Milano sale, Roma no

Prosegue senza sosta la ripresa del mattone tricolore. Nel primo trimestre gli investimenti sono cresciuti del 13% rispetto a un anno prima e gli investitori continuano a pensare che sia il momento giusto per cogliere qualche buona occasione. «La parte del leone la fanno ancora gli investitori stranieri con il 53% degli acquisti», spiega Simone Roberti, responsabile ricerca di Bnp Paribas Real Estate Italia: «Da segnalare la vivacità di Blackstone e l'arrivo di Benson Elliot che ha acquistato il retail park Terminal Nord a Udine. Quanto alla tipologia, molto gettonati sono gli spazi commerciali: oltre all'operazione di Udine, vanno ricordate la vendita di tre magazzini Coin a Milano e di una galleria commerciale a Livorno». A sorpresa però, almeno in fase di inizio della ripresa economica e immobiliare, il 30% delle transazioni ha interessato spazi per la logistica, anche qui grazie a Blackstone che ha rilevato due portafogli. Soltanto due invece gli immobili a uffici transati: il palazzo U27 a Milanofiori (ma il preliminare risale ad aprile 2013) e il sale&lease-back dell'immobile Telecom in via Negri.

Gli investitori che si affacciano sul mercato italiano sono per lo più opportunistici: cercano rendimenti elevati prima che la ripresa del mercato li ridimensioni. Poco numerosi invece gli investitori che comprano prodotti value-added, ritenuti ancora troppo rischiosi. Nel settore uffici, per esempio, lo sfitto resta elevato e i canoni in discesa.

Quanto alle piazze principali, nel trimestre Milano si è aggiudicata investimenti per 278 milioni di euro, in crescita rispetto a un anno fa ma in lieve calo rispetto alla media degli ultimi anni. Qui gli investitori oltre che opportunistici sono anche parecchio selettivi. Cercano soprattutto uffici che, a Milano come a Roma, assicurano i rendimenti migliori. Ma la realtà è un po' diversa dai desideri. A fronte della vendita di due uffici, 134 sono i milioni investiti in altri prodotti: tre department store locati al gruppo Coin e l'hotel Nhow in zona Tortona.

Doppio trend per quanto riguarda rendimenti e affitti: da un lato gli asset core, con ottime location e inquilini, e contratti lunghi, offrono ritorni piuttosto bassi. Gli altri invece si vendono solo a sconto. In ripresa invece gli affitti, con 51 mila mq locati nei primi mesi dell'anno grazie a tre operazioni di oltre 3 mila mq (Nielsen, Generali Re e Gilead) e ad altre 25 superiori ai 500 mq. Preferiti sono gli immobili di qualità (57%) e in centro (66%) dove i canoni sono scesi. Stabile lo sfitto a 1,5 milioni di mq, ma solo grazie all'uscita dal mercato di immobili obsoleti. Fermi a 490 /mq/anno i canoni prime.

Fiacco invece il mercato romano che nei primi mesi ha visto solo due transazioni, 40 milioni di euro in tutto, ed entrambe da parte di investitori esteri. Si tratta di un centro commerciale a Civitavecchia e di un nuovo hotel vicino alla Portuense che testimonia l'interesse degli investitori il per il potenziale turistico della città. Comunque, nonostante le poche transazioni, il trend non è così debole: da un lato infatti il dato è in linea con i primi mesi del biennio 2010-2012. Dall'altro, l'attività di ricerca degli investitori è stata vivace. «Colpa delle nuove norme sugli immobili locati allo Stato», continua Roberti, «che qui hanno pesato molto visto che buona parte dello stock di uffici della Capitale rientra in questa categoria. Insomma, gli interventi normativi hanno bloccato le vendite».

L'esiguo numero di transazioni non consente di individuare nuovi trend di mercato. L'impressione però è di rendimenti in aumento per tutti i tipi di immobili. La crisi ha infatti portato a un ulteriore calo dell'assorbimento in affitto (sceso a 22 mila mq), al calo dei canoni e a un mercato dominato da operazioni medio-piccole: 6 mila mq all'Eur e 3.500 mq in centro le operazioni top. Lo sfitto ora supera gli 800 mila mq e i canoni medi in centro sono scesi a 314 /mq/anno. Stabili a 400 e 320 /mq/anno i canoni prime in centro e all'Eur.

Infine, il Comune di Roma sembra voglia rilanciare il progetto Campidoglio 2 trasferendo gli uffici comunali nella zona Ostiense vicino a Eataly. Obiettivo: razionalizzare gli spazi e creare un polo museale sul colle, e riqualificare la zona Ostiense in crescita grazie alla Terza Università e al terminal dell'alta velocità. (riproduzione riservata)

 

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