Occasioni per brindare

Buone occasioni di investimento per chi vuole puntare su un casale con vigneto. Alla vigilia di Vinitaly, l'appuntamento annuale più importante del settore che apre i battenti a Verona dal 6 al 9 aprile, l'industria vinicola prospera in quasi tutta Italia con vini tricolore sempre più apprezzati, vendite in aumento, trionfo dell'export. Nonostante ciò i prezzi delle tenute (o almeno di alcune) appaiono più invitanti che mai. Colpa della crisi, delle tasse, delle disaffezione per le seconde case. Ma non solo. Il settore sconta lo scoppio di una bolla speculativa cresciuta per tutta la prima parte dello scorso decennio, fino a portare le quotazioni a livelli milionari, e scoppiata poi a partire dal 2007. In altre parole, la crisi ha severamente punito tanti produttori che hanno strapagato i terreni ma poi, forse non abbastanza fortunati o competenti, sono stati costretti a chiudere e svendere. Basta pensare che in alcuni casi i prezzi delle proprietà si sono addirittura ridotti del 50% se non di più. A salvare il comparto è stato solo l'affermarsi dell'attività di agriturismo, interessato però ad aree con caratteristiche un po' diverse. «Attenzione però perché si tratta di un trend con molte eccezioni», avverte un'analisi del centro studi di Casa.it. «A salvarsi dalla débâcle sono stati certamente le zone migliori, ovvero Docg, Igp, nel senso che terreni con vitigni di Barolo continuano a quotare prezzi stratosferici, 350-400 mila euro per ettaro, anche perché nessuno vende. Ci sono poi le regioni emergenti, come Abruzzo, Marche, Sicilia e Puglia, che negli ultimi anni hanno investito molto nello sviluppo della produzione e nel marketing territoriale, risultando in controtendenza nonostante la crisi».

In definitiva sempre care restano le tenute del Trentino, anche perché la disponibilità di terreni con immobili è limitata e il Piemonte (Langhe). Cara resta anche la Toscana, nonostante sia anche quella che ha sofferto di più: estremamente di moda prima, ha accusato più di altre i morsi della crisi.

In tutto questo l'immobile, cascina, casa colonica casolare, sono per lo più una commodity rispetto ai terreni, che sono quelli su cui si basa il prezzo, insieme a cantine e strutture per la produzione. Proprio per questa ragione immobili senza terreni annessi in proporzione valgono molto meno.

 

Più in generale, secondo quanto emerge dall'analisi del Centro studi di Casa.it, l'offerta è cresciuta del 5,8% annuo nel periodo 2012-2013 e la domanda oggi trova sul mercato interessanti opportunità di acquisto che comunque nel 90% dei casi partono da valori vicini se non superiori al milione di euro.

Anche i prezzi dei vitigni hanno vissuto un periodo di bolla che si è sgonfiata a partire da fine 2009: secondo i rilievi condotti a fine 2013 dall'Assoenologi, come per i vini anche i listini dei terreni vitati vanno a due velocità: il borsino rimane positivo per quelli che ricadono nelle aree a denominazione di origine conclamate, mentre si riscontra un fixing del tutto diverso per ciò che concerne le altre zone.

Interessante il rapporto tra il valore medio odierno per ettaro in produzione e quello del 2009 cioè quando la crisi economica ha iniziato a mordere. In Piemonte, nell'area dell'Asti il valore di un ettaro di vigneto è compreso tra 70 mila e 80 mila euro e, sia pur tra alti e bassi, non è mutato rispetto a cinque anni fa. Nella zona di produzione del Barolo e del Barbaresco il costo è rispettivamente di circa 230 mila e di 350 mila euro, in flessione di poco meno del 20% rispetto al 2009. Va comunque ricordato che per certi cru delle due Docg non c'è prezzo, anche perché nessuno vende: ad esempio Cannubi, uno dei più celebri vigneti delle Langhe e dell'Italia, menzionato in bottiglia prima ancora che il termine Barolo (qualcuno stima che il valore per ettaro dovrebbe almeno essere superiore a 700 mila euro). Anche nel più grande vigneto della Lombardia, l'Oltrepo' Pavese, la situazione è molto variegata: dentro il perimetro della Doc un ettaro a vite vale oggi tra 35 mila e 45 mila euro. La crisi ha praticamente annullato l'incremento degli anni precedenti, senza però abbattere i valori. Anche in questo caso non mancano appezzamenti che, per ragioni diverse, spuntano quasi il doppio della media.

Stabile negli ultimi anni il valore dei vigneti in Alto Adige che oscilla tra 600 mila e 1 milione di euro a ettaro. Un ettaro nella zona di produzione del Prosecco Doc, nel Trevigiano, vale tra 110 mila e 200 mila euro. Invece in quella storica del Prosecco Docg 300 mila/400 mila euro. Gli aumenti si registrano principalmente nelle superfici in cui è possibile la meccanizzazione. In discesa, si fa per dire, le quotazioni della zona di produzione del Cartizze: 5 anni fa un ettaro era quotato anche 1,8 milioni di euro, oggi, se si trova qualcuno che vende, spunta tra 1,1 e 1,2 milioni.

