Niente crisi ai piani alti

Non conosce crisi il mercato di attici e appartamenti con terrazzo. Specie se di lusso. Anzi, in questi casi le quotazioni possono lievitare addirittura fino a 20 mila euro al metro quadro. Come in piazza di Spagna a Roma, oppure in piazza Navona, dove per un attico di 100 metri quadrati si supera facilmente il milione e mezzo di euro. Situazione molto simile nel Quadrilatero della moda di Milano dove i prezzi di questo tipo di abitazioni variano tra 12 mila e 13 mila euro al metro quadrato. «Nonostante l'offerta sia piuttosto limitata e i prezzi non alla portata di tutti, la domanda di appartamenti con terrazzo e vista panoramica continua infatti a crescere», spiega Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it, che ha scandagliato proprio questo segmento di mercato in Italia.

Naturalmente domanda, quotazioni e numero di questo tipo di abitazioni variano da città a città, anche in funzione della situazione climatica e morfologica: in altre parole clima mite e territorio non pianeggiante rendono godibile al massimo queste case, spingendo al top domanda e prezzi. Proprio per queste ragivoni è Roma a detenere il primato assoluto del numero di immobili classificati come attici di lusso sia dei valori di mercato, letteralmente alle stelle. Nelle zone centrali della Capitale, infatti, è difficile spuntare prezzi inferiori agli 11 mila euro al metro quadro richiesti per un attico ai Parioli, per poi salire ai 13 mila della zona Margutta, ai 15 mila di Piazza Navona e ai 20 mila euro al metro quadrato di Piazza di Spagna. Quotazioni molto elevate, capaci tuttavia di mantenere il valore nel corso degli anni a dispetto del basso rendimento lordo annuo che se ne può ricavare. Se è vero, infatti, che il canone medio di locazione si attesta tra i 3.000 e i 4.500 euro al mese, il ritorno sull'investimento varia tra il 2,2% di Piazza di Spagna fino al 3,3% di via Giulia. Per gli appartamenti con terrazzo invece il top di gamma in Italia si trova ancora nel centro storico di Roma, con prezzi richiesti intorno ai 10.500 euro al metro quadro. Gli stessi appartamenti si affittano a 3.300 euro al mese, per un rendimento lordo del 3,1% all'anno.

Per spuntare remunerazioni un po' più alte occorre uscire un po' dal centro. A Roma Prati o ai Parioli, il valore degli appartamenti terrazzati si attesta infatti tra 8.000 e 8.600 euro al metro quadro, con rendimenti del 3,3-3,4%, mentre sulla Camilluccia, a Vigna Clara o al quartiere Fleming i prezzi si attestano tra 6.500 e 7.500 euro al metro quadro.

Le cose non cambiano molto spostandosi da Roma a Milano. Nonostante disponibilità numericamente inferiori rispetto alla Capitale, i prezzi degli attici (spesso nascosti grazie all'affaccio nei cortili storici del centro) sono di poco inferiori. «I prezzi non scendono mai sotto i 6.000 euro al metro quadro rilevati in Piazzale Baracca, per salire fino ai 12 mila di via della Spiga e ai 13 mila euro al metro quadro di via dei Giardini», prosegue Mancini. Quanto ai rendimenti, a fronte di canoni di locazione mensili che variano tra i 1.400 euro della Cerchia dei Navigli (dove il prezzo è di 4.000 euro al metro quadro) e i 3.500 euro di Pagano-Magenta, la redditività lorda di questo genere di immobili varia tra il 3,5 e il 3,9%. Valori quindi leggermente superiori a quelli registrati nella Capitale. Ma è il centro storico di Torino a detenere lo scettro di miglior investimento in termini di rendimento. A dispetto di prezzi di acquisto piuttosto contenuti sul fronte sia degli attici che degli appartamenti con terrazzo, è infatti possibile spuntare canoni di locazione in grado di portare la redditività dell'investimento appena sotto il 5%. Per mettere le mani su un attico nel centro di Torino, infatti, non occorrono più di 6.500 euro al metro quadro, valori che scendono addirittura a 5.000 euro per una casa di pregio con terrazzo sulle colline.

Prezzi in rapida ascesa invece a Firenze, complice la forte richiesta proveniente dal pubblico degli stranieri e uno stock di attici molto limitato. Nelle zone di massimo pregio, come Ponte Vecchio e piazza della Signoria, i prezzi richiesti hanno raggiunto i 13.500 euro al metro quadro a fronte di un valore medio di affitto di 3.700 euro al mese, che in termini di rendimento vuol dire il 2,7% lordo annuo. Per aumentare il ritorno sull'investimento, bisogna spostarsi sui lungarni, a Fiesole o sul colle di Pian dei Giullari, dove i prezzi oscillano tra 6.000 e 7.000 euro al metro quadro, quel che basta per far lievitare il rendimento al 3,6%. Trend molto simile anche per gli appartamenti di pregio con terrazzo. In questo caso, allontanandosi dal centro storico, si può trovare una sistemazione signorile sui viali attorno a 4.500 euro al metro quadro con un ritorno sull'investimento attorno al 4%.

Anche a Napoli attici e terrazzi suscitano grande interesse. Complice il clima e la struttura della città, la domanda per questo segmento di immobili non sembra conoscere crisi, situazione testimoniata anche da prezzi di tutto rispetto. Nella città partenopea la ricerca di attici si confronta con quotazioni al metro quadro che variano dai 6.000 euro dell'area di piazza del Gesù/Santa Chiara agli 11.000-11.500 euro delle zone di Posillipo e di via dei Mille, piazza dei Martiri. Sul versante degli attici spiccano invece i 7.000 euro al metro quadro di Chiaia e Posillipo, per scendere fino ai 4.000 euro di alcune zone del centro storico.

Ma qual è il cliente tipo di questo segmento di mercato? «Tra i potenziali acquirenti rientrano oggi professionisti o coppie che privilegiano, e sono in grado di pagare quanto necessario, per qualità, relax e benessere dell'abitazione», continua Mancini secondo cui, dal punto di vista della sicurezza dell'investimento, la contropartita per l' importante impegno finanziario che ci si assume, è rappresentata da un immobile che difficilmente andrà incontro a svalutazione. (riproduzione riservata)