Anzi, soprattutto nel caso che l'immobile sia stato venduto, gli effetti possono essere devastanti», sottolinea Lenzi: per chi l'ha comprato, che può vedersi sottratto il bene (azione di restituzione), e per l'eventuale banca che l'avesse finanziato con un mutuo, che perderebbe la garanzia del prestito. Proprio per questo le banche oggi non concedono mutui per l'acquisto di beni derivanti da donazione e gli stessi acquirenti sono molto cauti, col risultato che il 7% del patrimonio immobiliare italiano, a causa della propria provenienza donativa, non trova sbocco sul mercato.

In loro soccorso arrivano ora i prodotti proposti da un lato da Aon-Lloyd (che al tema ha appena dedicato un convegno) attraverso la polizza Donazione Sicura, e da Steward dall'altra con Donazione Facile, in realtà sul mercato già dall'anno scorso, ma pienamente operative solo da pochi mesi. A seconda dei casi possono contrarre la polizza il donante, il donatario, il terzo acquirente e il creditore ipotecario. A scelta anche il momento in cui possono farlo: l'assicurazione può essere stipulata all'atto della donazione o anche in un momento successivo. «In sostanza, a fronte del versamento di un premio una tantum e parametrato al valore dell'immobile, la compagnia si impegna a pagare il quantum richiesto dal legittimario leso», prosegue Lenzi. «A seconda del tipo di polizza, e di compagnia, saranno eventualmente beneficiari il terzo acquirente o la banca finanziatrice oppure, nell'altro altro caso, direttamente il legittimario».

La durata della copertura può arrivare fino a prescrizione del diritto di promuovere un'azione ai sensi dell'art. 563 c.c. ed entro il massimale (che può essere aumentato), e cioè fino a 20 anni dalla trascrizione della donazione in assenza di opposizioni. Oppure per dieci anni dal momento in cui il donante è deceduto (o meglio dall'apertura della successione) senza che sia stata trascritta alcuna domanda di riduzione. La durata arriva invece fino a estinzione del finanziamento, per gli assicurati che siano creditori ipotecari. In ogni caso la durata non risente di eventuali trasferimenti successivi dell'immobile o del mutuo ipotecario. La polizza si trasferisce a favore di successivi acquirenti pro tempore dello stesso e dei relativi creditori ipotecari. Sarebbe comunque utile che i trasferimenti della polizza trovassero menzione nell'atto di acquisto e risultassero nelle relazioni notarili.

Infine i costi. L'ammontare del premio dipende anche dal momento in cui viene sottoscritta (all'atto della donazione o in un momento successivo) e dall'età del donante (a partire dai 60 anni) e dal numero degli eredi. Per fare un esempio, a titolo indicativo, a fronte di una somma assicurata da 250 mila a 1 milione di euro, il premio potrà variare in un range tra gli 800 e i 3 mila euro. Tale quantum può essere aumentato anche nel corso di durata della polizza (con un sovrapremio), nel caso per esempio che l'immobile sia nel frattempo aumentato di valore. «Per immobili di valore inferiore la polizza non ha molto senso», conclude Lenzi, «e nemmeno la donazione». (riproduzione riservata)