Mutui, siete pronti al taglio della rata? – LA TABELLA

Mutuatari pronti a festeggiare: l’inflazione abbassa la cresta, le banche centrali non parlano più di ulteriori strette e anzi nel corso del 2024 si prevedono più tagli ai tassi di interesse, forse, in complesso, addirittura di un punto. Insomma, la fine di un incubo, quello della rata in continua, minacciosa crescita. Ma purtroppo non subito, non nella misura sperata (il ritorno ai miracolosi tassi del 2020-21) e soprattutto non per tutti. Bando però al pessimismo: la premessa serve solo a spiegare che ogni mutuo fa un po’ storia a sè e che serve quindi un’attenta analisi per capire come muoversi. Lo stato delle cose per ora vede i tassi Irs (il parametro cui sono legati i finanziamenti a tasso fisso) in discesa da poco più di un mese, per un totale intorno ai 70-80 centesimi a seconda della scadenza, riportandosi sui valori di inizio anno. In cifre, secondo le simulazioni di Facile.it, si parla di un calo della rata tra 10 e 30 euro al mese su un mutuo da 126 mila euro con scadenza di 25 anni: la forbice dello sconto dipende dal fatto che il calo dell’Irs è recente è non tutte le banche l’hanno ancora pienamente recepito per esempio perché prendono il dato di inizio mese, oppure una media degli ultimi 30 giorni o altro ancora. Il risparmio inoltre è solo teorico: se ne avvantaggiano infatti solo i nuovi mutuatari che, a parità di cifra finanziata, oggi si ritrovano con un tasso più basso rispetto a un mese fa. Niente da fare invece per chi ha già un mutuo in corso a tasso fisso: per definizione in questo tipo di finanziamento prevede che il tasso resti bloccato fino alla scadenza finale, indipendentemente da quello che succede ai tassi di mercato. Niente da fare anche per chi ha in corso un mutuo a tasso variabile o comunque indicizzato (tipo quelli con cap): l’Euribor, il parametro cui sono legati, non si è infatti ancora mosso o quasi, 5-10 centesimi al massimo per quelli 1 mese e 3 mesi, un po’ di più il 6 mesi. L’effetto sulla rata per ora non è quindi percepibile.

Un sollievo per chi ha il variabile

Per chi ha un mutuo in corso la vera questione però è cosa potrà accadere da qui a un anno in materia di tassi, e quindi come muoversi per calmierare la rata. Il caso più semplice riguarda chi ha un mutuo indicizzato e oggi paga un tasso intorno al 4,75-5,1% (durata 25 anni), molto più caro rispetto al tasso fisso di pari scadenza (3,3-3,7%). Diverse le possibilità che gli si offrono: la prima consiste nell’aspettare che la Bce inizi a tagliare i tassi, probabilmente dello 0,25% alla volta, tagli che alcuni aspettano già a partire dal secondo trimestre del 2024, altri solo dopo metà anno. Il taglio del tasso ufficiale si riflette subito sull’Euribor e quindi sui mutui. Nel corso dell’anno si avrà quindi una rata in discesa, che però di sicuro recupererà solo in parte (meno della metà) il rincaro subito negli ultimi due anni. L’alternativa è optare subito per la surroga verso il tasso fisso, che consentirebbe un risparmio immediato (80-100 euro su un mutuo da 126 mila euro a 25 anni). Il limite però è che a quel punto la rata si blocca, nel senso che non potrà beneficiare di un ulteriore calo dei tassi che dovesse verificarsi in seguito. «La scelta non è semplice perché nessuno può prevedere quando e di quanto scenderà l’Euribor», spiega David Scala, responsabile mutui di Intesa Sanpaolo. «Molto dipende poi dalla durata ed entità del debito residuo: i mutui più vicini a scadenza sono meno sensibili alla variazione di tasso, sia al rialzo che al ribasso, e viceversa. E conta anche la capacità del mutuatario di sostenere, anche psicologicamente, il peso dei rincari subiti finora e l’incertezza sul futuro».