 

In Emilia-Romagna tutto in crescita. Un ettaro di vigneto per la produzione di Lambrusco oggi può superare anche i 90 mila euro, con un incremento, a seconda dei casi, di oltre il 20% rispetto al 2009. In Romagna, nella culla della Doc Sangiovese, mediamente un ettaro di vigneto vale intorno ai 40 mila euro, con un incremento di 5 mila euro (+14%) rispetto a cinque ani fa.

In Toscana, per il Brunello di Montalcino le quotazioni sono invece (400-500 mila euro a ettaro) oggi come nel 2009. Stabili rispetto a cinque anni fa anche i vigneti della Doc Castel del Monte in Puglia (30 mila euro a ettaro). In ribasso quelli del Trapanese dove si registra un decremento che arriva anche al 30% rispetto ai 50 mila euro degli inizi de 2009.

In tutta la Sardegna i prezzi dei vigneto non sono mutati negli ultimi cinque anni, fatta eccezione per quelli dedicati alla produzione del Vermentino di Gallura Docg, che oggi quotano intorno agli 80 mila euro/ettaro (+3%).

La determinazione del valore non può separarsi dalla parte immobiliare

In merito ai costi citati di vigneti e terreni si deve però rammentare che si tratta tutto sommato di quotazioni tendenzialmente astratte perché un vero e proprio mercato puro del vigneto, staccato dalle proprietà immobiliari o dall'azienda nel suo complesso (marchio, macchinari, posizionamento sul mercato e così via...), pare essere del tutto marginale o addirittura inesistente.

 

Stabilire il reale valore di un vigneto, cioè il suo valore industriale, all'ingrosso, comprende tre ordini di valutazioni: il prezzo del terreno seminativo, il prezzo dei diritti di impianto (variabile da zona a zona e a seconda della tipologia: Igt, Doc, Docg) e i costi per la realizzazione del vigneto stesso. L'estrema variabilità di questi elementi determina una conseguente variabilità del valore industriale del vigneto. Ma a determinare il differenziale più importante, concorre il valore immateriale del vigneto costituito dalla fama del territorio, dal blasone del marchio della denominazione, dalla storia e dalla tradizione delle tipologia prodotta in quelle terre. A proposito di ciò, la crisi odierna si sta facendo sentire soprattutto sui diritti di reimpianto, che sono un po' la rappresentazione reale di quel valore aggiunto immateriale, di cui si accennava sopra.

In sostanza, al di là dei valori immateriali e difficili da misurare, ciò che garantisce una buona tenuta in termini di valore sono proprio gli immobili inseriti nel contesto territoriale di un'area coltivata a vigna.

Infatti, la capitalizzazione degli immobili originata da investimenti che risalgono al secolo scorso, operati in particolare dalle aziende consolidate e più importanti, al di là delle impennate o delle cadute di valore evidentemente comprese in un ciclo economico a lungo termine come quello agricolo, sono garanzia di tenuta grazie alle loro potenzialità di eventuale riutilizzo sotto altre forme (ad esempio agriturismi o bed & breakfast).

 

In definitiva, tra la crisi mondiale dell'economia, i riflessi sui consumi e sugli investimenti, la parte che realmente ha meglio tenuto in termini di valore è quella immobiliare. Oggi, per fare un investimento in questo settore, è difficile immaginare costi al di sotto del milione di euro, più facile ragionare su valori compresi fra 1,5 e 3 milioni.

Ovviamente se si guardano i valori della regione più ricca di offerta in questo momento, la Toscana, si possono trovare in vendita delle aziende nel Chianti a prezzi variabili fra i 15 e i 20 milioni di euro, interi borghi (da restaurare) venduti a 9 milioni di euro, piuttosto che aziende in Maremma a meno di 5 milioni.

Prezzi similari in Piemonte, naturalmente nella zona dell'Astigiano, delle Langhe e del Roero, dove i prezzi chiavi in mano non scendono mai sotto i 2,5 - 3 milioni di euro. Più è prestigiosa la vite e maggiore è anche il prezzo complessivo.

In Lombardia, soprattutto nell'area dell'Oltrepo' Pavese, i prezzi sono decisamente più contenuti e si resta su di un range che varia fra il milione e il milione e mezzo di euro per i terreni più ampi; esistono però anche casali di campagna con una produzione molto limitata dei vitigni locali (soprattutto croatina) con prezzi di vendita fra i 700 mila e i 900 mila euro.

 

Nel Sud Italia, soprattutto in Puglia e Sicilia, il terroir negli ultimi 15 anni è stato oggetto di una accorta politica di riqualificazione che, unita ad una accorta strategia di marketing, ha portato i vini locali a livelli di eccellenza sia presso i consumatori italiani che esteri. Certamente, il valore immobiliare unito a quello del vitigno non tocca le punte viste in Toscana, Piemonte o anche Trentino Alto Adige, ma in questo caso, fa buon gioco il fascino del clima del Sud e del suo paesaggio che attira numerosi investitori esteri

Si parte dunque sempre da valori almeno di 1 milione di euro per toccare i 5-6 milioni per gli appezzamenti maggiori in cui sono inseriti bagli o antiche masserie di grande impatto. (riproduzione riservata)

 

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