È un mercato in chiaroscuro quello delle case di nuova costruzione. E che cambia molto da città a città. Tutti le vogliono ma poche se ne realizzano. E infatti nel 2023 le compravendite nel segmento hanno accusato il colpo più del resto del mercato. Intanto i prezzi tengono. I numeri del 2023 parlano chiaro: nel corso dell'anno il mercato ha accusato una frenata significativa, con 670 mila transazioni, in calo del 14% rispetto all'anno precedente. Ma la flessione del nuovo è stata molto più marcata, -20% per un totale di quasi 60 mila compravendite. Insomma un tonfo, che risulta però di portata molto minore alla luce di alcuni fattori: il 2022 era stato un anno record, il miglior risultato da oltre un decennio, (70mila abitazioni nuove passate di mano) e quindi il confronto è per forza perdente. Anche qui, come nel resto del mercato, ha pesato il rincaro dei mutui a causa dell'aumento dei tassi di interesse, mentre i redditi sono rimasti al palo. Ma a penalizzare il settore è stato soprattutto il rincaro dei materiali che, insieme a quello del costo del debito, ha frenato le nuove iniziative. Doppio infatti il danno provocato al settore: da un lato ha fatto lievitare i costi delle case di nuova costruzione e ridotto i margini per gli sviluppatori (i prezzi finali all'acquirente vengono stabiliti quando partono le vendite, spesso ben prima dell'avvio del cantiere). Dall'altro ha bloccato, o comunque ridotto di molto, l'avvio di nuove iniziative nel timore che il trend dei costi continuasse a salire, facendo saltare il conto economico delle imprese di costruzione: ricordiamo che i tassi di interesse hanno continuato a salire per oltre un anno, così come quello dei materiali. Ora la situazione sembra essersi stabilizzata, ma ci vorrà ancora tempo prima che lo sviluppo di nuove iniziative riprenda a pieno ritmo.
A soffrire di più della situazione è stata Milano, del resto la città dove si concentra il maggior numero di nuove costruzioni. «Nel 2023 gli investimenti nel settore residenziale in Italia si sono fermati a 750 milioni di euro, vale a dire il 42% in meno rispetto agli 1,3 miliardi dell'anno precedente», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile Centro studi di AbitareCo, «e poiché quasi l'80% di questi investimenti confluisce sul capoluogo lombardo, il calo in città è stato più forte che altrove, oltre il 40% rispetto al 2022. Meno investimenti uguale meno sviluppi residenziali e dunque meno appartamenti da vendere».
In realtà questa cronica mancanza di offerta è comune a tutte le grandi città, Milano, Roma, Firenze, Torino, Napoli, anche se inferiore a quella che si riscontra nel resto d'Italia: l'incidenza del nuovo è infatti molto limitata. In sostanza, oltre alla mancata crescita dei redditi in rapporto all'inflazione, alle rate dei mutui quasi raddoppiate nel giro di un anno, si è aggiunto un calo dell'offerta di case nuove che ha contribuito a rallentare il mercato. Risultato: lo scorso anno le compravendite di nuove case nelle otto principali città italiane sono calate del 4,6%, ma nel resto d'Italia il nuovo è arretrato quasi del 30%.
«In generale la quota di mercato del nuovo rispetto all'usato, in termini di abitazioni compravendute, non ha mai superato la soglia dell'11% toccata nel 2019, per scendere al minimo del 9,9% nel biennio 2020 - 2021», aggiunge Ghisolfi. «Nel 2023 la quota è leggermente risalita al 10,5%. Niente di paragonabile comunque al 22,6% del 2011, ovvero oltre il 10% in più rispetto a oggi. Dal 2011 in avanti c'è stato un lento ma costante declino che ha invertito la tendenza solo a partire dal 2019».
