Negli ultimi anni le costituzioni del diritto di superficie sono state abbastanza frequenti, soprattutto nell'ambito degli investimenti nel settore del fotovoltaico. Il diritto di superficie è un diritto reale previsto dal codice civile e pertanto si ritenevano normalmente applicabili le regole del Tuir dettate per la cessione della proprietà in forza del richiamo contenuto nell'articolo 9, comma 5. La norma stabilisce infatti che, ai fini delle imposte sui redditi, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che comportano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento.
Sulla base della norma si è sempre sostenuto che, se una persona fisica costituisce a favore di un terzo un diritto di superficie ricevendone in cambio un corrispettivo, occorreva applicare l'articolo 67, comma 1, lettera b). Questa include tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, ma a patto che l'acquisto o la costruzione sia avvenuto da non più di cinque anni. Peccato che secondo l'Agenzia delle entrate ciò avviene solo nel caso (molto teorico) in cui il diritto reale di godimento sia concesso in presenza di un precedente acquisto dello stesso diritto a titolo oneroso. Al contrario nell'ipotesi, assai più frequente, in cui la costituzione del diritto non è preceduta da un autonomo acquisto dello stesso, la circolare non ritiene possibile scomputare dai compensi percepiti il costo sostenuto per l'acquisto della piena proprietà dell'immobile, in quanto, così facendo, si confronterebbero due valori non omogenei. Di conseguenza il tal caso giunge a ritenere i compensi percepiti dal titolare del fondo per la costituzione del diritto di superficie da non includere fra i redditi diversi di cui al comma 1, lettera b, dell'articolo 67 (quelle relative alla vendita di immobili), ma fra le fattispecie ricomprese nell'articolo 67, comma 1, lettera b).
Il risultato di tale linea è che tutte le costituzione di diritto di superficie vengono tassate indipendentemente dal tempo trascorso dall'acquisto dell'immobile in quanto la plusvalenza è da considerare derivante dall'assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere.
Questa notizia, giunta all'improvviso, appare in contrasto con la linea interpretativa assolutamente consolidata che considerava la plusvalenza eventualmente prodotta in tali ipotesi di natura immobiliare. Ma non solo, perché finisce anche col mettere a rischio le operazioni già concluse che potrebbero essere accertate dall'amministrazione finanziaria seguendo la nuova linea interpretativa che, ribadiamo, lascia davvero molti dubbi. (riproduzione riservata)
