Rallenta ma resiste il mercato degli stranieri che comprano casa in Italia. In costante e robusta crescita fino al 2017 per numero di operazioni chiuse all'anno e fino al 2019 per valore, il segmento ha (ovviamente) accusato una pesante battuta d'arresto nel 2020, per poi raddoppiare l'anno successivo (da 800 a 1.850 i milioni investiti e da 1.700 a 3.500 il numero di famiglie acquirenti secondo gli ultimi dati dell'Osservatorio di Scenari Immobiliari) anche se i numeri restano tuttora molto lontani da quelli pre Covid. Nel 2019 gli acquisti erano arrivati a quota 8.000 per un valore di 3,7 miliardi. E adesso? Tra strascichi della pandemia e venti di guerra sempre più minacciosi, difficile ipotizzare un mercato in miglioramento. Alcuni punti fermi però restano, e rappresentano i capisaldi di un recupero futuro quando, si spera, si tornerà a una situazione di normalità e il turismo, anche internazionale, ripartirà a pieno ritmo. In primo luogo le motivazioni della domanda: il sole, il caldo, il mare sono certo tra le principali ragioni. Ma ancor di più chi compra casa in Italia punta su qualità della vita, storia, bellezze architettoniche e del paesaggio, buon cibo e buon vino. Non a caso tra le regioni preferite restano quelle dell'Italia centrale, Toscana, Marche, Umbria e parte del Lazio. «L'interesse per l'Italia, soprattutto riguardo a queste regioni, segue a ruota quello per la Provenza francese, diventata troppo cara e con un'offerta quasi inesistente», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Nasce da qui la corsa ai piccoli borghi, al casale in Toscana, magari con vigne, uliveti e orti, e poi per le altre regioni del centro Italia una volta che anche questa è diventata quasi inaccessibile sotto il profilo di prezzi e offerta».
In questo quadro si inserisce anche l'interesse crescente per altre regioni, a cominciare dalla Puglia, letteralmente esploso negli ultimi 15 anni, a cominciare proprio dalle masserie di campagna, ma anche quello per tutti i rustici sparsi per la Penisola. A spingere le mete pugliesi è stata comunque anche l'ottima rete stradale e di aeroporti, che rendono facile raggiungerla anche dall'estero. Più in generale nel tempo la domanda è diventata di fascia più alta: dalla ricerca di un'abitazione a basso costo per le vacanze si è passati a quella di un buon retiro, in località e abitazioni bele e dove è piacevole vivere.
Il secondo importante caposaldo è dato dalla composizione della domanda, più europea che internazionale. «Da sempre in realtà a comprare casa in Italia sono stati soprattutto i vicini degli altri Paesi europei, Germania in primis», conferma Breglia, «ma con la pandemia e ora il conflitto militare, gli acquirenti più esotici sono di fatto spariti, in particolare americani e giapponesi, oltre che i russi». A proposito di questi ultimi, sottolinea Claudio Citzia, ceo di Luxforsale, portale internazionale di annunci immobiliari del segmento lusso, «in realtà l'interesse degli acquirenti della Russia per le abitazioni tricolore di lusso, secondo quanto emerge dagli accessi agli annunci sul nostro sito, ha iniziato a calare, e di molto, già diversi mesi prima dell'inizio del conflitto, segnale di un trend non legato solo a fattori contingenti. Del resto il numero di gli acquisti di abitazioni di pregio, che possono costare parecchi milioni, è di per sé limitato, e di conseguenza anche molto volatile. Per contro aumentano gli accessi da altri Paesi, anche se in misura non paragonabile a quella della Russia».
Lo zoccolo duro della domanda restano quindi gli europei, e in proporzioni stabili rispetto al periodo pre pandemia. In cima alla lista, secondo l'analisi di Scenari Immobiliari, si confermano infatti i tedeschi, che da soli coprono il 60% degli acquisti, in crescita rispetto al 55% dell'anno precedente e anche rispetto ai numeri degli anni prima. Vuol dire che si tratta di una domanda fedele, meno soggetta alle influenze del momento rispetto a quella di altri Paesi. Oltre alle mete del centro Italia, amano i laghi del Nord Italia e le spiagge più vicine, del Veneto alla Romagna. Sostanzialmente stabile anche la domanda proveniente da Francia, Gran Bretagna e Svizzera. Al lumicino invece quella proveniente da Stati Uniti e Canada, crollata nel 2020 causa Covid, ma in ulteriore calo anche nel 2021. Crescono infine gli altri Paesi, arrivati al 12%, segnale di interesse ridotto ma sempre più diffuso anche da parte dei cittadini di altri Paesi.
La stabilità della domanda, quindi dell'interesse degli stranieri per l'Italia, si conferma anche in materia di mete preferite. Sul podio si piazza il Lazio, con il 23% degli acquisti provenienti dall'estero, confermando sostanzialmente il trend dell'anno precedente (25%). Al secondo posto, e ancora in crescita, la Sicilia. «L'interesse per l'isola è andato crescendo nel tempo, allargando man mano i poli di attrazione», sottolinea Breglia. «Alle mete storiche come Taormina e il catanese, più quelle intorno a Palermo, si sono aggiunte le isole, non solo Panarea ma tutte le Eolie, le Egadi e Pantelleria, e poi ancora tutto il trapanese, da San Vito Lo Capo a Marsala fino a Erice. Tra l'altro i prezzi sono ancora interessanti per cui le occasioni non mancano. Infine, grazie al fenomeno Montalbano, è cresciuto l'interesse per tutto il ragusano, da Modica a Scicli a Noto, località in precedenza frequentate solo dal turismo locale. Fondamentali anche in questo caso i buoni collegamenti, soprattutto gli aeroporti». Stabili Toscana e Veneto, in leggero calo altre regioni, per esempio il Piemonte e l'Abruzzo. La defaillance dei russi, infine, potrà incidere sul segmento lusso (noto l'apprezzamento degli oligarchi per le ville in Sardegna o a Forte dei Marmi), ma anche su quello di profilo più basso. Molti negli ultimi anni erano state le case acquistate da parte della fascia media russa nel Veneto, in Romagna e in generale lungo tutta la costa adriatica. (riproduzione riservata)
