Occhio al regolamento condominiale prima di puntare sugli affitti brevi

Sempre più utilizzati gli strumenti di affitto breve degli immobili. Delle vere trappole, però, se avvicinati senza le appropriate cautele, come chiarisce la Suprema Corte di Cassazione in una sentenza depositata lo scorso 7 gennaio. Banalmente, infatti, come nella vicenda esaminata, molti non pensano a controllare il regolamento condominiale, spesso risalente nel tempo, prima di lanciarsi nell'attività di affittacamere. Attività, questa, che, come quelle simili per brevità di utilizzo e flessibilità di funzionamento (fioriscono per esempio i bed and breakfast e le case-vacanza) affascina sempre più anche gli italiani e consiste (per riprendere la definizione della Regione Liguria) nel gestire una struttura ricettiva composta da non più di sei camere ammobiliate, normalmente senza cucina autonoma, all'interno dello stesso stabile (o in due, alla massima distanza di 150 metri) fornendo alloggio e qualche servizio complementare tra cui cibo e bevande. Si differenzia quindi dal bed and breakfast, dove invece è offerto alloggio e prima colazione all'interno di un'abitazione in cui vive anche il titolare, ma anche dalle case-vacanza che, sempre secondo la Regione Liguria, sono unità immobiliari di civile abitazione gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l'affitto ai turisti (ma che, normalmente, sono dotate anche di cucina). Ottime soluzioni, tutte, per evitare di incagliarsi tra i vincoli della locazione tradizionale, ma ricche di sfaccettature e risvolti legali che, se non conosciuti, rischiano di portare a interrompere l'attività magari proprio quando è finalmente ben avviata. E proprio questa è stata la vicenda romana esaminata dalla Suprema Corte. Il proprietario Sig. Alfa di un appartamento in uno stabile romano lo concede in locazione a una società Beta che decide di adibirlo ad uso affittacamere, ma alcuni condomini Gamma dello stesso stabile decidono di opporsi. Chiedono quindi al Tribunale innanzitutto che venga dichiarata la contrarietà al regolamento condominiale, redatto nel 1920, della preannunciata adibizione ad uso affittacamere e, conseguentemente, che venga inibita ogni ulteriore attività attuativa, oltre che il risarcimento del danno. Vince in primo grado l'affittacamere Beta, per mancanza di interesse di agire, secondo il Tribunale di Roma, dei condomini Gamma. Ma in secondo grado la situazione si ribalta: i giudici dell'Appello decidono che l'attività di affittacamere rientra effettivamente tra quelle vietate dal regolamento di condominio. Insiste l'affittacamere Beta e ricorre in Cassazione. Sostiene che altri condomini in passato avevano violato la stessa clausola , ma nessun condomino aveva obiettato. Per di più il regolamento era datato e rivolto a obiettivi («decoro e tranquillità dello stabile») ormai non più attuali, posto che il nostro ordinamento oggi cerca di favorire ciò che tende a una ripresa dell'attività ricettiva. Tutto inutile, la Suprema Corte blocca l'attività dell'affittacamere.

* Avvocato