Più grande, più verde, più tech, e con tanti servizi, a cominciare dai collegamenti, metropolitana in primis. E' come deve essere la casa di questi anni Venti del 2000 e soprattutto post Covid e post lockdown oltre che alla luce del dirompente smart working. Almeno nelle intenzioni. Non tutto questo infatti si riscontra davvero quando si va a comprare un'abitazione, per se stessi oppure per investimento. E nemmeno l'approccio è univoco da città a città. Fuori da Milano per esempio nessuno prende in considerazione un monolocale, mentre a Napoli interessa poco la casa green. E' quanto emerge da un'analisi effettuata dal centro studi di Sarpi Immobiliare in collaborazione con Fides Advisor RE su un campione di 2.400 potenziali acquirenti, interpellati tra ottobre 2021 e gennaio 2022, oltre che sui dati delle compravendite più recenti. Milano, Roma, Torino, Firenze e Napoli le città di riferimento, con focus sulla prima in quanto oggi la più attiva in Italia per dinamica dei prezzi e delle compravendite. Ma appunto: quali sono i fattori più importanti nella scelta di un appartamento? Posizione, piano e taglio sono di sicuro i principali. Ma con peso specifico diverso da città a città e da cosa si vuol fare dell'immobile. A Milano per esempio prevalgano taglio e piano, rispetto a Napoli e Firenze dove al primo posto è la posizione. La ragione è direttamente legata sia alle infrastrutture che ai valori degli immobili. A Milano per esempio viene dato meno peso alla posizione in quanto i servizi di collegamento permettono di spostarsi agevolmente in città, e quindi possono essere prese in considerazione anche zone più esterne dove i prezzi delle cae sono decisamente più abbordabili. Nessuna città in Italia, infatti, vede variazioni di prezzo tra zona e zona così marcate come a Milano. Approccio tutto diverso invece quando si compra casa per investimento. In questo vale il detto anglosassone che le tre cose più importanti di un immobile sono «location, location e location!». E indipendentemente dalla città considerata. Proprio la posizione strategica può garantire canoni di locazione o entrate da affitti brevi costanti. In particolare vengono prese in considerazioni zone vicino alle università, o ad aziende importanti che attirano lavoratori provenienti da altre città. Per gli investitori che vogliono destinare l'immobile ad affitto breve vengono preferite zone centrali, che attraggono facilmente i turisti anche dall'estero. In entrambi i casi le zone d'interesse garantiscono un investimento duraturo anche nel medio/lungo termine.
Altre differenze si possono cogliere comunque da città a città. Sempre a Milano per esempio la scarsa attenzione al piano è direttamente correlata alla posizione: in zone verdi e tranquille per esempio, si è disposti ad accontentarsi di piani più bassi. Ma attenzione: in tutte le zone, e in tutte le città,
le case al piano terra o rialzato restano più a lungo sul mercato, seguiti dagli immobili al primo piano. Il taglio invece ha acquisito valore soprattutto dopo la pandemia: la voglia di una casa più grandi si scontra ovviamente con prezzi maggiori. Una pianta regolare unita ai vari bonus ristrutturazioni permettono però di intervenire più facilmente per ricavare la famosa stanza in più per studio o lavoro.
Proprio con riferimento al taglio, a Milano si riscontra un aumento di richieste per grandi bilocali (60/65 mq) e per trilocali smart (75/80mq), che offrono un buon compromesso tra costi e spazio. La domanda di piccoli bilocali resta invece dominante nelle zone universitarie. Diversa la situazione a Roma: essendo molto più estesa la posizione diventa predominante nella scelta di casa. Anche nella Capitale comunque gli acquirenti cercano spazi più grandi, ma i prezzi più abbordabili permettono di accedere a metrature superiori ovvero bilocali classici e i trilocali ampi. Anche nella capitale viene ricercato l'immobile da ristrutturare, per usufruire degli incentivi, e personalizzare al meglio l'abitazione.
Quanto ai tagli più richiesti, evidente è il crollo dei monolocali, molto gettonati invece prima della pandemia. Al contrario guadagnano posizioni il bilocale ampio e il trilocale smart. Così a Milano il taglio più richiesto è il trilocale, mentre a Firenze, che vede un circolo costante di turismo nazionale e internazionale, i più richiesti restano i tagli smart, che permettono un migliore investimento in ottica di affitti brevi.
A Napoli e Torino i prezzi più contenuti permettono di accedere a tagli più ampi come trilocali e quadrilocali, quest'ultimi addirittura coprono oltre il 20% delle richieste in entrambe le città.
Le vere sorprese arrivano però quando si parla di classe energetica. In un'epoca in cui eco e green sono temi sempre più sensibili, cresce il numero di chi ritiene che la classe energetica sia importante nella scelta dell'abitazione. Ma forse meno del previsto. Escludendo gli immobili di nuova costruzione e quindi di classe A e superiore, cresce la domanda di immobili di classe energetica medio alta, e quindi B/D, specie a Milano (37,4% degli intervistati ritiene la classe energetica fondamentale). Non così in altre città, tuttavia non a causa di scarso interesse quanto di carenza di offerta. Proprio le nuove costruzioni rappresentano perciò la cartina di tornasole di cosa cercano davvero oggi gli acquirenti. E infatti la classe energetica A o superiore è al primo posto. Inoltre quasi l'80% si aspetta ampi spazi esterni come terrazzi o giardini. Ancora più del 50% degli intervistati si aspetta appartamenti smart, dotati di domotica, tapparelle elettriche e tutte le ultime tecnologie. Per quanto riguarda invece i servizi generali del condominio, fondamentale per quasi il 90% degli intervistati è la portineria, che oltre a garantire maggiore sicurezza, risulta utile per il ritiro e deposito pacchi, in un mondo che utilizza sempre più gli ordini online. Oltre il 50% ritiene importante la palestra condominiale e il 45%, per lo più a Milano e Torino, sottolinea l'importanza di aree smart working nel condominio, per avere spazi dove lavorare in tranquillità ma anche evadere da casa propria. (riproduzione riservata)
