Mutui, come muoversi tra le migliori offerte di inizio 2025. Cosa occorre sapere su tassi fissi, variabili e green
I tagli dei tassi della Bce stanno facendo scendere l’importo delle rate di tutti i tipi di finanziamenti immobiliari. Dalle offerte per i giovani all’opzione surroga: come muoversi tra tassi fissi, variabili e green
Si apre con segnali positivi, alcune conferme e qualche delusione il 2025 per il mercato dei mutui. Rientrata la fiammata dell’inflazione vista nel 2022-23, lo scenario dei tassi di interesse resta in calo, a vantaggio di chi deve finanziarsi.
Per chi compra casa questo si tradurrà in prodotti a tasso fisso che continueranno a farla da padrone mentre quelli a tasso variabile rimarranno all’angolo. Le offerte più convenienti riguarderanno ancora una volta i prodotti cosiddetti green, cioè riservati a chi acquista un’abitazione in classe energetica A oppure B o che esegue lavori che comportino un doppio salto di classe energetica.
Proseguono poi le agevolazioni per i giovani sotto i 36 anni di età che, grazie alla garanzia Consap, si traducono nella possibilità di ottenere un finanziamento fino al 100% del valore dell’immobile acquistato senza aggravi di costo o necessità di garanzie ulteriori.
Le simulazioni
Fin qui le conferme dovute appunto alle prospettive di tassi di interesse ancora in calo nel 2025: si parla di 3-4 tagli dei tassi ufficiali nel corso dell’anno da parte della Banca Centrale Europea, per un totale dell’1%.
Insomma, i tassi di interesse dei mutui scenderanno ancora, calo che andrà ad aggiungersi a quello già visto nel 2024. In cifre, secondo le elaborazioni effettuate da Facile.it che ha analizzato i mutui offerti dalle banche a inizio 2025, il costo dei mutui a tasso fisso oggi risulta in media inferiore dell’1,35% rispetto ai massimi del 4,01% registrati nell’ottobre 2023, con un risparmio intorno ai 90 euro su un mutuo da 126 mila euro (valore medio richiesto dai mutuatari italiani) su una durata di 25 anni.
E il risparmio si è fatto sentire anche sui finanziamenti a tasso variabile: rispetto ai massimi di fine 2023 il costo medio dei mutui a tasso variabile è sceso dal 4,91% al 3,45%, mentre la rata si è ridotta da 710 a 620 euro, sempre su un mutuo da 12 mila euro a 25 anni.
Ai risparmi visti fin qui in termini di rata del mutuo si andranno poi ad aggiungere quelli legati ai tagli dei tassi di interesse previsti nel 2025. Ma è proprio in quest’ambito che si potrebbero riscontrare le prime delusioni.
Il calo dei tassi non si spalmerà infatti in modo uniforme su tutti i prodotti: ne beneficeranno sicuramente i mutui a tasso variabile perché le mosse della Bce si riflettono quasi integralmente sull’Euribor cui sono indicizzati.
Facendo due conti, secondo le stime di Facile.it su un mutuo da 126 mila euro con durata di 25 anni, la rata entro fine anno potrebbe contrarsi di altri 60 euro, in aggiunta ai circa 90 già recuperati nel 2024.
Più incerte invece le prospettive per quanto riguarda i mutui a tasso fisso. Come già visto nel 2024, i tassi Irs, cui sono legati i mutui a tasso fisso, hanno scontato con largo anticipo e quasi tutto in una volta il calo dei tassi, prima ancora che la Bce procedesse con i vari tagli.
Come sottolinea Facile.it, «già da gennaio dello scorso anno il loro costo risultava analogo a quello attuale per poi non muoversi più, diversamente dal tasso variabile che si è ridotto in modo più lento e progressivo, in linea con i tagli della Bce».
Tutti allora a caccia del variabile? Assolutamente no. E qui arriva la seconda delusione: il variabile continuerà a costare più del fisso anche dopo i prossimi tagli dei tassi, non compensando quindi in alcun modo il maggior rischio che comporta. I numeri parlano chiaro: nonostante il calo dei tassi visto nell’ultimo anno, il tasso variabile resta tuttora decisamente più caro del fisso.
