Mutui casa, ora stravince il tasso fisso: un’anomalia figlia delle scelte della Bce. Ecco come abbassare la rata

L’anomalia continua. Il mutuo a tasso fisso straccia il tasso variabile, ed è una situazione strana, che infatti non si verificava da 15 anni, e comunque non per un periodo così lungo. Nel mese di febbraio il divario di costo tra i due tipi di finanziamento ha infatti superato i 160 punti base, un record nuovo e importante, ma che soprattutto corrisponde a un sacco di soldi risparmiati per chi sceglie la prima soluzione: oltre 43 mila euro di interessi in meno rispetto al variabile su un mutuo di durata trentennale da 120 mila euro, corrispondenti a un taglio della rata mensile intorno a 120 euro secondo i calcoli effettuati da Mutuionline.

Il perché è presto detto: la politica monetaria delle banche centrali ha cominciato a dare i suoi frutti arginando l’inflazione. I tassi Irs (cui sono legati i mutui a tasso fisso) ne hanno subito preso atto, e hanno iniziato a scendere, mentre i tassi Euribor (cui sono indicizzati i mutui a tasso variabile) ancora no perché più strettamente connessi alle decisioni della Bce. In altre parole, per vedere scendere l’Euribor, e quindi i mutui a tasso variabile, occorrerà aspettare di essere più a ridosso della presunta data di taglio ufficiale dei tassi da parte della Banca centrale europea, presumibilmente quindi non prima di maggio secondo le ultime stime, a meno naturalmente di nuovi colpi di coda dell’inflazione.

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Si ribalta il rapporto 

Ma qual è l’anomalia? Normalmente i tassi Euribor (almeno quelli a uno e tre mesi, usati per i finanziamenti a tasso variabile), sono ben inferiori ai tassi Irs a lungo termine (da 20 anni a 30 anni e oltre), i più usati per i mutui a tasso fisso, in quanto i tassi in genere aumentano all’aumentare della durata. L’inversione della curva dei tassi può modificare questa situazione ma raramente e solo per brevi periodi, in genere a fronte di eventi eccezionali.

Basta pensare che l’ultima volta che l’Euribor ha superato l’Irs risale al 2008, quando arrivò al 5,5% a seguito del fallimento di Lehman Brothers e dello scompiglio che l’evento portò sui mercati finanziari. E comunque anche in quel caso l’anomalia non si protrasse per più di qualche mese. Ora invece dura da più di un anno, raggiungendo appunto dimensioni record, in attesa che la bacchetta magica della Bce spezzi l’incantesimo.

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Aumentano le surroghe

Sul mercato comunque questa situazione da inizio anno ha già provocato reazioni evidenti grazie al calo dei tassi Irs che in realtà si è verificato a dicembre (quasi l’1% di discesa) ma si è trasferito sui prodotti sul mercato solo da gennaio in avanti. In primis il ritorno in massa di chi compra casa verso i mutui a tasso fisso, scelto nel trimestre in corso in percentuali bulgare, il 96,5% del totale, record degli ultimi 10 anni. Un'altra tendenza rilevante è l'aumento delle surroghe, che rispetto all'ultimo trimestre del 2023 passano dal 21,5% al 36,9% del totale, con un effetto trainante soprattutto dalle fasce d'età più giovani. La durata media delle richieste rimane stabile e si mantiene intorno ai 24 anni, mentre cresce l’importo medio richiesto, che tocca quota 140.702 euro, ai massimi dal 2020, secondo quanto emerge dall’Osservatorio di MutuiOnline.it.

Anche in questo caso il fenomeno è facilmente spiegabile: il calo del costo complessivo dei mutui a tasso fisso (dovuto appunto al calo dei tassi Irs) in realtà è a vantaggio solo dei mutui di nuova erogazione, cioè di chi compra casa e si finanzia ora. Niente da fare invece per chi ha già in corso un mutuo a tasso fisso (per definizione bloccato per tutta la sua durata) oppure a tasso variabile, che come visto a oggi non si è ancora mosso. Da qui la corsa alla surroga che consente appunto di sostituire il proprio mutuo con uno a condizioni più favorevoli, con la stessa banca oppure migrando presso un’altra.

