Mutui, con il taglio dei tassi Bce come cambiano le rate e cosa conviene fare ora

Ripresa, seppur lenta. La domanda di mutui nei primi sei mesi dell'anno ha continuato a crescere portando a casa un complessivo aumento del 3,4%. Anche l'importo medio ha registrato un cauto incremento dell'1%, evidenza ancor più significativa se si guarda al solo mese di giugno (quando la Bce ha tagliato di tassi per la prima volta), che ha registrato un aumento del 3%. I dati seguono il trend positivo su cui si sono instradati già da inizio anno, con i valori della domanda che però continuano a essere influenzati per lo più dal fenomeno delle surroghe (+6,4% nel primo trimestre 2024 rispetto al primo 2023) e da una netta inclinazione per il tasso fisso. Rispetto però a gennaio o, più in generale, al primo trimestre dell'anno gli ultimi dati rilevano piacevoli sorprese.

Importante discesa per il variabile ad agosto

Ad aver intrapreso la lunga strada della discesa non è solo il tasso fisso ma anche il variabile, il quale rispetto ai primi, timidi, cali è ora in sostanziale ribasso. Rispetto al mese di marzo, per esempio, il Taeg delle migliori offerte sul mercato a tasso variabile è infatti passato da una forchetta tra il 5,3% e il 4,9% a una tra il 4,9% fino anche al 4,4%. A livello di rate questo si traduce in un passaggio da una media mensile di circa 724 euro a marzo a una di circa 697 euro a settembre. Per i mutuatari che hanno un finanziamento a tasso variabile sottoscritto negli ultimi due anni, le buone notizie sono arrivate soprattutto dopo le vacanze. L'Euribor, parametro di riferimento per i mutui variabili, ha infatti registrato un importante trend a ribasso ad agosto. L'Euribor a tre mesi, per esempio, durante agosto è sceso di oltre 10 punti base, passando da 3,64% di inizio agosto a 3,52% del 26 agosto. Secondo le simulazioni di Facile.it, questo calo se consolidato potrebbe tradursi già a settembre in un alleggerimento della rata che, sempre per un mutuo medio, dovrebbe scendere di circa 12 euro. A questo si dovrebbe aggiungere il secondo taglio dei tassi di interesse, dopo quello di giugno, che la Bce dovrebbe attuare giovedì 12 settembre, con gli analisti che scommettono su un nuovo taglio dei tassi di 25 punti base.

• Leggi anche: La Fed dimezza la stretta di Basilea per le banche Usa. Bce pronta al taglio dei tassi

In attesa di vedere il verdetto finale di Francoforte, Facile.it ha calcolato che, con un effettivo nuovo taglio dello 0,25% e il relativo calo dell'Euribor, il beneficio per la rata di un mutuo medio variabile potrebbe essere di circa 18 euro. Anche guardando al futuro, analizzando l'andamento dei futures sugli Euribor, emergono aspettative favorevoli. Il mercato si attende che l'indice continui a scendere nel corso di tutto l'anno, con un calo complessivo delle rate che per un mutuatario medio sarà di circa 38 euro entro dicembre. Ulteriori ribassi anche nel 2025, che porterebbero le rate a diminuire complessivamente di circa 80 euro entro la metà del prossimo anno. Dati alla mano, prendendo l'andamento della rata di un mutuo medio variabile (di 126.000 euro in 25 anni al 70%), sottoscritto a inizio 2022 (ovvero prima che i tassi iniziassero a salire) la rata arrivata ad agosto a 733 euro (ben 277 euro in più rispetti agli iniziali 456 euro di inizio finanziamento a gennaio 2022) potrebbe scendere a circa 721 euro a settembre, a 703 euro con il taglio dei tassi, e stando ai futures a 683 euro entro la fine dell'anno per poi arrivare a 641 entro giugno 2025.

• Leggi anche: Mutui, i tassi scendono al 3,94% a luglio

Il fisso è ancora più competitivo

Nonostante le buone notizie sul fronte dei mutui variabili, il calo non è ancora tale da incidere significativamente sulle offerte delle banche. I mutui a tasso fisso continuano così a essere più competitivi, godendo della discesa dell'Irs (indice di riferimento per i finanziamenti a tasso fisso) che ha iniziato la sua discesa da inizio anno e ha continuato a calare anche tra luglio e agosto. Guardando alle migliori offerte disponibili per un mutuo standard da 126.000 euro in 25 anni (Ltv 70%), i tassi fissi partono da un Taeg pari al 2,94%, vale a dire una rata mensile di 573 euro (che scende a circa 563 euro in caso di mutuo green). Una differenza di oltre 100 euro rispetto alla rata della migliore offerta sul tasso variabile (poco meno/poco più di 100 se si confrontano le offerte green tra fisso e variabile). Quanto al futuro però, è difficile fare previsioni sui tassi fissi. Secondo gli esperti un miglioramento generale degli indici, dovuto al progressivo calo dell'inflazione e ai tagli dei tassi Bce, potrebbe avere un impatto positivo anche su questo tipo di proposte di finanziamenti. Anche a fronte del progressivo calo del costo del denaro, a cui dovrebbe dar seguito Francoforte anche nel 2025, molto dipenderà però anche dalla politica sugli spread che decideranno di applicare le banche. Secondo gli esperti ci vorranno comunque ancora mesi, nel complesso forse anche un anno o un anno e mezzo, prima che il variabile si riesca a riallineare e poi a tornare più conveniente del tasso fisso.

Alternativa surroga

In attesa la soluzione più gettonata è la surroga. Per chi ha già acceso un mutuo a tasso variabile c'è la possibilità di passare a un tasso fisso, come anche per chi ha già sottoscritto un tasso fisso ma vuole accedere a un tasso fisso più conveniente rispetto a quello ottenuto un anno fa ad esempio. Ipotizzando un mutuo variabile da 126 mila euro in 25 anni (si veda la tabella in pagina) sottoscritto a inizio 2022, la rata mensile è passata dai 456 euro di gennaio 2022 ai circa 721 euro attuali. Secondo le simulazioni, la miglior rata di surroga è pari a 584 euro, con un risparmio quindi di circa 138 euro mensili. L'offerta dei mutui di surroga include anche la variante green, più conveniente, accessibile sia a chi acquista abitazioni di classe energetica elevata, sia a chi effettua interventi di ristrutturazione, sufficienti a migliorare la classe energetica o l'Ape (Attestato di prestazione energetica) dell'appartamento. Ritornando all'esempio, con un tasso di surroga green a tasso fisso il risparmio rispetto a un variabile sottoscritto a inizio 2022 ammonterebbe fino a 150 euro. (riproduzione riservata)