Non si arresta la corsa al rialzo dei tassi di interesse, alimentata dalla stretta monetaria della Banca Centrale Europea per domare l'inflazione Ue. L'ultima mossa di giovedì scorso ha rincarato di un altro mezzo punto il tasso Bce, portandolo al 3%. Ma non è ancora finita e, anche se le stime parlano di una battuta d'arresto del carovita grazie al deciso calo del prezzo del gas (-34%), per giugno le aspettative vedono i tassi europei più in alto rispetto a oggi, al 3,4%. «Anzi, la Banca centrale europea (Bce) sembra orientata verso una politica monetaria restrittiva ancora per tutto il 2023», sottolinea Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. L'impatto sul mondo dei finanziamenti è inevitabile ed evidente. A cominciare dai mutui, oggi estremamente punitivi per chi ha puntato sul tasso variabile per risparmiare sulla rata, rata che invece nel frattempo è lievitata di ben il 50%, mettendo molti in seria difficoltà. Ma ovviamente non è contento nemmeno chi cerca casa e il mutuo lo deve ancora fare perché, anche se sceglierà un prodotto a tasso fisso, si ritroverà con una rata molto più pesante rispetto al 2020-2021 quando sul mercato ci si poteva finanziare anche a lungo termine, 25-30 anni, all'1-1,5%. Non a caso la domanda di nuovi mutui ha già subito una battuta d'arresto. Anche se è una magra consolazione, inoltre, guardando ai tassi degli ultimi 5 anni, i livelli attuali non sono così elevati. «Si tenga infatti conto che gli attuali livelli dei tassi di interesse medi riflettono valori mediani se analizzati in ottica di lungo periodo e vale a dire almeno negli ultimi 15 anni», spiega Andrea Castro, responsabile per l'Italia di Qualis Credit Risk. «Il tasso medio dei mutui per acquisto di abitazioni, a dicembre pari a 3,09% sulla base delle stime diffuse dall'Abi, ci riporta ai valori del 2014 e comunque si presenta come favorevole rispetto agli anni ancora prima. A dicembre 2007 il valore era infatti pari a 5,72%».
La cattiva notizia è invece che è vero che il costo dei mutui non è sui massimi, e non è detto che ci arrivi, ma per contro la stagione dei tassi ai minimi non si rivedrà facilmente: i tassi potranno scendere in futuro, una volta domata l'inflazione quindi non a stretto giro, ma i livelli del 2021 sono probabilmente irripetibili. «La stagione dei tassi medi vicini o inferiori all'1,50% è fortemente concentrata nel biennio 2020-2021», continua Castro, «ed è associata a congiunture macroeconomiche legate a pandemia e lockdown, segnate quindi da politiche monetarie straordinarie con tassi di riferimento negativi o pari a zero».
Ma di quanto è aumentata più esattamente la rata dei mutui a tasso variabile? Facile.it ha fatto una simulazione su un mutuo a 126 mila euro (valore medio di mercato) a 25 anni, pari al 70% del valore dell'immobile e acceso a gennaio 2022 scoprendo che, sommando tutti gli aumenti fino a oggi, la rata è aumentata di quasi 35 euro per ogni 50 punti base di aumento. Da un Tan iniziale (Tasso annuo nominale) dello 0,67%, corrispondente a una rata mensile di 456 euro, dopo quattro aumenti del costo del denaro la rata a gennaio 2023 è arrivata a 653 euro, vale a dire 197 euro in più rispetto a gennaio 2022 (+43,2%). «La corsa dei tassi potrebbe non fermarsi con l'annuncio di febbraio», prosegue l'analisi di Facile.it. «La Bce ha già annunciato un nuovo rialzo per marzo e se si guarda alle aspettative di mercato gli esperti prevedono che l'Euribor a 3 mesi cresca ancora arrivando a giugno 2023 intorno a 3,4% portando la rata a 711 euro, 255 euro in più rispetto a gennaio 2022».
Che fare allora, fermo restando che l'acquisto della prima casa resta sempre un'opportunità? «Questo perché il trend dei prezzi delle case resta al rialzo, specie quando si parla di case green», sottolinea Castro, «perch»é con maggiori potenzialità rispetto alle altre di mantenere il valore e di apprezzarsi nel tempo». Ma anche i mutui restano tutto sommato appetibili «specie quelli a tasso fisso in quanto, mentre negli ultimi 10 anni i tassi fissi si sono mantenuti sempre al di sopra rispetto alla svalutazione del denaro», aggiunge Spiezia, «negli ultimi mesi la quota legata agli interessi risulta nettamente inferiore rispetto all'11% su cui si attesta attualmente il costo della vita».Resta quindi solo da decidere quale mutuo scegliere se si compra adesso, e che fare se invece se ne ha già uno purtroppo a tasso variabile. Nel primo caso gli esperti del settore concordano nel consigliare il tasso fisso. «Tra l'altro con l'ultimo rialto dei tassi sì è anche ridotto il vantaggio in termini di rata offerto dai mutui con cap rispetto al fisso», spiegano da Facile.it. E il fisso è anche la risposta per chi deve rinegoziare un mutuo esistente perché in una situazione di incertezza, meglio tutelarsi subito. «Esistono diverse possibilità», spiegano dal Consiglio Nazionale del Notariato. «La legge di Bilancio 2023 ha ripristinato una norma del 2011 che consente di rinegoziare il mutuo con la propria banca passando dal tasso variabile al fisso senza sostenere costi aggiuntivi. E' necessario però rispettare alcune condizioni: il mutuatario deve avere un Isee sotto i 35 mila euro, il valore del finanziamento ipotecario originale non deve superare i 200 mila euro e l'intestatario del mutuo deve aver assolto regolarmente il pagamento di tutte le rate. In questo caso la banca non potrà rifiutare di rinegoziare il vecchio finanziamento, anche allungando l'ammortamento per un massimo di 5 anni - a condizione che la durata totale non superi i 25 anni - e il tasso fisso sarà compreso tra il minor valore tra l'Irs a 10 anni e l'Irs (o euro irs) pari alla durata residua del mutuo, cui va aggiunto lo spread previsto nel contratto di mutuo».
In tutti gli altri casi, invece, per cambiare in corsa le condizioni del proprio mutuo è possibile richiedere ad un diverso istituto bancario un nuovo mutuo per la surroga del proprio. Anche in questo caso non sono previsti oneri a carico del mutuatario: né commissioni bancarie, né il pagamento dell'imposta sostitutiva e sarà garantita la detraibilità degli interessi per la parte residua del mutuo. Inoltre si può chiedere alla propria banca di rinegoziare il mutuo modificando il tasso o la durata o entrambi, in questo caso servirà un nuovo accordo tra la banca e il cliente. (riproduzione riservata)