Il tutto facilitato dal fatto che in questo momento le banche stanno puntando molto sul prodotto surroga. «Si tratta del resto di una fascia di clientela molto appetibile», spiega Nicoletta Papucci di MutuiOnline. «A surrogare oggi è soprattutto chi ha acceso il mutuo da metà 2022 in avanti, cioè da quando i tassi di interesse hanno iniziato a salire. In quella fase molti hanno scelto il tasso variabile perché era più conveniente, salvo pentirsene molto presto. Si tratta quindi di mutuatari con debito e durata residui elevati, in genere oltre 100 mila euro il primo, e da 20 a 35 anni la seconda, clienti dunque a lunghissimo termine. Per questa stessa ragione è stato del tutto annullato il sovrapprezzo di qualche decina di centesimi in passato frequente nei mutui di surroga rispetto a quelli di acquisto, e anzi fioccano le campagne promozionali, rivolte in particolare a chi ha un debito residuo cospicuo, oltre 50 mila o anche 100 mila euro».

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Come orientarsi con la scelta del mutuo

A proposito di prodotti di punta e promozioni, tra le novità di questo inizio anno c’è anche l’accelerazione sui mutui green, del resto un altro dei temi che saranno dominanti nei prossimi anni alla luce della necessità di ridurre l’impatto ambientale delle attività umane e delle direttive di Bruxelles relative ai consumi energetici degli edifici. Da qui alcune conseguenze già sotto i nostri occhi: quasi tutte le banche propongono ormai un prodotto green, quasi tutte con sconti decisamente superiori rispetto a quanto avveniva in passato (anche solo pochi mesi fa), 30-40 centesimi almeno, e infine sempre più spesso a condizioni anche meno stringenti.

Ricordiamo infatti che in origine i mutui green erano disponibili solo per l’acquisto di abitazioni in classe energetica A oppure B, quindi edifici di nuova costruzione. E infatti a oggi la loro quota non supera il 10% del mercato. «Ma adesso sempre più di frequente sono ammesse anche le case in classe C», continua Papucci, «ma soprattutto si contempla anche il caso che, a fronte di lavori di ristrutturazione, l’abitazione possa arrivare alla classe energetica A o B, o addirittura che i lavori consentano il miglioramento di una o anche solo una classe energetica. L’unica difficoltà nel caso delle ristrutturazioni, è che i lavori portino effettivamente ai miglioramenti promessi: per questa ragione diverse banche avviano il mutuo a tassi ordinari, per concedere lo sconto green solo una volta conseguito e certificato il miglioramento di classe energetica».

Ma qual è allora oggi il costo dei mutui disponibili sul mercato, e come orientarsi? Lo spread medio tra i mutui a tasso fisso e variabile a 20 e 30 anni è di 164 punti base: il tasso variabile si attesta infatti al 4,93% e il fisso al 3,29%, in linea con i dati storici, cioè antecedenti alla lunga fase di discesa dei tassi sfociata in tassi addirittura negativi durante la pandemia. «Oggi un mutuo a tasso fisso insomma costa molto meno del variabile, addirittura la metà nel caso sia possibile accedere alla formula green, che si attesta al 2,55%», sottolinea Papucci, «al di sotto dunque della media storica visto che tra il 2014 e il 2018 il costo medio dei mutui a tasso fisso era del 2,78%. Può sembrare ancora elevato, ma è davvero improbabile che il costo dei mutui torni all’1% del periodo post-Covid».

In questa fase dunque la scelta più conveniente per chi compra casa è di optare per un finanziamento a tasso fisso per garantirsi stabilità a prezzi convenienti. Per chi invece ha già in corsoun mutuo a tasso variabile o a tasso fisso di costo superiore al 3,5%, è arrivato il momento di valutare seriamente la surroga. Anche nel migliore dei casi, difficile ipotizzare che la Bce proceda nel corso del 2024 a più di due oppure tre tagli dei tassi dello 0,25% alla volta, per un totale dello 0,75%: non basterebbe a compensare il divario di costo tra i mutui a tasso fisso e quelli indicizzati, senza contare che prima di allora chi ha il variabile continua a pagare una rata decisamente più pesante. (riproduzione riservata)