Il real estate supera il Covid e anche lo smart working. Lasciati alle spalle i timori legati alla pandemia, le transazioni di immobili del terziario hanno ripreso a correre nel 2022 mettendo a segno un record storico nei primi nove mesi dell'anno. A certificare il traguardo raggiunto sono i numeri elaborati da Cbre e Dils che hanno decretato il successo del mattone targato Italia. Tra gennaio e settembre il valore delle transazioni ha superato i 9,1 miliardi di euro con un incremento di oltre il 60% rispetto a quanto fatto nei primi nove mesi del 2021. Numeri record che però ancora non rispecchiano il deterioramento delle prospettive economiche in atto ormai da mesi. Potrebbe dunque trattarsi di un fuoco di paglia: il rialzo del costo del denaro, insieme al surriscaldamento dei prezzi, le tensioni geopolitiche e la crisi energetica potrebbero determinare, infatti, un'inversione di tendenza facendo quantomeno rallentare il mercato. «Il 2022 sarà un anno positivo per il real estate in Italia, con oltre 10 miliardi di euro di investimenti», tranquillizza Giuseppe Amitrano, numero uno di Dils. «Per la prima parte del 2023 prevediamo un leggero calo nelle transazioni, ma nel medio-lungo periodo ci aspettiamo un rimbalzo determinato prima dagli investitori, interessati all'acquisizione di edifici sostenibili, e in seguito dalla nuova domanda degli utilizzatori finali. Già ora, gli operatori professionali investono solo in immobili sostenibili e, per i nuovi edifici, sono disposti a riconoscere un premio sul valore fino al 20-30%».
In attesa di capire cosa sarà il domani, intanto, le operazioni immobiliari iniziate nei mesi scorsi hanno portato a chiudere un terzo trimestre su livelli entusiasmanti guidate nuovamente dal settore uffici. «Tra luglio e settembre le transazioni direzionali hanno raggiunto quota 1,7 miliardi di euro (3,9 miliardi il totale da inizio anno), +160% rispetto allo stesso periodo di un anno fa», sottolinea Silvia Gandellini, head of capital markets di Cbre in Italia. E questo, grazie soprattutto al forte recupero della domanda di spazi di qualità con elevati standard esg da parte degli affittuari. Aumento dei costi delle materie prime per gli investimenti value add (ovvero costi di valorizzazione) e rialzo dei tassi d'interesse potranno tuttavia incidere sulla domanda, e quindi pesare sui prezzi, e questo pur a fronte di un vivace mercato delle locazioni. Prezzi degli uffici potenzialmente al ribasso quindi, il che potrebbe rallentare l'immissione sul mercato di nuovo prodotto (o ristrutturato a nuovo) e quindi anche gli investimenti previsti per la prima metà del 2023. I dati elaborati da Colliers International riportati in tabella non fanno che confermare questo trend. Delle prime 15 operazioni immobiliari per valore registrate nell'ultimo trimestre, infatti, nove riguardano transazioni di tipo direzionale relative a immobili di ultima generazione. Come il Cortile della Seta di via Moscova, ceduto da Savills IM a Generali Real Estate per 355 milioni di euro. O l'immobile denominato The Bridge, rilevato dal Fondo Antirion Global per 160 milioni. Mentre non figura la maxi operazione di delisting di Coima Res (circa 360 milioni di valore) che si concluderà con la trasformazione della siiq in sicaf. Come anche il passaggio di proprietà dell'hotel Excelsior di Venezia ceduto per oltre 100 milioni dal fondo Coima Lido di Venezia II all'operatore britannico London & Regional Hotels, già detentore della maggioranza delle quote del fondo, nonché gestore della struttura alberghiera.
Ma tra i protagonisti dell'ultimo trimestre rientra a pieno titolo anche la logistica. Entrato in un momento di grazia nel 2020, il settore ha continuato a correre anche negli ultimi mesi arrivando a chiudere l'ultimo trimestre con 600 milioni di investimenti, per un totale di 2,4 miliardi da inizio anno. «Con l'aumento dei tassi di interesse, stanno tornando a crescere anche i rendimenti prime di alcune asset class. A partire proprio dalla logistica che ha corretto il trend dei propri yield segnando un incremento prime di 40 punti base», spiega Simone Roberti, responsabile della ricerca di Colliers International in Italia. «Questo avviene non tanto perché il mercato percepisce per la logistica un rischio superiore a quello di altri settori, ma perché in questa fase risulta l'asset più liquido, e quindi il più veloce a recepire eventuali ribassi. Per gli altri comparti, bisognerà vedere cosa avverrà nei prossimi mesi quando si chiuderanno le vendite dei progetti core avviati dopo l'estate».
In grande spolvero anche il settore alberghiero che nel terzo trimestre dell'anno è riuscito ad attrarre oltre 300 milioni di euro di investimenti che salgono a 1,27 miliardi allargando l'orizzonte agli ultimi nove mesi, valore più che doppio rispetto allo stesso periodo del 2021. «Roma continua a essere nel mirino degli investitori che fino a oggi hanno puntato circa 280 milioni di euro e guardano principalmente ad asset centrali e di elevato standing, destinati a far parte di grandi catene internazionali», sottolineano gli esperti di Dils. Sulla stessa linea anche Roberti secondo cui è tangibile l'interesse crescente per la Capitale. «Gli investitori stanno tornando a guardare a Roma in vista del Giubileo del 2025 e del 2033 oltre all'eventuale Expo 2030», avverte l'esperto di Colliers. «Ma anche per la volontà di cercare nuove opportunità, certo con un rischio maggiore rispetto a Milano, ma in una città che conta comunque tre milioni di abitanti e che è la capitale d'Italia».
Meno brillante infine il comparto retail che sembra faticare a trovare una sua nuova identità dopo lo tsunami della pandemia. Nell'ultimo trimestre, infatti, le transazioni di negozi si sono fermate ad appena 67 milioni di euro, che portano il totale da inizio anno a 565 milioni. «I nuovi investimenti sono ostacolati dalla limitata disponibilità di finanziamento verso il settore», ammettono gli analisti di Cbre secondo cui anche il mercato high street sembra muoversi con il freno tirato a causa dell'aumento del costo del debito che non riesce e far incontrare le aspettative di prezzo di domanda e offerta. (riproduzione riservata)
