Real estate: le città dove il mattone conta. A Milano si arriva a 50mila euro al metro, Roma sfiora i 45mila

A Milano si mormora che un appartamento di 350 metri quadri all’ultimo piano della centralissima via Gabba, vista su Orto Botanico e Bulgari Hotel, sia stato venduto a 50mila euro al metro quadro. Fanno oltre 17 milioni di euro in totale. In un altro punto della città, cioè in via Osti, stradina che collega Corso di Porta Romana con Largo Richini, dove si trova l’Università Statale, un attico di 700 mq su tre livelli con 5 camere, 7 bagni e numerosi saloni oltre a 3 terrazze (una con piscina) è stato proposto a 30 milioni di euro.

A Roma non si mormora. Si parla chiaro: «A metà dello scorso dicembre un attico da ristrutturare di 80 mq, e altrettanti di terrazza, affacciato su Piazza di Spagna, è stato venduto a 45mila euro al metro quadro», racconta Alessio Aliberti, direttore di Berkshire Hathaway Home Services | Roma Immobiliare, che ha curato la transazione. «Si tratta di un immobile rarissimo, uno di quelli che arrivano sul mercato ogni 40-50 anni. Perciò il prezzo esce da ogni schema». Questa operazione lancia un segnale significativo sulla ripresa del mercato immobiliare Prime e Super Prime della capitale, che, nonostante le criticità note note (traffico, gestione dei rifiuti, condizione delle strade, overtourism), è in ripresa.

«Roma è sicuramente uno dei fulcri principali del luxury real estate italiano», spiega Francesco Minervini, founder e ceo di Berkshire Hathaway HomeServices | Roma Immobiliare, «a maggior ragione quest’anno grazie al Giubileo, con gli interventi di riqualificazione urbana che ne migliorano l’attrattiva e quindi l’offerta. Il Piano Giubileo 2025 prevede oltre 4,8 mld. di euro di investimenti per il potenziamento della viabilità veicolare, la manutenzione straordinaria delle linee della metropolitana, l’attivazione di interventi per la cura del territorio».

Che il mercato residenziale italiano del lusso non conosca crisi è cosa nota. Lo conferma Paolo Giabardo, chief executive officer di LuxuryEstate.com, piattaforma digitale che offre la più ampia selezione di immobili Prime in vendita in tutto il mondo: «In termini generali, in Italia il mercato immobiliare post Covid è positivo», premette. «Prima del 2020-2021, nel nostro Paese solo due volte (nel 1978/79 e nel 1999), è stata superata la soglia delle 600mila compravendite annuali. Dal 2021 siamo, invece, stabilmente sulle 700mila operazioni. Un discorso a parte va fatto su Milano, dove il rallentamento delle transazioni è reale (-11% dal 2022 al 2023 e ulteriore -9% nel primo semestre del 2024): occorre sottolineare, però, che nel capoluogo lombardo il mercato immobiliare ha iniziato a galoppare nel 2015 con l’Expo, dunque ben prima rispetto al resto d’Italia, che si è mosso dopo la pandemia: è fisiologico, quindi, che al picco segua una stabilizzazione».

La considerazione non riguarda i segmenti Prime e super Prime: «Milano vanta lo stock di immobili di pregio di più alto valore in tutta Italia: circa 7,4 miliardi di euro (+ 28% rispetto al 2019)», continua Giabardo. Dello stesso parere è Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro Studi Abitare Co., che dice: «Nel 2024 il comparto degli immobili di lusso, collocati all’interno del centro storico milanese, ha registrato un totale di 335 transazioni (stima su dati OMI - Agenzia delle Entrate): un numero basso che registra una leggera diminuzione degli scambi (-3,5%), controbilanciata però da un nuovo aumento dei prezzi (+4 % pari a una media di oltre 14mila euro al metro quadro) e del fatturato (+9,8% pari a 721 milioni di euro). A conti fatti, quindi, il mercato del pregio milanese continua a volare alto: l’offerta (pari al 10% dell’offerta totale) è inferiore alla domanda (circa il doppio) e ciò mantiene il mercato in tensione, consentendo la corsa al rialzo dei prezzi».

