Certificazioni Stop alla nullità dei contratti di vendita se manca l'attestato energetico della casa, ma molti i dubbi ancora da chiarire
Quell'Ape è un rebus
Tutto ruota attorno al famigerato Ape, l'Attestato di prestazione energetica, che ha sostituito l'Ace (Attestato di certificazione energetica), al fine di arricchirne i contenuti. Peccato che in breve si sia trasformato in una mina vagante, complice il fatto che dall'estate scorsa l'assenza dell'attestato implicava la nullità del contratto, di vendita o di locazione che fosse. Un bel guaio considerando che ancora oggi, secondo i dati rilevati dal Centro studi del portale immobiliare Casa.it, oltre il 25% degli annunci di vendita non riporta l'indicazione dei consumi energetici, e se si parla di affitto la percentuale scende addirittura al 60%. Entrambi i dati sono comunque decisamente in crescita rispetto a gennaio 2013 quando erano rispettivamente del 58,3% e del 41,7%.
Come che sia, la nullità del contratto qualora l'Ipe non venga allegato all'atto di compravendita o di locazione (forse una pena un po' troppo severa rispetto alla gravità dell'inadempienza), sembra superata, sostituita però da sanzioni pesantissime, da 3 mila a 18 mila euro. «L'obiettivo del resto è chiaro», spiega Roberto Busso, amministratore delegato di Abaco Servizi, società del gruppo Gabetti, «la misura deriva da una direttiva europea, ed è stata varata al fine di spingere a tavoletta l'acceleratore sulla riduzione dei consumi energetici, partendo proprio dal riscaldamento delle abitazioni».
La regola vigente fino all'inizio dell'autunno, era quella della legge Ecobonus, (legge 90 del 3 agosto 2013 ossia Conversione in legge del dl 63 del 4 giugno 2013). Questa recepiva la Direttiva 2010/31/Ue sul rendimento energetico in edilizia, che prevedeva la nullità dei contratti di compravendita e affitto stipulati in mancanza dell'Attestato di prestazione energetica. A differenza della direttiva europea, la legge italiana prevedeva l'obbligo di allegare l'Ape anche alle cessioni a titolo gratuito.
Dopo una serie di ipotesi per sanzionare chi non avesse allegato l'Ape ai contratti di compravendita e locazione, il decreto Destinazione Italia - 145/2013, entrato in vigore il 24 dicembre 2013 (che non ha ancora iniziato la fase di conversione in legge) stabilisce che i contratti senza Ape sono validi, ma vengono multati con una sanzione dai 3 mila ai 18 mila euro. Nelle locazioni di singole unità immobiliari, invece, la multa è stata fissata tra i mille e i 4 mila euro. Nei contratti di durata fino a tre anni, la sanzione è stata ridotta della metà. Non è previsto invece nessun obbligo nei contratti di trasferimento a titolo gratuito.
Infine la Legge di Stabilità 2014-147/2013, in vigore dal 1° gennaio 2014, ha fatto slittare l'obbligo di allegare l'Attestato di prestazione energetica all'entrata in vigore del decreto ministeriale che adeguerà il Dm 26 giugno 2009 contenente le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici. «Ciò significa che si potrebbero ancora concludere contratti senza l'obbligo di allegare l'Ape», sintetizza Busso, «andando però in contrasto con le norme di indirizzo comunitarie».
Il Decreto Milleproroghe entrato in vigore il 31 dicembre 2013, ha infine introdotto nuove specifiche per gli immobili pubblici stabilendo che l'Ape può essere acquisito anche dopo la stipula del contratto per la cessione dell'immobile. La norma non specifica però quanto tempo si avrà a disposizione per produrre il documento.
In sintesi, come accennato all'inizio, le tre norme sono tutte in vigore e due di esse stanno per affrontare l'iter per la conversione in legge, e proprio in questa fase dovrà dunque essere trovata una soluzione univoca.
Che fare nel frattempo se ci si trova a vendere o locare un'abitazione? «In questo panorama di incertezza, che sicuramente sarà regolarizzato nelle prossime settimane», prosegue Busso, «il consiglio è di seguire le disposizioni della legge Ecobonus perché è quella più cautelativa anche rispetto alle varie disposizioni regionali ancora in essere».
Inoltre le ultime disposizioni non prendono in considerazione gli aspetti legati alla commercializzazione degli immobili, come l'obbligo di indicare la classe energetica negli annunci commerciali, che resta dunque in vigore, così come l'obbligo di continuare a predisporre l'Ape in vista di una vendita o locazione. «Infine, l'Italia non può più permettersi di essere nuovamente messa in mora dalla Ue», sottolinea Busso, «come già successo negli anni scorsi a seguito dell'emanazione di decreti in ambito certificazione energetica che non recepivano pienamente le disposizioni delle relative direttive europee».
In definitiva, l'obbligo di predisposizione dell'Ape in caso di vendita è tuttora vigente quindi è sicuramente più conveniente pagare la certificazione, oggi ottenibile con una spesa tra 150 e 250 euro, che non rischiare di incorrere nelle salatissime sanzioni indicate nel decreto Destinazione Italia. Tanto più che i controlli non sono rari e che, certificazione a parte, l'Ape può fornire utili indicazioni anche al proprietario su come ridurre i consumi energetici dell'immobile (cambio infissi, caldaia ecc.) anche se non ne indica i costi. L'attestato inoltre, che dovrebbe sempre essere rilasciato dopo un attento sopralluogo (che purtroppo non sempre viene fatto), consente ad acquirenti o futuri inquilini di conoscere fin da subito quanto andranno a spendere anno per anno in riscaldamento, «ed è proprio per questa ragione che la classe energetica di un'abitazione incide sempre di più su prezzi e canoni», concludono dal Centro studi di Casa.it. (riproduzione riservata)
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