Ultima chiamata ristrutturazioni? Sembra proprio di no. L'inserimento della proroga del Superbonus 110 nella nota di aggiornamento al Def ha spianato la strada per un quasi certo rinnovo dell'incentivo attraverso la legge di Bilancio 2022 in agenda per gennaio prossimo. Una manovra ora insolitamente attesa da milioni di persone. Soprattutto adesso che gli incentivi legati al superbonus sono entrati effettivamente a regime, lasciando alle spalle i passi incerti dei primi tempi. Ma non si tratta di un intervento isolato. Il governo sembrerebbe infatti intenzionato a rinnovare anche gli altri bonus fiscali legati alla casa come il bonus 50% sulle ristrutturazioni, il bonus facciate che consente un recupero del 90% dell'investimento o l'ecobonus che incentiva gli interventi per il risparmio energetico con una detrazione del 65% del costo sostenuto.
Un fiume in piena di contributi pensato per svecchiare il patrimonio immobiliare italiano: dei 38 milioni di case presenti nel Paese, infatti, secondo le rilevazioni dell'Istat il 15% è stato costruito prima del 1918, mentre oltre il 30% risale agli anni Sessanta, Settanta e Ottanta. Quale occasione migliore, dunque, per convertire le abitazioni obsolete in immobili all'avanguardia sotto il profilo dei consumi, dell'efficienza e del comfort? Nonostante i contributi pubblici, tuttavia, l'avvio di una ristrutturazione comporta necessariamente un esborso economico da parte del proprietario dell'immobile. Quantomeno, nella misura eccedente il bonus garantito dallo Stato.
Ma come fare per finanziare questi lavori? «Per gli importi medio-piccoli, fino a un massimo di 10-15.000 euro, si interviene solitamente chiedendo un prestito personale che ha un costo medio che si aggira attorno all'8% annuo», spiega Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. «Per somme più consistenti, invece, è più conveniente accendere un mutuo, anche considerando i costi da sostenere come tasse, spese notarili e bancarie: negli ultimi mesi il Taeg medio dei mutui residenziali, come quelli stipulati per ristrutturare una casa, si aggirava attorno all'1,77%». Un costo decisamente più competitivo rispetto a quello di un prestito personale. In questo caso, tuttavia, bisogna considerare diverse opzioni di finanziamento a seconda delle necessità e delle condizioni personali. La strada più lineare passa attraverso l'accensione di un mutuo per la ristrutturazione che consente di finanziare un importo compreso tra il 70% e l'80% del valore dell'immobile e fino al 100% del preventivo dei lavori. Questo prodotto, tuttavia, viene scelto per lo più da chi possiede un immobile non gravato da mutuo e pertanto libero da ipoteche, in quanto le banche difficilmente concedono un mutuo per la ristrutturazione in secondo grado d'ipoteca.
Diverso il caso di chi un finanziamento ipotecario già ce l'ha sulla casa che intende ristrutturare. Si può allora fare richiesta per un mutuo rifinanziamento. Nella sostanza, si tratta di accendere un nuovo mutuo che consenta di sostituire quello già esistente fornendo al tempo stesso una liquidità aggiuntiva sufficiente a coprire le spese di ristrutturazione che si andranno a sostenere. Anche in questo caso, l'importo massimo finanziato dalla banca si aggira tra il 70 e l'80% del valore dell'immobile, con alcuni limiti sulla liquidità aggiuntiva che si può andare a richiedere, come nel caso di Bper Banca che permette di richiedere una liquidità aggiuntiva fino a un massimo del 50% del finanziamento erogato. Mentre Ing Bank offre la possibilità di ricevere una liquidità aggiuntiva nei limiti dell'importo del mutuo da sostituire.
Esiste anche una terza, ulteriore possibilità per finanziare gli interventi di riqualificazione del proprio immobili, ovvero richiedere la surroga del vecchio mutuo oltre a una nuova iniezione di liquidità. «Rispetto alle precedenti soluzioni è quella con i minori costi apparenti», continua Spiezia. «Anche in questo caso occorre che ci sia già un mutuo in essere, per cui si richiede la surroga, ma non è previsto nessun costo a carico del richiedente. Alla surroga si va poi ad aggiungere un altro mutuo, in secondo grado d'ipoteca, per la liquidità richiesta. Un'operazione accettabile per l'istituto di credito che iscrive contemporaneamente due ipoteche sul medesimo immobile. Il cliente pagherà solo le spese notarili e accessorie riferite alla componente liquidità». Ma vediamoli, allora, i costi comparati per le tre diverse opzioni secondo la simulazione realizzata dal centro studi di Telemutuo ipotizzando un finanziamento da 100.000 euro da rimborsare in 15 anni.
Nel caso di un immobile non gravato da ipoteca, l'accensione di un mutuo ristrutturazione prevede il pagamento alla banca di una rata mensile media di circa 585 euro. Che a conti fatti vorrebbe dire il versamento di 5.370 euro di interessi in 15 anni. Diverso il caso di un'abitazione già gravata da ipoteca. In questo caso, si potrà optare per il rifinanziamento del mutuo, sottoscrivendone uno nuovo di maggior importo; oppure richiedere a un altro istituto bancario la surroga e concessione di nuova liquidità. Nel primo caso la rata del mutuo da 100.000 euro salirebbe a 587,56 euro ripagando alla banca rate per un totale di 105.760,8 euro con una quota interessi pari a 5.760,8 euro.
La terza opzione, quella della surroga con liquidità, comporterebbe invece una rata di 605 euro ogni mese per 15 anni con un totale interessi di 8.900 euro, ben superiore alle due precedenti ipotesi. «A conti fatti il mutuo di ristrutturazione è senza dubbio l'opzione più economica per finanziare la quota di spese che non sono coperte dai bonus previsti dallo Stato», conclude Spiezia. «È anche vero che spesso non è possibile scegliere questa ipotesi perché sull'immobile è già presente un mutuo e quindi un'ipoteca volontaria. In questo caso l'opzione più economica risulta essere il mutuo rifinanziamento: negli ultimi giorni molti istituti di credito hanno ridotto gli spread proposti per questo prodotto, probabilmente anche alla luce del maggior interessamento mostrato dalla clientela». (riproduzione riservata)