Nel resto d’Italia, il mercato immobiliare dà segnali positivi in corrispondenza delle ultime mosse di Bce e Fed, improntate a un cauto ottimismo. Secondo Chiara Pelizzoni, senior project manager di Nomisma, «soprattutto all’interno del mercato di fascia medio-alta, la “cinghia di trasmissione” funziona bene: la previsione del Pil per il 2025 è positiva (+0,8%) e per di più sono in corso o previsti nel prossimo futuro eventi come il Giubileo e le Olimpiadi di Milano-Cortina che contribuiranno all’esposizione del nostro Paese sulla ribalta internazionale. In particolare, a fronte di un certo stallo a Milano, che rimane comunque un mercato saldo, e di un’ascesa di Roma, tornata in auge dopo anni di calma piatta (fino al 2019), nel 2025 le sorprese maggiori arriveranno da altre città: Firenze, Napoli, Bari. Nel capoluogo pugliese, per esempio, le zone di maggior pregio sono Murat e Umbertino: qui gli operatori segnalano una crescita del 3% su base annua, che dimostra una migliore performance di Bari rispetto alla media delle 13 principali città italiane (+1,5%). Appare più statica la situazione a Torino, Genova, Venezia. Quanto a Bologna, scarseggia l’offerta e i prezzi salgono, avvicinando pericolosamente il capoluogo emiliano alle dinamiche milanesi».

Ma quali sono le caratteristiche che definiscono una proprietà di lusso?

Prima di tutto l’indirizzo: in alcune città corrisponde a strade e piazze del solo centro storico, mentre in altre può allargarsi ad aree di pregio naturalistico, o vicine al lungomare o con vista su beni culturali e architettonici eccezionali. Altrettanto importante è la metratura: «Chi dispone di un budget di 3-5 milioni di euro cerca in genere proprietà di circa 300-400 metri quadri, piuttosto rare a Milano, dove il taglio più frequente degli appartamenti Prime si limita a 200-250 metri quadri», dice ancora Ghisolfi.

«Ancora più limitata nel capoluogo lombardo è la presenza sul mercato di ville che superano i 5 milioni di valore e finiscono per essere accaparrate da fondi di investimento o società che le usano per rappresentanza. A ogni modo, anche se parliamo di appartamenti, chi sborsa cifre di questa entità bada alla bellezza dell’edificio, al piano in cui è situata la proprietà, alla presenza di terrazzi, alla vista, al verde circostante, alla disponibilità di un’autorimessa, all’efficienza energetica, alla conciergerie e ai servizi. Non sempre si trova tutto questo nel centro storico e ciò finisce per indirizzare i clienti, specialmente quelli stranieri, ad altri distretti cittadini (come CityLife e Porta Nuova), determinandone l’ascesa nella scala valoriale».

Gli acquirenti del pregio sono sia italiani sia stranieri: tra questi ultimi, gli statunitensi sono in crescita e attivi soprattutto a Roma e nelle città d’arte. Secondo Paolo Giabardo, «due sono i nuovi profili dei clienti stranieri: quelli che sono attratti da un regime fiscale agevolato (flat tax di 200mila euro) e quelli che lasciano il Regno Unito in seguito alla Brexit. Questi ultimi prediligono Milano per ragioni di business. Al capoluogo lombardo vanno anche le preferenze di francesi, tedeschi e asiatici».

Dal lato di coloro che mettono in vendita case di pregio, si distinguono gli eredi di famiglie storiche (i cui asset non sono più di proprietà di una sola persona, ma sono passati a diversi eredi, complicandone la gestione e la fruizione) e gli imprenditori di recente ricchezza che non hanno accumulato risorse sufficienti per mantenere il bene in questione. (Riproduzione riservata)