Novità e obiettivi della nuova disciplina sulle locazioni turistiche

Novità composte, tutto sommato, nella bozza di ddl proposta dal Ministero del Turismo (ddl Santanchè) sui contratti di locazione con finalità turistica. Si tratta di materia di competenza esclusiva statale che quindi ben viene preso in mano dal legislatore nazionale, superando la giungla di norme regionali. Tra le novità, per i Comuni «a vocazione turistica», un periodo minimo di soggiorno di due giorni per chi vuole affittare una casa, la previsione di un codice identificativo nazionale (Cin), per ogni immobile locato, un più solido impianto sanzionatorio per contrastare il sommerso e la previsione di un nuovo codice Ateco per gli imprenditori che offrono gli alloggi in locazione turistica. Ma soprattutto viene finalmente chiarito il concetto di finalità turistica.

Due sono gli scopi, dichiarati, della nuova normativa: fornire una disciplina uniforme e fronteggiare il rischio di un turismo sovradimensionato a salvaguardia della residenzialità dei centri storici ed impedirne lo spopolamento. Perché porre il focus sulle finalità? Perché - volendo semplificare - ogni norma che prevede limiti ai diritti dei cittadini deve trovare giustificazione nella tutela di esigenze imperative di interesse generale di pari o superiore rango, fondandosi sui principi della Costituzione italiana e dell'Unione Europea.

Aspetti di cui la nuova normativa tiene conto, almeno in parte, prevedendo restrizioni al diritto di proprietà e al diritto di libera iniziativa economica sufficientemente contenuti e rispondenti al dettato costituzionale. Quanto all'obiettivo della disciplina uniforme sulle locazioni turistiche, il ddl risponde non tanto all'assenza di una normativa statale unica, che già esiste (l. 431/98, Codice del Turismo e relativo rinvio al Codice Civile), ma alla necessità di contrastare il proliferare delle norme regionali che illegittimamente interferiscono con la materia dei contratti di locazione, affidata dall'art. 117 della Costituzione al Legislatore nazionale.

Quanto all'attenzione verso i centri storici, certamente la tutela del paesaggio e del patrimonio storico e artistico è tra i principi fondamentali della Costituzione (art. 9). Tuttavia non si comprende il riferimento alla salvaguardia della residenzialità in tali ambiti, posto che il diritto a risiedere nei centri storici nel nostro ordinamento non esiste. E' comunque sulla base di tali finalità che la norma introduce un minimum stay di due giorni (con la curiosa eccezione dei nuclei familiari con almeno tre figli). Si tratta di un vincolo imposto al proprietario che offre in locazione il proprio immobile e un limite agli inquilini/viaggiatori, dunque, che se fosse di durata superiore o, addirittura (come presente in altre capitali europee), un limite massimo di giorni per anno difficilmente reggerebbe, nel nostro sistema, a una censura di incostituzionalità.

Vengono poi introdotte soluzioni per gli imprenditori che esercitano la loro attività con contratti di locazione turistica: per costoro, l'Istat dovrà prevedere un nuovo codice Ateco. Finora gli operatori della hospitality e del real estate ricettivo dovevano giostrarsi tra Codici Ateco non sempre calzanti, come il 55.20.51 (per chi gestisce strutture ricettive non alberghiere) o il 68.32.00, per gli amministratori di condomini e gestori di immobili per conto di terzi. La bozza di ddl invece ben chiarisce che chi opera con locazioni turistiche non diventa una struttura ricettiva e deve mantenere una regolamentazione separata. Inoltre la bozza di ddl correttamente rinforza il sistema di controlli e sanzioni per chi non si adegua: un intervento necessario per far affiorare il sommerso e in linea con il dettato costituzionale che obbliga ogni cittadino a contribuire alla spesa pubblica (articolo 53 Costituzione).

Utile, infine, il chiarimento dello scopo turistico della locazione, che si estende anche alle finalità di lavoro o altro motivo, ampliando il concetto rispetto a quello ad oggi prevalente tra i nostri giudici (turismo come scopo edonistico, di villeggiatura), allineandolo con quello internazionale e con la definizione della World Tourism Organization (Unwto) e andando anche incontro alle esigenze abitative degli inquilini che si spostano per lavoro. Ora inizia l'iter, potenzialmente lungo, per l'approvazione del dll, che potrebbe subire modifiche od esaurirsi anche in un nulla di fatto. (riproduzione riservata)

*avvocato