Piccolo è bello

Domanda in crescita, prezzi in assestamento, rendimenti interessanti. È quanto offre l'investimento nei monolocali, tornato nuovamente di moda, grazie anche alla crisi economica. E al fatto che alcune zone, come quelle più vicine alle Università continuano a dare una redditività interessante, soprattutto in uno scenario di tassi a zero come quello attuale. Naturalmente le piazze più vivaci sono quelle di Milano e Roma, dove è più facile mettere a reddito l'immobile.

L'ufficio studi di Casa.it ha stimato che nel 2014 le abitazioni oggetto di compravendita in Italia abbiano avuto una superficie media pari a circa 98 metri quadri. In particolare le case che sono passate da un proprietario all'altro sono mediamente più piccole nei capoluoghi, 95 metri quadri, rispetto ai 107 metri quadri dei non capoluoghi. In particolare nel Nordovest si registra la superficie più bassa per le abitazioni compravendute nei capoluoghi, 89 metri quadri medi, e nel Nordest quella più elevata nei non capoluoghi, 109 metri quadri. Nel Sud e nelle Isole, invece, non si riscontrano significative differenze di superficie media tra capoluoghi e comuni minori registrando in media una superficie di poco superiore ai 105 metri quadri.

Sempre dall'analisi di Casa.it emerge che sono in risalita gli acquisti di monolocali (abitazioni con una sola stanza da letto, cucina all'americana e un bagno, superficie massima 45 metri quadri). Nel 2014, le compravendite di monolocali hanno registrato una leggera ripresa: +3,5% rispetto al 2013.

Dal punto di vista della distribuzione geografica lo studio rileva che «il monolocale è un tipo di appartamento che trova maggior sviluppo nei grandi centri urbani dove, prima di tutto, la domanda di chi cerca una casa in locazione è molto vivace. Lo stock maggiore di monolocali si trova soprattutto nelle città come Milano e Roma dove l'offerta in tutte le microaree urbane non manca, sia negli immobili di vecchia che di recente costruzione. in particolare negli immobili d'epoca localizzati nelle aree di maggior pregio delle città esiste un'offerta di spazi non superiori ai 50 metri quadri che sono frutto di ristrutturazioni effettuate su appartamenti che un tempo erano di grandi dimensioni e che i proprietari, spesso investitori, hanno frazionato per ricavarne 2/3 monolocali da affittare».

Il ritorno di interesse per questa tipologia di appartamento segue anche l'andamento della domanda di chi cerca casa in affitto che in questi ultimi anni, causa la crisi dei finanziamenti al mercato, è tornata a crescere e a interessare quella fetta di potenziali acquirenti che hanno deciso di rinviare l'acquisto.

 

Nell'ultimo anno a Milano le compravendite di monolocali hanno rappresentato circa il 15% di tutte le abitazioni scambiate in città. Si legge nello studio di Casa.it: «La percentuale maggiore di monolocali acquistati risulta in centro nelle aree di pregio intorno a Piazza Cadorna, Moscova, Corso Venezia, Porta Ticinese e Corso Magenta. Il valore medio di vendita è di circa 6.500 euro al metro quadro, per un costo complessivo medio vicino ai 300.000 euro. Il mercato delle aree centrali dei monolocali ha così generato un fatturato di poco superiore ai 600 milioni di euro. Nelle altre aree cittadine, semicentro e periferia, i monolocali hanno registrato delle vendite in numero minore». Nel semicentro cittadino, dove il valore medio di un monolocale è di circa 3.800 euro al mq. (per abitazioni in buone condizioni) le zone con i maggiori scambi sono state quelle dei Navigli e della zona Bocconi, grazie alla presenza della Università che attira studenti da ogni parte d'Italia e anche dall'estero. In queste aree il valore medio di un monolocale è di poco superiore ai 200.000 euro. In periferia le compravendite scendono molto e non riguardano più dell'21% del mercato cittadino (in centro la quota era del 41%). La zona in cui si comprano più monolocali è la periferia Sud della città.

 

Lo studio calcola che nell'ultimo anno a Roma le compravendite di monolocali hanno rappresentato circa l'8% di tutte le abitazioni scambiate in città. La percentuale maggiore di monolocali acquistati risulta nelle macro aree Cassia-Flaminia e nelle aree esterne al Gra (Grande raccordo anulare) posizionate a est rispetto al centro. «In centro i monolocali hanno rappresentato circa il 16% del mercato (a Milano la quota è del 41%). Gli scambi avvengono soprattutto nelle vie del centro storico e nelle zone del Testaccio, Trastevere, Monti e Pigna. Il valore medio di vendita è di circa 6.700 euro al metro quadro, per un costo complessivo medio intorno ai 310.000 euro. Il mercato delle aree centrali dei monolocali ha così generato un fatturato superiore ai 780 milioni di euro», sottolinea l'analisi di Casa.it. Nel semicentro cittadino, dove il valore medio di un monolocale è di circa 4.200 euro al metro quadro (per abitazioni non da ristrutturare) le zone con i maggiori scambi sono state l'Appia-Tuscolana, Salaria, Trieste, Tiburtina e Prenestina. In tutte queste aree comunque le vendite di monolocali non hanno mai rappresentato più del 10% del mercato. Al di là del Gra le vendite in percentuale hanno coperto una maggiore quota di mercato di circa il 15% in media. Infine lo studio calcola che il costo medio di un monolocale nelle aree periferiche di Roma è di circa 2.500 euro al metro, per un valore complessivo di circa 120.000 euro. (riproduzione riservata)

 

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