Minaccia Iva per le locazioni a uso turistico

Cresce la confusione nel mondo delle locazioni stagionali, specie se si offrono anche servizi supplementari. Pochi sanno infatti che esiste una differenza sottile ma determinante tra locazione a uso turistico e casa vacanze e che se si inquadra male il rapporto giuridico si rischiano sanzioni. Il business del mercato dell'affitto degli appartamenti ammobiliati è ormai molto redditizio per chi ha adottato questa formula, concedendo cioè l'appartamento per periodi brevi, utilizzando Internet come canale di marketing e fornendo qualche servizio supplementare (come la pulizia dei locali o il cambio biancheria). È un fenomeno quindi sempre più diffuso, che funziona bene e che consente di trasformare in facile fonte di reddito le tante seconde case sparse per l'Italia. Ma dietro questa nuova forma di guadagno si nasconde una trappola: c'è una sottile questione giuridica che va conosciuta e chiarita per evitare di incappare in fastidiose conseguenze. È crescente e in parte giustificato infatti un certo allarmismo, sostenuto anche da notizie (più o meno corrette) diffuse dai media e dal web, perché anche coloro che si son posti il problema non sanno a quale norme attenersi per essere in regola. Tra l'altro la disciplina di riferimento è in buona parte regionale, da integrare con i principi civilistici e fiscali, il tutto secondo la corretta interpretazione dei giudici che hanno deciso sul punto, prima tra gli altri la Corte di Cassazione. Un ginepraio, dunque. Si veda ad esempio il caso deciso circa un anno fa dalla Suprema Corte di Cassazione su un appartamento a Porto Rotondo, in Sardegna, che era stato ceduto in locazione durante la stagione turistica a vari clienti. La proprietaria offriva, oltre all'appartamento, il cambio settimanale della biancheria e la pulizia finale dei locali. Considerando il rapporto come locazione immobiliare, la proprietaria non aveva versato l'Iva né osservato gli altri adempimenti. Ma l'Agenzia delle Entrate aveva contestato questa impostazione e le aveva chiesto il versamento dell'Iva considerando il canone ricevuto come «corrispettivo della cessione del godimento di unità immobiliari a uso di casa-vacanze». Così iniziava una vicenda giudiziaria con sentenze contraddittorie. La proprietaria dell'appartamento chiedeva infatti l'annullamento dell'avviso di rettifica Iva. Seguivano, inizialmente, due gradi di giudizio conforme che davano ragione alla proprietaria. La Commissione tributaria regionale della Sardegna infatti, confermando la sentenza di primo grado, annullava l'avviso di rettifica Iva, sostenendo che quei rapporti erano locazioni e non casa-vacanze, cioè prestazioni di servizi alberghieri. Pertanto, sarebbero state esenti dal versamento dell'Iva. Ma la Cassazione, in terzo grado, ribaltava le precedenti decisioni e dava ragione all'Agenzia delle Entrate, considerando quegli stessi rapporti come casa vacanza e non locazione e condannando la proprietaria a pagare l'Iva, creando un precedendo che non può più essere trascurato. (riproduzione riservata)

*avvocato