Non si vive di solo web
Lo sviluppo dell'e-commerce mette in crisi una parte del mercato degli immobili commerciali, ma spinge valore e canoni della parte restante
Il cambiamento dei modelli di consumo non poteva non portare cambiamenti nelle strategie dei retailer e di riflesso nel trend degli immobili che ospitano le loro attività, cambiamenti di cui uno studio di La Française Real Estate ha analizzato gli effetti.
Intanto, l'e-commerce erode il commercio fisico ma consente allo stesso tempo di integrare l'uno all'altro. Questo perché l'offerta online è piuttosto standardizzata per consentirne una facile identificazione da parte degli acquirenti. «Per contro però i consumatori chiedono shopping experience sempre più personalizzate, per lo più attraverso la disponibilità di servizi complementari», spiega Cécile Blanchard, responsabile ricerca di La Française. «Da qui l'affermarsi in tutta Europa di concept store che riuniscono in un unico luogo prodotti focalizzati su un tema specifico, spesso combinando shopping e ristorazione, e dove la scoperta e il divertimento hanno la precedenza rispetto al costo».
L'aumento della vendite online ha contribuito al calo delle vendite nei negozi, peggiorando il rapporto fatturato/affitto. Da qui il calo dei canoni, ma anche un cambio di strategia in tema di presenza fisica da parte dei marchi, portati a ridurre la presenza in zone secondarie, in cui i valori di affitto sono tuttavia inferiori, a favore delle migliori zone per beneficiare di una maggiore visibilità. A causa di questo lo sfitto è aumentato, ma in modo molto squilibrato tra le singole zone, mentre i canoni sono cresciuti nelle location migliori e crollati in quelle secondarie. I valori sono aumentati di otto volte nelle migliori location commerciali dei Paesi Ue. «Le vendite fisiche sono quindi lontane dall'essere obsolete, e gli spazi prime continueranno ad apprezzarsi», sottolinea Blanchard, «il che vuol dire che si tratta di investimenti che uniscono redditi da locazione e capitale crescenti. Attenzione però, solo le più grandi città beneficeranno appieno di questa tendenza perché in grado di attirare più consumatori». A questo proposito, La Française ha sviluppato un modello di selezione degli asset su cui investire: si basa su dati macro (popolazione, crescita economica, potere d'acquisto e interesse turistico), oltre a vendite al dettaglio, canoni di affitto e rendimenti (dati storici e previsioni). Infine, si introduce una valutazione individuale delle zone, sulla base dell'esperienza del team di La Française. Il modello elabora quindi la crescente divergenza tra posizioni per determinare quelle in cui gli investimenti immobiliari si riveleranno più stabili e redditizi. «Per riassumere, crediamo che il centro della città, le vie principali, i centri commerciali o consentono a queste nuove tendenze nel consumo di interagire», conclude Blanchard. «La posta in gioco non potrebbe essere più elevata per le economie nazionali, la cui crescita del Pil poggia in gran parte sui consumi privati. Gli investitori sono disposti a pagare prezzi elevati per le attività che garantiscono canoni di locazione ricorrenti a lungo termine e una riduzione del rischio di perdita di capitale. Questa strategia rimarrà quella preferita da parte degli investitori». (riproduzione riservata)
