Vento in poppa per il settore immobiliare, con crescita di transazioni, sviluppi e investimenti, dalla casa alla logistica. Vale per gli acquisti diretti, ma ancora di più per gli asset gestiti, il cosiddetto mattone di carta: fondi immobiliari, società quotate, siiq. Tutte con quotazioni, Nav e redditività in netta crescita. E questo vale per l'Europa e il mondo, ma anche per il mercato italiano, più ridotto ma a sorpresa molto vivace nell'ultimo anno. I numeri che emergono dal 40mo Rapporto 2022 su «I fondi immobiliari in Italia e all'estero», realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei che ne ha curato la parte finanziaria, sono infatti decisamente confortanti. «Il XXI secolo si caratterizza per la grande crescita del risparmio gestito immobiliare: dai mille miliardi del 2000 ci stiamo avvicinando ai 4mila previsti per la fine del 2022. In Europa il patrimonio dei fondi immobiliari nel ventennio è aumentato di sette volte», ha sottolineato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Significa che i risparmiatori, piccoli e grandi, trovano soddisfazione in strumenti quali fondi e Reits, capaci di proteggere dall'inflazione e fornire risultati positivi nel tempo». Lo stesso è accaduto in Italia dove il settore fondi immobiliari continua a marciare: il suo peso sul resto dei veicoli europei ammonta a oltre l'11%. Sulla base dei dati di bilancio, il Nav a fine 2021 ha raggiunto 95,3 miliardi di euro, con un incremento dell'8,8% rispetto all'anno precedente. Un trend peraltro destinato a durare visto che le previsioni per il 2022 sono di un incremento del Nav del 6,5% e del patrimonio di oltre il 7%, mentre il numero dei veicoli potrebbe superare le 600 unità. A differenza che in passato il momento favorevole ha interessato anche azioni e fondi immobiliari quotati, cioè direttamente acquistabili anche dai risparmiatori. «In aumento il loro patrimonio immobiliare che si attesta a 113 miliardi di euro rispetto ai 104 dell'anno precedente», conferma infatti Gottardo Casadei, dello studio omonimo. «E non solo: siamo sorpresi dell'incremento del 26% della capitalizzazione di borsa dell'industria e ancor di più sorpresi di come nel 2021 abbiamo assistito a variazioni di borsa importanti, a cominciare da quelle dei fondi quotati, che addirittura presentano un incremento del 51%. In crescita anche il fatturato che si attesta a 430 milioni così come la redditività media lorda da locazione dei singoli prodotti. Nello specifico dei fondi immobiliari quotati in borsa è rilevante notare che lo sconto sul Nav è migliorato significativamente attestandosi al 41%, mentre il gross yield, inteso come rapporto tra ricavi da locazione e costo storico, esprime un risultato soddisfacente al 5,4%».
Diversi gli elementi che hanno contribuito alle performace del mattone (come del mercato immobiliare diretto), a cominciare dall'inflazione: con un aumento del carovita in Europa ormai sopra il 6,5% è chiaro che lasciare i capitali sul conto corrente non ha senso. E la volatilità dei mercati finanziari rende difficile l'approccio a borse e bond. Da qui l'accelerazione del mercato immobiliare, anche per quanto riguarda l'acquisto della casa da parte dei privati, non fermato nemmeno dal rincaro del costo dei finanziamenti: «rispetto ai tassi sui mutui intorno all'1% di un anno fa, oggi siamo vicini al 3%, la metà dell'inflazione», conferma Casadei. «In cifre però l'impatto non è enorme, meno di un centinaio di euro su un mutuo da 100 mila euro a 15 anni, cifra che scende di molto sulle scadenze più lunghe, e quindi ancora sostenibile. Per contro si mettono al sicuro i risparmi, attuali e futuri, in quanto i prezzi delle case dovrebbero salire, o quantomeno tenere». Il settore immobiliare in genere, e quello della casa in particolare, stanno inoltre attraversando un momento di grande trasformazione, destinato a continuare, trainato da esigenze di basso impatto ambientale, tecnologia, cambiamento del mercato del lavoro (smart working) e quindi anche dell'abitare, «e anche della rivoluzione nei trasporti», aggiunge Casadei. «L'anno scorso uno studio di McKinsey sosteneva che gli aerei a decollo verticale, cinque volte più veloci delle automobili, nel tempo incrementeranno il mercato residenziale periferico, fuori dalle metropoli e lontano dai luoghi di lavoro. Anche quest'anno il prefigurarsi di di nuove forme di mobilità indica possibili evoluzioni del settore immobiliare: la diffusione delle auto a guida autonoma modificherà l'approccio a bar e self service durante i viaggi, magari a favore di ristoranti dotati di corsia drive: preleveremo il cibo che mangeremo guidando perché avremo le mani libere».
Comunque sarà il futuro, anche gli investitori istituzionali guardano a inflazione e cambiamenti in atto, come dimostra appunto l'incremento del patrimonio immobiliare gestito in Italia, salito nell'ultimo anno da 109 a 117 miliardi di euro, e del numero di fondi operativi (passati da 570 a 601), soprattutto riservati. Cambiamenti anche nella tipologia degli investimenti, e nel peso dei vari comparti, con residenziale e logistica in crescita da un lato (quest'ultima nel 2021 per la prima volta ha superato gli uffici), «una contrazione degli uffici e una più evidente battuta d'arresto del commerciale poco resiliente a un contesto di mercato in rapido e incerto divenire», spiega ancora Breglia. «Sul fronte delle acquisizioni oltre alla logistica, cresce l'interesse per le asset class alternative, gli sviluppi e il residenziale». Mete preferite Milano e Roma. Nella prima il patrimonio gestito oggi ammonta a circa 900 asset e 6,8 milioni di metri quadri di immobili, il 16,4% del totale, costituito soprattutto da uffici (27% del comparto a livello nazionale). Tra i comparti di nicchia, gli immobili legati alla sanità costituiscono la quota più rilevante, 4% circa. A Roma in gestione 6,5 milioni di metri quadrati di immobili (16% del totale Italia), con forte interesse verso i comparti uffici e residenziale. Il numero di cespiti supera le 1.100 unità. (riproduzione riservata)
