Prove di rivoluzione

«Ma è proprio il quadro così variegato a suscitare qualche perplessità», spiega Luca Dondi, responsabile dell'Osservatorio immobiliare di Nomisma. «L'impressione è che alcune sgr abbiano proseguito nel ridimensionamento del valore degli immobili posseduti, in alcuni casi molto di più rispetto alla media del mercato immobiliare, mentre altri non hanno preferito non seguire questa via».

Alla luce del perdurare della crisi, che certo non favorisce performance brillanti, non mancano tuttavia motivi di soddisfazione. «Per quanto riguarda i nostri fondi abbiamo ridotto l'indebitamento e incrementato la liquidità. Inoltre le pubblica amministrazione ha inoltre ripreso a pagare i canoni di locazione», spiegano da Idea Fimit, la maggiore sgr italiana per asset under management con cinque fondi quotati più quelli riservati. «Quanto alle performance, sono in calo quelle dei fondi che hanno distribuito capitale ai quotisti e in ripresa invece, è il caso del fondo Delta, per quelli che non hanno distribuito nulla preferendo procedere ad accantonamenti».

Politica difensiva anche da parte di Prelios, che ha oggi due fondi quotati. «Tenuto conto del perdurare della ridotta capacità di assorbimento del mercato e dell'assenza di segnali di ripresa nel breve periodo, abbiamo lavorato sugli asset, stabilizzandone i contratti in essere e siglandone di nuovi», spiega Paolo Scordino, amministratore delegato della sgr. «Per fare qualche esempio, nel corso del 2013 per Tecla abbiamo sottoscritto importanti contratti di locazione tra cui quello con Tigem, l'istituto di genetica e medicina di Telethon, e un altro con una primaria società operante nel settore dell'energia. Entrambi forniscono un importante contributo alla stabilizzazione dei flussi di cassa prodotti da due dei principali immobili del fondo: uno localizzato a Roma in prossimità dell'Eur e uno a Pozzuoli. Quanto a Olinda abbiamo rinegoziato i contratti, a fronte di un allungamento senza break option, sia con il principale conduttore del fondo che ha in locazione oltre 90 mila metri quadri, sia con una primaria società del settore della proiezione cinematografica, per due multisala a Milano e Moncalieri. L'operazione rende di fatto questi immobili pronti per una dismissione ordinata».

Come accennato, poco ha inciso il settore. Il fondo Estense di Bnp Paribas Reim, che investe negli immobili commerciali dellle Coop Adriatiche ha segnato una performance positiva, mentre altri dello stesso comparto sono ancora in netto rosso. Viceversa Bnl Portfolio Immobiliare, gestito dalla stessa sgr, ha segnato una perdita netta. Proprio di questi giorni è però la conclusione di un'importante vendita: il fondo ha venduto la galleria del centro commerciale Vialarga di Bologna e la partecipata Pal.Mira srl. La galleria è stata venduta, per 32,1 milioni di euro a due società del gruppo Nordiconad. Con questa dismissione, Bnl Portfolio Immobiliare ha ceduto dall'avvio 16 immobili per un totale di 380 milioni. Il portafoglio residuo del fondo è di 10 immobili, per un valore di mercato complessivo di 113 milioni.

Al di là delle performance un po' stentate, a gettare ombre sul settore sono però soprattutto le sfide che si trova davanti. Da un lato le già accennate scadenze dei fondi sempre più prossime, dall'altro, ma questo è un problema più di sistema, una massa critica insufficiente ad affrontare i colossi internazionali per quasi tutte le sgr. Il rpimo aspetto potrebbe essere risolto con una proroga generalizzata accordata da Bankitalia, «ma non al prezzo di ridurre addirittura del 60% le commissioni sui fondi come si è sentito dire», concordano gli operatori: «sarebbe la fine dell'intero settore». Forse anche per questo nel frattempo sono partite le grandi manovre di alcune sgr per rafforzarsi: Prelios ha già annunciato la fusione con Torre sgr, mentre Beni Stabili è in trattativa con Polaris e Fabrica.

Anche gli investitori esteri però non restano con le mani in mano, ma per ora solo in ottica speculativa. I bassi prezzi e la qualità di buona parte degli immobili in portafoglio ha risvegliato l'interesse degli investitori più aggressivi. Due infatti le opa già lanciate da inizio anno a oggi, rispettivamente sul fondo Unicredit Immobiliare di Torre sgr da parte di Gwm Group, e su Atlantic 1 a opera della sempre più attiva Blackstone. Anche questo fenomeno però non depone a favore dei fondi del mattone: illiquidità del mercato dei fondi in borsa e crisi hanno fatto lievitare lo sconto tra quotazioni di borsa e Nav fino al 50% di medi. Chiaro quindi che gli investitori preferiscano lanciare un'offerta sulle quote piuttosto che acquistare gli immobili che gli stessi fondi tentano invano di vendere. (riproduzione riservata)