Ravelli (Sparim-Sparkasse): «Nel residenziale funzionano le operazioni di rigenerazione. I settori retail e intrattenimento sono ancora in sofferenza»
Il Gruppo Cassa di Risparmio di Bolzano–Sparkasse detiene, direttamente o tramite la partecipazione a fondi immobiliari riservati, un portafoglio immobiliare ampio ed eterogeneo che comprende, oltre agli immobili strumentali per l’attività bancaria del gruppo, investimenti core e value-added principalmente nei segmenti residenziale, uffici e retail. MF-Milano Finanza ne ha parlato con Ferruccio Ravelli, direttore di Sparim Spa, la società del gruppo altoatesino che ne detiene e valorizza il patrimonio immobiliare.
«Nel settore residenziale vediamo del fermento soprattutto nell’ambito delle operazioni di rigenerazione urbana», dice Ravelli. «Noi stessi siamo impegnati in due sviluppi in Lombardia: Luci nel Bosco, a Busto Arsizio e Selvanesco 77 a Milano, nell’ambito dei quali stiamo realizzando e mettendo sul mercato circa duecento appartamenti. Ad oggi abbiamo ottenuto eccellenti risultati commerciali, frutto del fatto di aver adottato una serie di iniziative volte a migliorare gli standard di vita delle famiglie che vivranno in questi nuovi spazi: ampia presenza di balconi, terrazze ed aree verdi, spazi per smart-working e coworking, servizi evoluti di portineria e bassi consumi energetici.»
«A Selvanesco 77 inoltre abbiamo chiesto al poeta di strada e artista pubblico Ivan Tresoldi di caratterizzare facciate, scale e ingressi con murales che raccontano gli spazi ed il nuovo modo di viverli. Contestualmente stiamo lavorando con il limitrofo teatro PimOff per creare un‘offerta artistica e culturale dedicata agli abitanti del quartiere nell’ambito della stagione teatrale 2021-2022».
Gli investimenti oggetto dei vigenti bonus edilizi - in particolare il bonus 110% - consentiranno di migliorare ulteriormente la qualità degli immobili a tutto vantaggio della tenuta dei valori commerciali del settore residenziale. Diversa invece la situazione degli uffici, un settore nel quale la pandemia ha imposto un nuovo modo di progettare e realizzare gli spazi. «Stiamo toccando con mano questi trend nell’ambito dei programmi di rinnovo/ ristrutturazione/valorizzazione del portafoglio immobiliare strumentale del gruppo Sparkasse. In attesa che lo smart-working assuma carattere strutturale, gli attuali modelli di layout distributivo e funzionale coniugano diverse esigenze: maggiori spazi tra le postazioni, maggiore presenza di desk condivisi a discapito delle postazioni fisse, modularità degli spazi ed ampio ricorso agli strumenti informatici più evoluti per gestire i rapporti con clienti e controparti a distanza. Da un punto di vista dei valori economici, stiamo vedendo situazioni nelle quali alcuni conduttori chiedono di liberare gli spazi a causa delle difficoltà legate alla pandemia; un uso equilibrato di step-rent unito ad altre facilitazioni per i tenant consente di difendere il canone a regime, di ridurre morosità e vacancy e, in ultima analisi, di sostenere i fair-value».
Infine retail ed entertainment, ovvero i settori che più hanno sofferto gli impatti della pandemia accelerando un trend che era già in atto soprattutto come conseguenza della razionalizzazione delle reti distributive e del consolidamento dell’e-commerce. «Il contesto è favorito dallo sviluppo e diffusione - quasi capillare - di asset logistici last-mile. Buona invece la tenuta delle strutture Gdo e high street. Bisognerà attendere che le restrizioni agli spostamenti e all’accesso di queste strutture vengano meno in maniera definitiva per capire su quali valori si attesteranno i fatturati, i canoni di locazione, i costi operativi (soprattutto legati a pulizie e sanificazioni) e, in definitiva, il rendimento atteso degli investitori per il segmento retail».
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