Per qualche metro in più

A Firenze e Venezia sono solo sei, ma a Bologna e Torino arrivano a 14, per finire con i 24 di Bologna e gli addirittura 45 di Napoli. Sono i metri quadri che oggi i cittadini italiani possono comprare in più rispetto al passato quando cercano un'abitazione, vale a dire tra il 10 e il 20% più di dieci anni fa. Il tutto grazie alla felice combinazione del momento. «Da un lato c'è il calo dei prezzi delle abitazioni dall'inizio della crisi a oggi, mediamente del 15-20%, un po' meno nelle zone centrali o emergenti, decisamente di più nelle periferie o nell'hinterland», sottolinea un report di Tecnocasa. E dall'altro c'è l'aumento del potere d'acquisto degli italiani. Come segnala l'Istat, la capacità di spesa delle famiglie ha subito un duro colpo negli ultimi anni e addirittura un vero tracollo nel biennio 2012-2014, ma nel 2015 è finalmente tornato a crescere, anche se di poco. Da qui la possibilità di comprare di meglio o di più, con possibilità maggiori nelle città dove la crisi ha picchiato duro, come Napoli.

La tabella in pagina mostra, a fronte di una stessa cifra di partenza, quanti sono i mq in più acquistabili, ipotizzando di fare riferimento ad appartamenti medi usati in zone semicentrali. «Poiché si fa riferimento a prezzi e zone medie, i mq possono aumentare o diminuire a seconda che ci si sposti verso le periferie o verso il centro, o che si considerino appartamenti più o meno grandi», spiega Alessandro Ghisolfi di Casa.it. «In genere le case oltre i 120 mq hanno accusato maggiori deprezzamenti rispetto a bi e trilocali, i più richiesti dal mercato. Allo stesso modo la crescita d'importanza o il decadimento di una certa zona possono generare variazioni rispetto al dato medio». Ecco la situazione città per città.

Partendo da Milano e Roma, nella prima nel periodo 2005-2006 i prezzi medi delle abitazioni usate in buono stato toccavano i 4.300 euro al mq in tutta la città e fra i 4.500 e i 5.500 euro nella maggioranza delle zone semicentrali. Durante la crisi, che ha visto gli scambi dimezzarsi, i prezzi in semicentro hanno subito ribassi medi del 17%, superati solo dalle zone periferiche. La bolla che si era creata in alcune zone, tipo Corso Indipendenza o Città Studi oggi non è stata ancora assorbita. Per contro altre zone hanno sofferto meno, come Porta Romana o quelle intorno a Porta nuova.

A Roma invece i prezzi in alcuni quartieri semicentrali nel 2006 avevano toccato i 7.000 euro al mq (come le abitazioni del Coppedé) mentre in altri difficilmente scendevano sotto i 4.500. Oggi si è scesi del 14%, valore che si rispecchia nella media nazionale. In alcuni quartieri i prezzi sono rimasti gli stessi del 2006, il che significa che in termini reali la discesa è stata minore, dato che l'inflazione in questi anni si è azzerata. E alcune zone come Prati o Monteverde Vecchio presentano buoni margini di recupero.

A Torino nel semicentro di maggior pregio, come la Crocetta o la pre Collina, negli anni di boom i prezzi medi delle abitazioni quotavano tra i 2.700 e i 3.000 euro al mq. In altre aree meno pregiate come San Salvario i valori difficilmente toccavano i 2.500 euro al mq. «La domanda oggi riprende forza dopo anni di crisi, specie in zone come San Salvario, in gran parte ristrutturata e salita di livello», aggiunge Ghisolfi.

È Napoli la città che ha più sofferto, fra le grandi aree urbane, della crisi di prezzi e compravendite. Il gap tra i valori di oggi e di ieri è ampio e le aree semicentrali hanno visto forti riduzioni di prezzo, come le periferie. Solo le zone più pregiate (Chiaia, Posillipo) hanno retto meglio il calo del mercato e oggi non offrono grandi sconti.

In semicentro a Bologna il calo del 14% dei prezzi ha fatto guadagnare circa il 17% di spazio acquistabile rispetto a dieci anni fa. In quartieri di pregio come la prima area collinare o Andrea Costa, la percentuale si abbassa di poco (al 13%) poiché i prezzi hanno tenuto meglio. I valori ai tempi del boom toccavano i 6.000 euro al mq, mentre oggi ci si attesta sotto i 5.000 euro. Ci sarebbero margini di recupero se il mercato ripartisse con più slancio. Possibili buoni affari che in futuro possono dare soddisfazioni.

La bolla che a inizio anni Duemila ha colpito Genova ha inciso negativamente su tutto il mercato. Ancora oggi, pur con un trend positivo, sia in semicentro che in periferia il gap rispetto ai valori pre-crisi è molto ampio. Il Ponente della città ha visto i maggiori cali, mentre il Levante, da sempre area di standing medio-alto, i valori hanno tenuto meglio.

Discorso a parte meritano due città d'arte come Venezia e Firenze. «Nella Venezia lagunare i prezzi hanno tenuto più di quanto si potesse pensare», spiega Ghisolfi. «La città ha perso molti abitanti, trasferitisi sulla terraferma ma i valori, data la particolarità del luogo, sono stabili. Certo, in questi anni si sono visti anche ribassi a doppia cifra, soprattutto per le abitazioni oltre i 200 mq. Per quelle di taglio medio il gap è stato minore. La domanda nelle aree meno turistiche della città sembra riprendersi e dovrebbe confermarlo nel 2016». A Firenze, in semicentro la discesa dei prezzi è stata del 12%, anche qui inferiore alla media. La tenuta migliore nei quartieri semicentrali come Bellosguardo o Statuto, con valori poco inferiori a quelli di dieci anni fa. (riproduzione riservata)