Lo smart working e i nuovi modelli di lavoro insieme agli alti tassi di interesse e al più generale rallentamento economico sono due facce diverse della stessa rivoluzione che sta trasformando il mercato immobiliare degli uffici. Dagli Stati Uniti alla Cina passando per l’Europa, in tutte le grandi città gli spazi sfitti sono significativamente di più rispetto a un anno fa, ma secondo gli esperti il peggio potrebbe essere passato e il 2024 porterà con sé una stabilizzazione.
I dati di Cbre mostrano che l’asset class Office è stata la più impattata in termini di riduzione dei volumi d’investimento negli ultimi due anni (-74% a 1,2 milioni nel 2023 rispetto al 2022). Giulia Ghiani, responsabile della ricerca di Cbre in Italia, spiega che a livello globale ciò che preoccupa gli investitori è il tasso di vacancy: intorno al 20% per Shanghai o Washington e al 15% per Hong Kong e Manhattan. «In Europa», sottolinea Ghiani, «il mercato degli uffici continua a mostrare performance migliore rispetto a quelle dei mercati statunitensi e asiatici, in particolare in Italia. Tuttavia, osserviamo già un atteggiamento più prudente e selettivo da parte degli investitori». L’attività di domanda che si osserva lato take-up dai dati Cbre (quindi quanti nuovi metri quadrati sono stati occupati) mostra un rallentamento tra il 2023 e il 2022, pur registrando il terzo risultato migliore di sempre, rallentamento visibile anche in Europa con andamenti più pesanti in Germania (tabella qui sopra). Lo scenario ha più sfaccettature se si guarda solo all’ultimo trimestre dello scorso anno confrontato con quello 2022: il livello di take-up resta in territorio ampiamente negativo a Berlino, con un crollo di oltre il 36%, e a Parigi, segni più invece per Londra e Milano che tra tutte registra il tasso migliore. In questo panorama l’Italia ha fatto comunque meglio delle vicine europee, con Roma che non ha neanche rallentato ma ha continuato una fase di espansione dell’assorbimento.
A spiegare l’eccezione italiana, secondo Fabio Mantegazza, head of advisory & transaction services di Cbre Italia, ci sono almeno due motivi. Il primo è legato al comparto uffici che ha solo di recente iniziato a colmare un gap con gli altri Paesi determinato dalla qualità di questa asset class. «Siamo arrivati leggermente dopo Francia e Regno Unito ma con consistenti investimenti si è riusciti a portare il grado A, il massimo per questa asset class, dove effettivamente non esisteva. Milano è stata la prima ma vista la sua dimensione ridotta ha spinto la trasformazione anche di Roma, divenuta un’alternativa». In generale, secondo Mantegazza, c’è ancora molta poca offerta in Italia su questa asset class, motivo per cui il costo continua a salire. A distinguere l’Italia in questo segmento sono anche fattori che si legano alla comunità e al contesto geografico. «In Italia», continua Mantegazza, «non abbiamo distanze che ci separano dagli uffici di due ore come può accadere a New York o a San Francisco. Le distanze ridotte, insieme alla diversa cultura del lavoro che c’è qui, hanno portato l’Europa, e in particolare l’Italia, a ritornare già in ufficio».
Le peculiarità del contesto italiano però non rendono il mercato dell’office immune dalla rivoluzione in atto. Dopo la pandemia è infatti chiaro che è cambiato il modo di interpretare il luogo di lavoro. Interiorizzando il concetto di flessibilità (che non significa solo smart working ma una presenza alternata nei luoghi di lavoro nella maggior parte dei casi) alcune aziende stanno sub-affittando parte dei loro uffici e al contempo cercando luoghi diversi: più tecnologici, più verdi e sicuramente più adatti alla socialità. Da questo punto di vista le policy Esg stanno diventando fattore trainante rispetto a quello che dovrà essere l’ufficio del futuro. Guardando all’Italia, ancora una volta, di questo tipo di offerta c’è molto poco. Milano potrebbe farla anche qui da padrona con delle aree di sviluppo che secondo Mantegazza potrebbero identificarsi, ad esempio, con l’area Sud della città: dal Duomo a San Donato Milanese con l’asse che passa per Porta Romana, tutte zone più ricche di opportunità.
Dai cambiamenti di rilievo che stanno interessando l’asset class degli uffici a livello globale, Cbre stima che il primo semestre del 2024 vivrà ancora un periodo di ulteriore aggiustamento. Un miglioramento e un progressivo equilibrio dovrebbero arrivare nella seconda metà dell’anno, anche dopo i primi tagli al costo del denaro da parte delle banche centrali. Resta il fatto che la rivoluzione sul modo di guardare al lavoro è in atto e bisognerà capire come inciderà sul comparto nel lungo periodo e in un contesto economico che dovrebbe pian piano normalizzarsi. (riproduzione riservata)
