È di nuovo allarme per i mutui a tasso variabile. L'impennata dell'inflazione e il conseguente rialzo dei tassi di interesse hanno già fatto lievitare di parecchio la rata mensile, di un buon 10% solo negli ultimi mesi. Dopo essere rimasto in negativo per un lungo periodo di tempo l'Euribor (intorno a -0,55%), parametro cui sono indicizzati i mutui a tasso variabile, è tornato sopra la pari, e oggi si attesta allo 0,57% a 1 mese e intorno all'1% a 3 mesi, mentre il costo medio di un mutuo (tasso più spread) si attesta all'1,85%. Per fare un esempio, la rata di un mutuo da 140mila euro a 20 anni con Ltv del 70% è salita da 620 a 685 euro al mese, 780 euro all'anno. E non è che l'inizio perché le previsioni sono tutt'altro che rosee. Le stime vedono l'Euribor in rialzo di altri 200 punti base, ipotesi che se confermata costerebbe alla rata dello stesso mutuo un altro 20% di incremento, cioè fino a 823 euro. Come spiega Alessio Santarelli, direttore generale di Mutuionline, «un aumento del tasso variabile di un punto percentuale porta a un apprezzamento della rata tra il 9% e il 12-13% in proporzione alla durata». Non poco considerando che in mutui casa in genere hanno una scadenza tra 20 e 30 anni. Se i tassi dovessero salire ancora, o comunque non diminuissero a breve, si parla di un aggravio di costo di decine di migliaia di euro. «Il conto va comunque fatto caso per caso», avverte Santarelli, «in funzione del costo complessivo del mutuo dato dall'Euribor più lo spread applicato dalla banca. Per i mutui esistenti, contratti quindi in passato, molto dipende poi anche dalla durata residua del finanziamento: più è lunga, più la rata sarà sensibile all'aumento dei tassi. In generale, superata la metà della durata, il mutuo risente poco meno del rialzo dei tassi, e quasi per niente superati i due terzi».
Il conto può essere pesante dunque, come già constatato nella crisi partita nel 2008 con l'esplosione della bolla legata ai mutui subprime che in brevissimo tempo fece lievitare l'Euribor fino al 5,5%. Che fare allora? Il problema è ovviamente pressante per chi ha un mutuo in corso, e quindi ha già subito i rincari citati, e rischia di doverne incassare altri ancora più sostanziosi. L'unica via d'uscita è puntare sulla surroga, con possibilità di scelta tuttavia tra un prodotto a tasso fisso oppure uno a tasso variabile ma con cap, cioè con un tasso massimo prefissato. In entrambi i casi le offerte vanno valutate a una a una, tenendo però presente che i risparmi non sono immediati ma solo futuri. Come mostrano gli esempi in tabella, per un mutuo da 100 mila euro a 20 anni con Ltv del 50%, la rata può passare da circa 500 euro a tasso variabile (valore medio tra i primi cinque migliori mutui riportati sul portale di Mutuionline) a 570 euro se si opta per il fisso (rata che però resta stabile per sempre) e a 540 euro se si punta invece a una soluzione con cap, valore che può invece salire in caso di rialzo dei tassi si pure con un limite massimo, ma anche scendere in caso contrario. Fa eccezione il Mutuo quasi fisso proposto da Bnl: prevede una rata comunque più bassa all'inizio, che va leggermente a salire nel tempo.
Ma quanti sono i mutuatari colpiti dalla nuova ondata di rialzi? La buona notizia è che, rispetto appunto al disastro del 2008 (che tra l'altro diede il via all'ondata di crediti in sofferenza e al conseguente pesante impatto sui bilanci delle banche) la mina è in parte disinnescata. Per diverse ragioni. La prima è l'esperienza. La crisi di allora a insegnato ai mutuatari che il mutuo a tasso variabile va maneggiato con cura perché può far lievitare la rata in maniera inaspettata. E alle banche che per la stessa ragione va erogato con parsimonia. Può sembrare la scoperta dell'acqua calda, ma la diffusione su larga scala dei mutui indicizzati in Italia si è avuta solo con la moneta unica che ha imposto ai vari paesi la convergenza dei tassi a livello europeo. Ma a limitare la diffusione dei mutui indicizzati è stato ancor di più il crollo dei tassi Irs (parametro di riferimento per i finanziamenti a tasso fisso), arrivati praticamente a zero nel 2020-2021 a causa della crisi pandemica, col risultato che il costo dei mutui a tasso fisso è sceso fino all'1% anche a fronte di durate di 25-30 anni, solo pochi centesimi in più rispetto a un mutuo a tasso variabile. Da qui la corsa al fisso per chi accendeva un nuovo mutuo, e quella alla surroga per chi in precedenza aveva optato per il variabile. «Non a caso da inizio 2020 al secondo trimestre 2021 solo il 6% dei mutui erogati è stato a tasso variabile», conferma Santarelli. «Solo a partire dal terzo trimestre si assiste a un'inversione del trend, con un aumento significativo dell'erogato a tasso variabile, balzato al 18,5% del totale, in linea con l'aumento della domanda. Già dal secondo trimestre a chiedere il tasso variabile è stato più del 25% dei nuovi mutuatari, e nel terzo trimestre addirittura il 47,5%». Si tratta di un dato significativo, ancor di più se si considera il parallelo balzo in avanti dei mutui con cap: l'erogato è passato da zero all'8,3% e la domanda è addirittura lievitata fino al 17,7%. Il perché è semplice: si cerca il prodotto che può far risparmiare. I rischi sono però evidenti. «In generale il mutuo a tasso variabile resta il più conveniente nel tempo a patto che il mutuatario sia in grado di far fronte a eventuali rialzi della rata», conclude Santarelli. «In caso contrario la scelta di prodotti a tasso fisso o con cap è d'obbligo». (riproduzione riservata)