Come fa chi ha il fisso?

Scelta ancora più ardua per chi ha invece un mutuo a tasso fisso, per i quali l’unica possibilità di ridurre la rata sta nel surrogare il mutuo con uno a tasso più basso. Inoltre l’Irs rispecchia l’andamento del mercato obbligazionario e non i tassi Bce, per cui il loro futuro è meno prevedibile e non per forza in linea con quello dell’Euribor. Tra l’altro in questa fase l’Irs è inferiore all’Euribor, cioè i tassi a lungo termine sono i più bassi di quelli a breve, condizione anomala che prima o poi il mercato correggerà. In ogni caso come accennato, nell’ultimo mese i tassi Irs si sono riportati intorno ai valori di inizio 2023, nel senso che prima di quella data erano più bassi e quindi, chi ha acceso un finanziamento prima, a oggi non troverà nulla a un tasso più basso. Tra l’altro spesso i mutui di surroga hanno un costo un po’ più alto rispetto ai mutui acquisto, per cui il margine tra vecchio e nuovo mutuo si riduce ulteriormente rendendo l’operazione poco conveniente. Per fare un esempio, secondo le elaborazioni di Facile.it, a ottobre (periodo in cui si sono registrati i tassi di interesse più alti) un mutuo a 25 anni da 126 mila euro aveva un Tan (Tasso nominale annuo) del 4-4,3% e una rata di 662-665 euro, mentre oggi il corrispondente mutuo di surroga è disponibile a un tasso del 3,9-4,1% con una rata di 650-662. Il risparmio mensile quindi sarebbe inferiore a una decina di euro, e ancora inferiore per chi avesse acceso il mutuo in un altro periodo. Per questi mutuatari l’unica è quindi aspettare che i tassi scendano ancora.

Mutui lunghissimi e green

Ma non tutto è perduto. «Non mancano infatti strumenti che consentono di ridurre la rata a prescindere dal calo dei tassi, e si tratta dei classici mutui a lunghissimo termine e dei più nuovi mutui green», continua Scala. «I mutui over 30 anni e cioè con scadenza a 35 e 40 anni, consentono di ridurre di molto la rata, intorno a un centinaio di euro al mese su un mutuo da 100 mila euro, oppure di aspirare a una casa più grande o più bella, e quindi sono stati ben accolti dai nuovi mutuatari di Intesa Sanpaolo che li hanno scelti nel 20% dei casi, percentuale che supera il 30 nel caso di giovani under 36 anni. Fino a qualche anno fa solo l’1-2% dei mutuatari ricorreva a questo prodotto che, anche se ovviamente comporta un monte interessi più alto, consente di non rinviare l’acquisto della casa e quindi di capitalizzare quello che invece si spenderebbe in affitto». Un ulteriore possibilità è offerta dai cosiddetti mutui green, legati all’acquisto di una casa in classe energetica A oppure B, che offrono tassi più bassi di 35-40 centesimi rispetto agli altri, 20-25 euro in meno sulla rata. «Proponiamo questa formula anche per i mutui di surroga, vale a dire che può approfittarne anche un mutuatario che ha fatto dei lavori hanno migliorato la classe energetica dell’abitazione. Sui mutui green Intesa azzerano anche i costi di istruttoria», sottolinea Scala. «Il mix di varie soluzioni può quindi portare a un deciso taglio della rata».

Nel frattempo si spera che i tassi continuino a scendere. Ma a quanto potrebbe ammontare il risparmio? Facile.it ha fatto una simulazione, sempre su un mutuo di surroga da 126 mila euro in 25 anni. Oggi è disponibile a un tasso del 3,76% e una rata di 648 euro. A fronte di un calo del tasso dello 0,5% i due valori scenderebbero al 3,26% e 615 euro. Mentre a fronte del taglio di un punto si parla del 2,76% e di 582 euro. Uno scenario ancora da fantascienza. (riproduzione riservata)

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