Come mostra la tabella elaborata da Facile.it, il Tan dei migliori prodotti sul mercato oscilla tra il 2,60 e il 2,80%, corrispondente a una rata tra 575 e 584 euro calcolata su un mutuo da 126 mila euro a 25 anni. Lo stesso mutuo ma a tasso variabile vede il tasso delle migliori offerte oscillare tra il 3,45 e il 4,06%, con una rata tra 620 e 669 euro, con un aggravio della rata mensile tra 45 e 85 euro.
Non solo: anche ammettendo che i futuri tagli dei tassi vengano interamente recepiti dai mutui sul mercato (oltre al tasso Euribor, sui mutui incide anche lo spread applicato dalle banche), il costo scenderebbe al massimo fino a quello attuale dei mutui a tasso fisso.
Chi compra casa ha comunque ben chiara la situazione. Non a caso a scegliere il tasso variabile sono veramente in pochi, meno del 5% del totale. E anche chi lo ha scelto in passato (si è registrato un piccolo boom nel 2022 quando i mutui a tasso fisso sono rincarati molto più rapidamente di quelli indicizzati all’Euribor) ora si affretta a surrogarlo, cioè a cambiarlo con uno più conveniente.
Lo scenario 2025
In questo quadro lo scenario per il mercato dei mutui nel 2025 si profila vivace. Le ultime stime Nomisma prospettano un aumento dell’erogato del 10% nel 2025 e di un aumento delle compravendite del 3,5%.
A crescere saranno soprattutto le transazioni assistite da mutuo, al contrario di quanto accaduto negli ultimi due anni quando l’aumento dei tassi di interesse e quindi del costo dei mutui ha frenato, e di molto, le compravendite di abitazioni, ma solo da parte degli acquirenti che avevano bisogno di un finanziamento, mentre la quota di chi comprava in contanti non ha subito contraccolpi.
A spingere il mercato dei mutui contribuiranno poi ancora le surroghe (diversamente dal passato oggi disponibili allo stesso tasso dei mutui nuovi) sia da parte di chi ha un mutuo a tasso variabile e deciderà di passare al fisso, più conveniente, sia da parte di chi ha già un mutuo a tasso fisso, acceso però quando i tassi erano più alti e che oggi ha la possibilità di cambiarlo con un altro mutuo sempre a tasso fisso ma meno costoso.
Tornando all’attuale costo dei mutui, anche se non si prospettano ulteriori risparmi significativi per i mutuatari, ricordiamo che le offerte migliori a tasso fisso oggi si aggirano intorno al 2,60-2,80% in termini di Tan (tasso nominale annuo) e tra il 2,75% e il 3% in termini di Taeg, il parametro che include anche eventuali costi accessori.
Si tratta di valori storicamente molto competitivi, anche se lontani dai minimi del 2020-21, livelli tuttavia irripetibili legati alla crisi economica conseguente alla pandemia che spinse le banche centrali a misure espansive eccezionali che portarono i tassi addirittura in negativo.
Offerte più convenienti sono disponibili solo per chi chiede mutui con Ltv più basso (cioè il valore del mutuo non supera il 50-60% rispetto al valore dell’immobile) oppure nel caso dei mutui green, offerte che le banche stanno molto spingendo.
Si tratta come accennato di prodotti riservati a case in classe energetica elevata, A oppure B, cioè in genere di nuova costruzione (che però secondo gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate non rappresentano più del 6-7% delle transazioni totali) oppure a chi esegue profondi lavori di ristrutturazione, tali da migliorare almeno di una o due livelli la classe energetica dell’abitazione.
In questo secondo caso, l’agevolazione parte solo una volta eseguiti i lavori e accertato il miglioramento di classe energetica. Quanto si risparmia? In media 15-20 centesimi che, su un mutuo a 25 anni da 126 mila euro (l’importo medio oggi richiesto in Italia) corrispondono a un risparmio di 10-15 euro sulla rata mensile (120-180 euro all’anno, 3000-4.500 euro su 25 anni).
Occhio anche alle campagne promozionali delle banche. In questo momento per esempio sul mercato sono presenti le offerte di Bper (valida fino al 31 gennaio), Credit Agricole (legata alla sottoscrizione di una polizza vita) e Ing (legata ad addebito rata e accredito dello stipendio su conto Arancio). (riproduzione riservata)
