Più tutele e meno tasse

Un decalogo, un contratto tipo, mutui ad hoc e perfino un fisco più benevolo. Fa passi da gigante il rent to buy, versione aggiornata del cosiddetto contratto di affitto con riscatto che prevede la possibilità di prendere un'abitazione (ma anche un altro tipo di immobile) in locazione, ma con un canone maggiorato, così da poterne capitalizzare una parte ai fini di un acquisto successivo dello stesso asset. Dopo l'approvazione lo scorso settembre dell'art. 23 contenuto nel decreto Sblocca Italia, mirato a dare maggiore sicurezza ai contraenti e un po' più di flessibilità, la formula sta riscuotendo sempre maggiore interesse e successo, anche se diversi restano i nodi da sciogliere o quantomeno le misure da avviare per rendere tutto più snello, affidabile, conveniente. Molti del resto gli interessi sul piatto e gli attori coinvolti: da un lato ci sono quei potenziali acquirenti che non dispongono di liquidità sufficiente per accedere a un mutuo. Dall'altro si trovano invece quei venditori, soprattutto costruttori, che non riescono a vendere gli immobili realizzati, e insieme a loro le banche li hanno finanziati, ma anche lo stesso Governo che non può pensare di far ripartire l'economia del Paese senza risolvere contestualmente la pesante crisi dell'edilizia, uno dei comparti principali dell'industria nazionale. Ad accompagnare il tutto è la rete nazionale dei notai, l'infrastruttura che sempre accompagna le transazioni immobiliari e che da diversi anni punta a dare una veste giuridica precisa, a favorire la messa a punto di una prassi che renda l'affitto con riscatto più facilmente fruibile. Non a caso proprio nei giorni scorsi il Consiglio nazionale del notariato ha organizzato a Milano il convegno La disciplina del rent to buy: tutele sostanziali e questioni tributarie. A dettare le regole per questi contratti, il già accennato decreto Sblocca Italia, reso ora operativo grazie a un contratto-tipo messo a punto dal Notariato, che per l'occasione ha pubblicato anche un vademecum per saperne di più ed evitare cattive sorprese.

Entrambi partono dalle novità dello Sblocca Italia, il decreto ha risolto alcune criticità che derivavano dalla mancanza di una specifica normativa in materia. In particolare, ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari per tutto il periodo di durata del rent to buy, ma comunque non superiore a 10 anni (prima ci si fermava a tre). La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell'acquisto dell'immobile. Di conseguenza il proprietario (per esempio il costruttore) non potrà vendere l'immobile a qualcun altro, né accendere un'ipoteca sull'immobile. Allo stesso modo gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un'ipoteca sull'immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del rent to buy, l'immobile è riservato al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Nello schema proposto dal Notariato, il contratto non obbliga il futuro acquirente a concludere l'affare, ma vincola il venditore a cedere l'immobile al termine del periodo prestabilito a un prezzo prefissato, scontando parte dei canoni di affitto come acconto su un prezzo bloccato. A fronte di questo accordo, il futuro acquirente può entrare in casa fin da subito pagando un affitto un po' più salato rispetto a quello di mercato, ma che in parte serve a creare almeno la base minima (20-30% del prezzo della casa) per accedere a un mutuo e pagare le spese fiscali legate alla transazione. Il tutto senza rischiare di perdere l'abitazione prescelta e in cui già vive dall'inizio del contratto, neppure in caso di difficoltà del costruttore.

Per contro, quindi a tutela del proprietario, in caso di mancati pagamenti il contratto si risolve senza alcun rimborso all'inquilino. Il potenziale acquirente che dovesse cambiare idea o non potesse effettuare l'acquisto, perderebbe la quota versata come acconto, in quanto la legge riconosce al venditore il diritto a trattenere le somme incassate come risarcimento per la mancata vendita.

Nonostante tutti questi sforzi tuttavia ancora parecchi i nodi da sciogliere, dalla fiscalità alla certezza del mutuo una volta scaduto il contratto di rent to buy. Buone notizie in vista però su entrambi i fronti. Proprio nel corso del convegno l'Agenzia delle Entrate ha preannunciato l'arrivo entro febbraio di un testo definitivo sulla tassazione della parte canone sia di quella versata come acconto per la vendita successiva, oltre a chiarimenti sulle imposte di trasferimento. Unicredit ha invece rivelato che sta lavorando a una formula che offra la certezza di ottenere il finanziamento, una sorta di promessa di mutuo, così da avere la certezza che il rent to buy venga coronato alla fine dalla tanto attesa compravendita. (riproduzione riservata)