Quanto crescono a Milano e Roma i valori delle case nuove e da ristrutturare. Con qualche sorpresa. Tutti i valori, zona per zona

Exploit nel 2021, andamento vivace nel primo semestre del 2022. E adesso? Cosa aspettarsi per il mercato della casa alla prova di ulteriori, difficili sfide, ovvero inflazione ma anche guerra e crisi energetica? Per il momento il mercato appare ancora solido, e con prospettive di tenuta se non di ulteriore crescita, dimostrando di meritarsi lo scettro di bene rifugio per eccellenza. Ma appunto le nubi si addensano, e ne hanno fatto già le spese azioni, valute, materie prime.

La casa ha tempi di reazione più lunghi, ma le premesse sono per ora buone, almeno per quanto riguarda Milano e Roma, e in particolare le zone di miglior qualità, a partire dai centri storici. Insomma la creme del mercato. È quanto emerge dall'ultimo Market Report Milano/Roma 2022 realizzato da Engel & Völkers con il supporto scientifico di Nomisma. La buona notizia è che, superata brillantemente la crisi derivante dalla pandemia, il mercato ha già recuperato se non superato i livelli del 2019, dimostrando una forza sufficiente per superare le nuove sfide. Ma con prospettive un po' mutate rispetto alle precedenti previsioni.

Partendo da Milano, il brillante andamento di mercato è confermato dal +36% delle transazioni nel primo semestre, sia pure con una crescita in leggero rallentamento nel secondo trimestre rispetto al primo. Bene anche i prezzi, come conferma il fatto che il mercato resti sempre molto liquido, con tempi medi di vendita di 1-2 mesi per le abitazioni nuove o pronte all'uso e di 3-4 mesi per l'esistente, e sconti medi sul prezzo richiesto altrettanto contenuti: 3-4% per le proprietà più interessanti e 6-8% per le zone non prime oppure per le case da ristrutturare.

Sempre a Milano però (ma il trend si riscontra in tutta Italia) a calamitare la domanda sono soprattutto le nuove costruzioni, complici le nuove esigenze degli acquirenti in termini di ampiezza e suddivisione degli spazi (inclusi quelli esterni come balconi, terrazzi e giardini), specie dopo la pandemia, e maggiore sensibilità a impatto ambientale e consumi energetici, arrivata al top proprio in questi mesi. Proprio sotto questo profilo si osservano tuttavia le prime variazioni della domanda rispetto al recente passato. E cioè: case nuove possibilmente già pronte e non in costruzione oppure da ristrutturare, e corsa alle zone più centrali, di nuovo tra le più desiderate a scapito di quelle periferiche, l'esatto contrario rispetto a quanto accaduto nel primo periodo post Covid.

Come spiega il report di Engel & Völkers e Nomisma il perché di queste variazioni è semplice. In primo luogo le attuali difficoltà legate alla ristrutturazione degli immobili, riconducibili a scarsità ed elevati costi di materie prime e manodopera, fanno sì che la domanda scarti le proprietà da ristrutturare, specie se destinate a investimento. Da qui l'allargamento del gap tra abitazioni pronte all'uso e da ristrutturare, in termini di prezzi e tempi di vendita. Inoltre, con la caduta delle restrizioni e il ritorno alla normalità, il centro delle città è tornato punto di riferimento per le scelte residenziali, specie di giovani e single, e di conseguenza degli investitori, attenuando la spinta centrifuga della domanda che, nei due anni della pandemia, aveva preferito zone semi centrali e periferiche alla ricerca di maggiori spazi verdi.

Quanto al futuro di prezzi e compravendite, le aspettative per fine anno sono di stabilità, con incrementi nell'area nord, quartieri Garibaldi, Moscova, Arena e Porta Nuova, XXV Aprile. Per gli immobili ristrutturati a nuovo, il range dei prezzi medi si conferma molto ampio, con la zona del Duomo, ad esempio, che va da 8.500 a 18.500 euro/mq, con punte di 20-21 mila euro/mq nel Quadrilatero, Brera e in zona Castello-Foro Buonaparte.

Bene anche l'area ovest dove si spazia dai 4.200-4.500 euro/mq di Gambara, Bande Nere e San Siro fino ai 9.800 euro/mq di Sempione, Arco della Pace, Chinatown, Vercelli, Washington. Fuori range le quotazioni di City Life, tra 8.800-15.500 euro/mq.

E ancora più dinamiche appaiono i quadranti est e sud della città, che beneficiano dello sviluppo delle aree interessate dalle Olimpiadi del 2026. Trend al rialzo infatti a Porta Venezia e Indipendenza, Cinque Giornate e XXII Marzo, con valori da 4.300 a 9.150 euro/mq per il nuovo, e dai 6.100 euro/mq di Medaglie d'Oro-Lodi ai 10.200 di Porta Romana, Crocetta e Quadronno.

Il mercato immobiliare a Roma

Trend positivo anche per Roma. Con riferimento al segmento di pregio, nel primo semestre 2022 il residenziale ha registrato una domanda sostenuta, che ha portato a una buona performance delle compravendite in molte zone, a fronte di prezzi e tempi medi di vendita nel complesso stazionari rispetto al semestre precedente.  

Nel centro storico il mercato residenziale è alimentato sia dalla domanda di prima casa sia da quella di investimento e si concentra principalmente nei rioni di Trastevere e Testaccio, sempre caratterizzati da un mercato vivace, e nei rioni di Ponte, Borgo, Parione e Monteverde Vecchio, particolarmente ricercati dalle giovani coppie o per investimenti ad uso ricettivo/affitti brevi. Si consolida la presenza degli acquirenti stranieri, soprattutto francesi e anglosassoni, che tornano ad investire nella Capitale. Alla ricerca di prima casa sono associate ampie metrature, con spazi esterni e affacci importanti. Tra le nuove dinamiche, si registra la necessità di spazi adatti allo smart working.

La zona Nord, sempre più apprezzata per la buona accessibilità e la presenza di aree verdi, si è distinta per la robusta crescita delle compravendite in continuità con i due semestri precedenti. Tra le zone più richieste Trieste-Salario e Nomentano-Bologna, e a seguire Parioli e Pinciano. Si conferma il trend di acquisto per investimento nelle zone Nomentano/Bologna e San Lorenzo, mentre si rileva un calo della domanda estera.

Nell'area Ovest invece, la zona di Monteverde Nuovo continua a riscuotere l'interesse degli acquirenti, grazie anche alla presenza di aree verdi, tra cui il parco di Villa Doria Pamphilj. Cresce la domanda in zona Portuense.

Frena infine leggermente la zona Sud. Molto richiesta restano tuttavia San Giovanni e Appio Latino, favorite da una buona accessibilità. Le zone Eur e Torrino Nord risultano interessanti non solo per prima casa ma anche per investimento, puntando soprattutto su immobili da ristrutturare. (riproduzione riservata)