Quando va tassato il diritto di superficie

Corte di Cassazione contro l'Agenzia delle Entrate sui contratti di costituzione del diritto di superficie. Solo poco tempo dopo la presa di posizione della prassi che riteneva sempre tassate le somme ricevute dal cedente, la Suprema Corte ha infatti smentito l'Agenzia e adottato una tesi più favorevole al contribuente. Sono queste le considerazioni che derivano dal contenuto della sentenza 15333 del 4 luglio 2014 della Corte di Cassazione che si è interessata della tassazione del diritto di superficie, diritto che ai sensi del Codice Civile è da qualificare come reale.

Il tema fiscale concerne la natura delle somme incassate a fronte della costituzione a favore di terzi di tale diritto. Occorre verificare se da tale operazione possa nascere un reddito da assoggettare a tassazione e, giunti a una soluzione affermativa, individuare poi la tipologia di tale reddito. Circa il primo punto vi è una sostanziale uniformità di vedute tra le due: la costituzione di diritto di superficie è ipotesi che può dar luogo a reddito tassabile. E vi è unanimità anche nel considerare tale reddito come appartenente alla categoria dei redditi diversi. Ma qui iniziano i distinguo. Infatti i redditi diversi prevedono al loro interno tipologie differenti. Considerato che il Tuir prevede che le regole relative alle cessioni a titolo oneroso della proprietà valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento, si è dell'idea che il reddito derivante dalla cessione di un diritto di superficie sia identico a quello derivante dalla vendita della proprietà dell'immobile (potremmo dire un reddito diverso immobiliare). Ciò ad esempio comporta che il reddito è tassato, ma solo nel caso in cui il diritto di superficie sia costituzione sopra un terreno edificabile e non invece un terreno non edificabile, e a patto che siano decorsi almeno cinque anni dall'acquisto. Ma l'Agenzia delle Entrate ha invece ritenuto sempre tassabile il reddito derivante dalla costituzione del diritto di superficie.

La sentenza della Cassazione ora fa chiarezza sostenendo in pieno la tesi sopra ritenuta preferibile. La stessa sostiene che essendo il diritto di superficie un diritto reale, deve ritenersi sempre applicabile la regola del Tuir secondo cui vi è equiparazione della disciplina fiscale relativa alle cessioni a titolo oneroso della piena proprietà degli immobili agli atti che importano la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento.

Da ciò ne consegue che per la persona fisica, il corrispettivo derivante dalla cessione del diritto di superficie costituisce reddito diverso ex art. 81, ma ciò comporta:

se si tratta di diritto di superficie costituito sopra un area fabbricabile allora scatta l'imposizione;

se invece è costituito sopra un terreno agricolo o di un'abitazione non scatta nessuna tassazione, a meno che l'atto di costituzione intervenga quando non sono ancora trascorsi almeno cinque anni dall'acquisto. (riproduzione riservata)