Per l'Imu non c'è obbligo di deliberare i valori delle aree edificabili

L'amministrazione comunale ha il potere di fissare i valori delle aree edificabili per il pagamento dell'Imu, anche con effetto retroattivo, ma la deliberazione è una mera scelta dell'ente e non un obbligo posto a suo carico. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con l'ordinanza 21497 del 27 luglio 2021.

Per i giudici di piazza Cavour, la deliberazione Imu sui valori delle aree è una libera scelta. Per l'ente impositore, infatti, «non si tratta di un obbligo ma di una facoltà e non è prevista una determinazione annuale ma una regolamentazione periodica, suscettibile di adeguamento nel tempo». Al riguardo sempre la Cassazione, con l'ordinanza 754 del 19 gennaio 2021, ha precisato che la giunta comunale ha il potere di fissare i valori medi delle aree edificabili, per determinare il quantum dovuto dal contribuente a titolo d'imposta municipale, e che i valori dei terreni edificabili, fondati su presunzioni, sono equiparabili al redditometro e possono essere deliberati dalla giunta anche con effetto retroattivo, per gli anni d'imposta pregressi. Per la Suprema corte, le delibere che determinano i valori delle aree fabbricabili «pur non avendo natura imperativa, sono assimilabili agli studi di settore, nel senso che si tratta di fonti di presunzioni dedotte da dati di comune esperienza idonei a costituire supporti razionali offerti dall'amministrazione al giudice, ed utilizzabili, quali indici di valutazione, anche retroattivamente, analogamente al c.d. redditometro. Di tale potere può fare uso la giunta comunale». Dunque, può stabilire «i valori medi di mercato riferiti al territorio comunale». Bisogna ricordare che per area fabbricabile s'intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Un'area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all'Imu indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo. Sono soggette a imposizione anche le aree che non hanno le superfici minime per essere edificate. L'estensione del terreno non incide sulla natura dell'area, poiché è possibile accorpare il lotto con un fondo vicino della zona o asservirlo a un fondo attiguo che ha la stessa destinazione urbanistica. In effetti, il proprietario dell'area potrebbe cedere il diritto a edificare sul lotto o acquisire la titolarità di altro terreno limitrofo, al fine di raggiungere le dimensioni minime. Sempre la Cassazione (sentenza 16485/2016) ha precisato che la natura edificabile non viene meno neppure per la particolare conformazione del lotto.

È il comune, su richiesta del contribuente, che attesta se un'area sita nel proprio territorio sia edificabile. Se lo strumento urbanistico è approvato dal consiglio comunale, l'ente può dal momento dell'approvazione richiedere il pagamento del tributo. Vanno comunicate ai contribuenti le variazioni urbanistiche e i cambi di destinazione dei terreni in aree edificabili. L'omissione non rende comunque nulli gli avvisi di accertamento, pur essendo un obbligo imposto dalla legge. Pertanto, i titolari dei terreni divenuti edificabili sono tenuti a pagare le imposte anche se il comune non li abbia informati delle variazioni apportate allo strumento urbanistico e non abbia comunicato il cambio di destinazione. La Cassazione (ordinanza 6431/2019) ha chiarito che un terreno è edificabile, e pertanto soggetto al pagamento di Imu e imposta di registro, anche se sussiste un vincolo relativo d'inedificabilità che interrompe il procedimento di trasformazione urbanistica. Un vincolo temporaneo non può avere alcuna incidenza sull'assoggettamento a imposizione del terreno. Per i giudici di legittimità, se il terreno è inserito in zona edificabile, né il vincolo paesaggistico né la proroga del vincolo d'immodificabilità temporaneo può incidere sull'assoggettabilità a imposizione. Le aree che risultano edificabili in base al piano regolatore sono soggette al pagamento delle imposte locali e erariali se i vincoli di destinazione non comportano l'inedificabilità assoluta. Tuttavia, in presenza di vincoli, il contribuente è tenuto a pagare le imposte su un valore dell'immobile notevolmente ridotto. Le amministrazioni comunali hanno il potere di fissare i valori dei terreni edificabili con delibera del consiglio o della giunta. La Cassazione (ordinanza 4969/2018) ha precisato che i comuni hanno il potere di accertare i valori delle aree edificabili in misura superiore a quelli fissati dallo stesso ente, con delibera del consiglio comunale o della giunta, se questi valori risultino inferiori a quelli indicati in atti pubblici o privati di cui l'ufficio tributi sia in possesso o a conoscenza. La ratio della norma di legge che consente ai comuni di fissare dei valori predeterminati ha la finalità di ridurre il contenzioso con i contribuenti, ma non può impedire la rettifica di quelli dichiarati che non sono in linea con i valori di mercato degli immobili.

Anche con la nuova Imu il valore di un'area deve essere calcolato con riferimento al 1° gennaio dell'anno d'imposizione. Tuttavia, questa decorrenza vale solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. In caso di modifiche urbanistiche occorre calcolare il tributo sul valore delle aree a partire dalla data della loro approvazione, anche durante l'anno. Lo prevede l'articolo 1, comma 746, della manovra di bilancio 2020 (legge 160/2019). Si tratta di una novità importante che tende a superare l'orientamento giurisprudenziale che riteneva applicabile il valore di mercato delle aree solo a partire dall'inizio dell'anno d'imposizione. L'inciso contenuto nella norma sopra indicata, secondo cui occorre fare riferimento anche alla data d'adozione degli strumenti urbanistici, pone in rilievo che - al di là della formulazione letterale della previgente norma di legge - i valori venali in comune commercio si applicano anche in corso d'anno.