È una nicchia del mercato immobiliare sempre vivace in Italia (e non solo) quello delle case di nuova costruzione o ristrutturate a nuovo. Perché sono pronte chiavi in mano senza necessità di lunghe e costose ristrutturazioni, ancora fresche dell'odore di pittura ma soprattutto perché rispecchiano le nuove tendenze dell'abitare, oggi più che mai, dagli spazi per lo smart working a terrazzi e giardini fino al risparmio energetico e all'impatto ambientale. Per questo è un segmento tutto sommato indipendente dai trend economici e immobiliari, senza grosse modifiche negli anni: sul totale delle compravendite rappresentano il 13% del totale (4,54% le prime case, 8,34% le seconde case). Il restante 87% (51,51% prime case e il 35,62% seconde) delle transazioni avviene infatti tra privati e riguarda abitazioni usate. Unico neo sono i i maggiori rischi cui si va incontro quando si acquista direttamente dal costruttore, se questo per caso fallisce o comunque non riesce a portare a termine col rischio che l'acquirente perda quanto già versato. Oggi per fortuna si tratta di casistiche molto remote, perché il mercato residenziale vive una fase positiva, con boom di compravendite nel 2021 e prezzi solidi, ma soprattutto perché negli anni normativa e strumenti a tutela degli acquirenti sono diventati sempre più completi ed efficaci grazie anche all'impegno del Consiglio nazionale del Notariato e delle associazioni a difesa dei consumatori. Alla normativa del 2005 è subentrata quella del 2019, che anticipava alla stesura del contratto preliminare tutte le garanzie prima previste solo al rogito. In altre parole, le garanzie scattano subito, fin dal primo acconto versato, e coprono poi tutte le successive tranche, fattore importante considerando che l'acquisto avviene spesso sulla carta, quando della futura casa ci sono solo il progetto e al massimo lo scavo per le fondamenta, e che per arrivare all'immobile fatto e finito possono servire anni. Gli strumenti per ottenere tutto ciò, oltre alla registrazione del preliminare, consistono essenzialmente nella fideiussione bancaria che il costruttore deve fornire fin dall'incasso del primo acconto, e il rilascio della polizza decennale postuma, che salvaguarda l'utente da irregolarità e scarsa qualità della costruzione. Peccato che non tutti i dettagli siano stati definiti dal legislatore con l'intervento del 2019, lasciando ai notai il compito di provvedere ad applicare al meglio il nuovo regime.
A questo proposito, a tre anni dall'entrata in vigore dalla riforma della normativa sull'acquisto degli immobili da costruire - il decreto legislativo n.14/2019 che ha modificato il dlgs 122/2005 - il Consiglio nazionale del Notariato ha organizzato insieme al Consiglio Notarile dei distretti riuniti di Como e Lecco nei giorni scorsi a Como il convegno «Immobili da costruire, itinerari dell'attività negoziale notarile». Il convegno è stata l'occasione per presentare una serie di soluzioni operative rispetto ai casi che più di frequente si verificano in occasione delle compravendite di immobili da costruire, che a partire dal 2019 vedono, sin dal contratto preliminare, nel notaio la figura di garanzia per assicurare la sicurezza giuridica delle transazioni. Non in tutte le situazioni è chiara l'applicazione della norma: per esempio l'acquisto di immobili al rustico o al rustico da costruire, il caso di interventi edilizi su immobili già esistenti o in caso di ristrutturazione conservativa o ricostruttiva dell'immobile, l'acquisto di immobili su cui sono stati fatti interventi di manutenzione ordinaria/straordinaria oppure di restauro o risanamento conservativo. Le soluzioni teorico-pratiche elaborate dal Notariato sono il frutto di tre anni di lavoro del gruppo di studio in tema di disciplina degli acquisti degli immobili da costruire, coordinato dal Consigliere nazionale Matteo Gallione, per consentire a notai, giudici e a tutti gli operatori del settore di avere un quadro di riferimento chiaro sull'applicazione delle nuove norme, dal momento che non sono ancora stati approvati dal legislatore i modelli di fideiussione standard (da presentare al momento del preliminare) e i contenuti, le caratteristiche e il relativo modello standard di polizza assicurativa indennitaria decennale (da allegare all'atto di compravendita) e dei quali il Notariato ha presentato una serie di contenuti minimi che assicurino al cittadino e al notaio la correttezza delle garanzie da allegare agli atti. La riforma del 2019 ha anticipato per gli immobili da costruire il controllo di legalità del notaio sin dalla fase della stipula del contratto preliminare e previsto l'obbligo di procedere alla pubblicità dello stesso attraverso la trascrizione nei pubblici registri, consentendo così all'acquirente la speciale tutela prevista dalla legge. I materiali sono contenuti nella monografia dal titolo «Gli immobili da costruire», a cura di Alfredo Bellisario, Susanna Cannizzaro, Cristina Lomonaco, Mauro Leo, Antonio Musto, Camilla Pellizzatti, Valeria Terracina, Alessandro Torroni pubblicato da Edizioni Scientifiche italiane.
Oltre che più alti, secondo il recente rapporto Dati statistici notarili, dal 2020 a oggi i prezzi degli immobili di nuova costruzione venduti dalle imprese sono cresciuti di più rispetto a quelli venduti da privati. Nel 2021 il prezzo medio di case tra privati è stato di 115 mila euro (nel 2019 era 110mila euro). Ben superiore è il prezzo medio delle case acquistate dall'impresa che si attesta a 210-230 mila euro, in aumento sia rispetto al 2019 sia al 2020. Nel 2021 sono stati 6.892 gli immobili transati di valore superiore a 1 milione di euro, di cui 4.630 abitazioni (2.512 acquistati come seconda casa da imprese). Il 42% degli immobili è acquistato a un prezzo inferiore a 99mila euro e il 36,88% sotto i 200mila euro. In crescita anche le vendite di terreni edificabili, +11,76% nel secondo semestre 2021 rispetto al primo. Le transazioni di terreni edificabili rappresentano il 3,08% del totale delle compravendite di beni immobili in Italia, mentre i terreni agricoli sono il 13%. (riproduzione riservata)
