L'esenzione Imu non spetta se due o più immobili sono stati di fatto unificati, ma risultano catastalmente separati. La residenza e la dimora in diversi immobili contigui, infatti, non dà diritto a fruire dell'agevolazione per l'abitazione principale. È indispensabile l'accatastamento unitario degli immobili. E' quanto ha affermato la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, prima sezione, con la sentenza 2866/2023. Per i giudici di secondo grado, “in caso di unità immobiliari contigue, è necessario l'effettivo accatastamento unitario degli immobili per accedere alla agevolazione prima casa”. Non è possibile fruire dell'agevolazione se il contribuente è proprietario di un immobile attiguo a un altro e i due appartamenti sono stati di fatto unificati, anche se i titolari vi dimorano abitualmente e hanno fissato la formale residenza anagrafica, poiché risultano catastalmente separati e ciascuno ha una propria rendita catastale. Pertanto, l'esenzione per l'abitazione principale non può essere riconosciuta su due o più immobili contigui, utilizzati dallo stesso nucleo familiare, se non sono accatastati unitariamente. I fabbricati devono essere accorpati catastalmente in un unico immobile per poter avere diritto al beneficio fiscale.
La Cassazione (ordinanza numero 34813/2022) ha stabilito che l'uso di fatto di due immobili non dà diritto all'esenzione dal pagamento dell'imposta municipale per entrambi. La prima casa deve essere costituita solo da un immobile. Per i giudici di legittimità la prima casa deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto, a prescindere dalla circostanza che sia utilizzata più di un'unità immobiliare. Le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente a imposizione, ciascuna per la propria rendita. Il contribuente può scegliere quale destinare ad abitazione. Da tempo è stato superato l'orientamento precedente (ordinanza 9078/2019) che non limitava il beneficio a un solo immobile. Non assumeva alcun rilievo né il numero delle unità catastali né che le stesse fossero distintamente iscritte in catasto.
In passato c'era stata una differente presa di posizione tra Cassazione e Ministero dell'economia e delle finanze sull'utilizzo di due o più immobili. Il problema si era posto per l'Ici e per l'Imu. Il Ministero, con la risoluzione 6/2002 e con la circolare 3/2012, aveva precisato che l'esenzione potesse essere riconosciuta solo per un immobile. Secondo la Cassazione (sentenze 25902/2008; 3339 e 12269/2010), invece, contava solo l'effettiva utilizzazione dell'immobile complessivamente considerato, a prescindere dal numero delle unità catastali.
Per fruire dell'esenzione Imu per l'abitazione principale ci sono altri condizionamenti e altri vincoli. Altra questione da valutare è la classificazione catastale dell'unità immobiliare. Un immobile iscritto in catasto come studio, per esempio, non può fruire dell'agevolazione, anche se di fatto viene utilizzato come prima casa. Entrambe le questioni hanno formato oggetto di contenzioso
con gli enti locali. Quindi, diventa decisiva anche la categoria catastale. Un immobile iscritto come studio non è idoneo allo scopo. Conta l'oggettivo inquadramento catastale e non l'effettiva destinazione d'uso come residenza della famiglia. Sempre la Cassazione, con l'ordinanza 5574/2022, ha ritenuto che ai fini dell'esonero rileva l'oggettiva classificazione catastale, per cui l'immobile iscritto come "ufficio-studio", con attribuzione della relativa categoria (A/10), è soggetto al tributo. Nel caso in cui risulti iscritto in una diversa categoria catastale è onere del contribuente, che pretenda il trattamento agevolato, impugnare l'atto di classamento. Del resto, le risultanze catastali sono rilevanti non solo per ottenere le agevolazioni, ma anche per attestare la classificazione dell'immobile. Il catasto, tra l'altro, assume rilievo probatorio per accertare il soggetto titolare, obbligato al pagamento del tributo comunale.
Bisogna ricordare che l'ente impositore non può essere chiamato in causa e non ha alcuna competenza per contraddire, in sede giudiziale, alle doglianze opposte dal contribuente avverso il provvedimento attributivo o modificativo della rendita catastale. Le censure devono essere rivolte solo nei confronti dell'Agenzia delle entrate, che è l'unico organo competente sia per l'inquadramento catastale sia per la rendita attribuita all'immobile. Dunque, i vizi e gli errori opposti dal contribuente contro gli avvisi di accertamento Imu per questioni catastali sono privi di fondamento, perché l'atto attributivo della rendita non rientra nelle competenze dell'amministrazione comunale che, anche volendo, non potrebbe non tener conto delle risultanze catastali. I vizi denunciati non intaccano la legittimità dell'avviso di accertamento emanato dall'ente locale, in quanto l'amministrazione non può che applicare la rendita catastale, fino a che non venga eventualmente rettificata in autotutela dall'Agenzia delle entrate o dal giudice con sentenza definitiva. La rendita da utilizzare per il calcolo dell'imposta locale è solo ed esclusivamente quella iscritta in catasto. (riproduzione riservata)
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