Non va dichiarata la variazione dei valori delle aree edificabili

I contribuenti non sono tenuti a denunciare le modifiche del valore di mercato delle aree edificabili, in quanto l'amministrazione comunale può acquisirle accedendo alla banca dati catastale. Gli atti di vendita possono essere esaminati al momento della richiesta del certificato di destinazione urbanistica e, successivamente, quando viene trascritto l'atto presso la conservatoria dei registri immobiliari. Lo ha affermato la Corte di Cassazione con l'ordinanza 11443/2023. Per la Suprema Corte, non «sussiste l'obbligo in capo al contribuente di verificare ogni anno le oscillazioni di valore del bene». E' prevista «l'ultrattività degli effetti dell'originaria dichiarazione», tranne nei casi in cui si verifichino «modifiche di dati ed elementi dichiarati», che impongono al titolare di presentare una denuncia di variazione. Si deve trattare di «variazioni delle caratteristiche urbanistiche».

Ne consegue che, non va dichiarato il valore di mercato delle aree fabbricabili, perché gli atti di vendita sono conosciuti dal comune, preventivamente, al momento della richiesta del certificato di destinazione urbanistica e della trascrizione dell'atto presso la «Conservatoria immobiliare, trasmesso con il modello unico informatico». Va ricordato che Il valore delle aree deve essere calcolato facendo riferimento ai criteri previsti dalla legge. Nello specifico va tenuto conto dei seguenti parametri: zona territoriale di ubicazione; indice di edificabilità; destinazione d'uso consentita; oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi le stesse caratteristiche.

Per determinare l'imposta municipale l'ente impositore può fissare i valori dei terreni edificabili con delibera del consiglio o della giunta. E' possibile accertare i valori delle aree edificabili in misura superiore a quelli fissati dalla stessa amministrazione locale, con delibera del consiglio comunale o della giunta, se gli stessi risultino inferiori a quelli indicati in atti pubblici o privati di cui l'ufficio tributi sia in possesso o a conoscenza. La deliberazione dei valori non può avere altro effetto che quello di autolimitare il potere di accertamento delle imposte locali. L'ente si obbliga a ritenere congruo il valore qualora sia stato dichiarato in misura non inferiore a quello deliberato. E' evidente, però, che il valore minimo delle aree edificabili è un elemento presuntivo che deve essere riconsiderato, nel caso in cui risulti contraddetto da un valore maggiore accertato dall'ente impositore.

Medio tempore, però, sono intervenute delle modifiche normative. Dal 2020 il valore di un'area deve essere calcolato con riferimento al 1° gennaio dell'anno d'imposizione. Questa decorrenza, però, vale solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. In caso di cambiamenti urbanistici occorre calcolare il tributo sul valore delle aree a partire dalla data della loro approvazione, anche durante l'anno.

In effetti, l'articolo 1, comma 746, della legge 160/2019 ha stabilito che i valori venali in comune commercio si applicano anche in corso d'anno. Dunque, per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione o, comunque, a decorrere dalla data di adozione del piano regolatore generale o del piano di attuazione. E' decisivo anche il momento in cui intervengono le modifiche che assumono rilevanza per determinare il valore di mercato.

Per area fabbricabile s'intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Un'area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all'Imu indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo. Sono soggette a imposizione anche le aree che non hanno le superfici minime per essere edificate. L'estensione del terreno non incide sulla natura dell'area, poiché è possibile accorpare il lotto con un fondo vicino della zona o asservirlo a un fondo attiguo che ha la stessa destinazione urbanistica. Il proprietario dell'area potrebbe cedere il diritto a edificare sul lotto o acquisire la titolarità di altro terreno limitrofo, al fine di raggiungere le dimensioni minime. E' il comune, su richiesta del contribuente, che attesta se un'area sita nel proprio territorio sia edificabile. Se lo strumento urbanistico è approvato dal consiglio comunale, l'ente può dal momento dell'approvazione richiedere il pagamento dell'imposta. (riproduzione riservata)

*avvocato