Ma se le compravendite hanno segnato il passo, non così è stato per i prezzi del nuovo, ancora in crescita anche se meno del 2022. Dal 7% l'aumento si è infatti ridotto al +4%, livello leggermente inferiore alla media degli ultimi tre anni ma che trova ancora una volta Milano protagonista con un aumento medio del 9,6%, superiore al tasso di inflazione del 5,7%. Del resto, a fronte di una domanda sostenuta, spinta anche dalle nuove esigenze sul fronte del risparmio energetico, l'offerta di nuovo come premesso è molto limitata.
«Delle otto città solo in tre l'offerta di nuove abitazioni supera il 10% delle case in offerta, e cioè Roma con il 10%, Bologna con l'11,3% e Torino con il 13%», sottolinea Ghisolfi. «In tutte le altre principali città spesso non si arriva al 5%. A Genova per esempio la quota è solamente del 3,7%, a Palermo del 4,6%, a Napoli del 4,3%, e solo a Firenze è un po' più significativa e pari all'8,4%».
A causa della mancanza di spazi in città, le nuove abitazioni vengono realizzate per oltre la metà in periferia, 56% del totale, a fronte del 20% delle zone semicentrali e del 14% del centro. Fanno eccezione Roma, Milano, Bologna e Napoli dove la quota di nuove costruzioni in centro risulta più ridotta. A Napoli per esempio, dove l'offerta è appunto molto scarsa, il nuovo è quasi tutto in periferia.
Quanto ai prezzi, Milano si conferma la città più cara d'Italia con un prezzo medio del nuovo oltre i 7mila euro al metro quadrato, dato su cui pesa la maggior presenza di costruzioni nelle zone centrali e di pregio che segna dove le quotazioni svettano oltre i 12mila euro al metro quadrato. «Per alcune iniziative ormai il prezzo medio si avvicina ai 20mila euro al metro quadro, avvicinando sempre più Milano ai valori top di capitali come Londra e Parigi», prosegue Ghisolfi. «Roma non riesce a stare al passo di Milano e infatti il valore medio di vendita si ferma a 6.700 euro al metro quadrato. In ogni caso tra le due metropoli e le rimanenti sei maggiori città il gap è notevole, e la forbice si allarga di anno in anno. A Firenze, terza città più cara in Italia, il prezzo medio si attesta 5.400 euro al metro quadro, seguita da Torino con 4.500 euro al metro quadro. Dopodiché il divario si acuisce sempre più con quotazioni più che dimezzate rispetto al capoluogo lombardo».
I prezzi di vendita sono comunque aumentati ancora nel 2023 in tutte le otto città, con variazioni che vanno dal +6,9% di Milano alla sostanziale stagnazione di Bologna (+0,6%). Sui prezzi di vendita come accennato non hanno influito solo il calo della domanda, ma anche tutti i costi legati alle operazioni di sviluppo, dall'acquisto delle aree alla progettazione, agli oneri comunali, fino ai costi per la costruzione degli edifici. Rispetto a un'abitazione usata in vendita le componenti che determinano il prezzo finale sono molteplici, ed è ovviamente questo il motivo che porta i prezzi a mantenersi in un territorio di crescita.
Le aspettative per il 2024, a tre mesi dall'inizio dell'anno, sono ancora all'insegna dell'incertezza Sintetizzando, possiamo dire che almeno per i primi sei mesi dell'anno il mercato non dovrebbe cambiare di molto. Sia sul fronte dei prezzi che degli scambi. Il timore è che soprattutto il tema della mancanza di offerta possa riconfermarsi per tutto l'anno e questo potrebbe favorireuna fase di stagnazione. Poco prodotto nuovo e domanda in attesa sono i due principali fattori di incertezza per tutto il 2024, con il risultato di scambi ancora sottotono se non in ulteriore flessione. Ma se, come si stima, nella seconda parte del 2024 i segnali congiunturali configureranno una ripresa più solida, allora anche per il mercato immobiliare si dovrebbero manifestare segnali di una nuova fase positiva, soprattutto in termini di investimenti e numero di transazioni. (riproduzione riservata)
