Mi rifaccio la casa

Successo ininterrotto per il settore delle ristrutturazioni edilizie e per i mutui collegati che, a differenza di quelli per l'acquisto, non hanno conosciuto crisi. Specie quest'anno, grazie all'incremento del bonus fiscale fino al 50% per un importo massimo di 96 mila euro o addirittura al 65% se si tratta di lavori mirati al risparmio energetico. La speranza a questo punto è che la super agevolazione venga prorogata anche per il 2015 perché in caso contrario dal 1° gennaio lo sconto scivolerebbe al 40% (al 50% per gli interventi a fini di risparmio energetico) per tornare al 36% ordinario negli anni successivi. Per ora nel decreto Sblocca Italia troveranno posto altre misure legate a immobili e territorio, per lo più a costo zero o quasi, mentre per i provvedimenti che richiederebbero risorse, come appunto i bonus sull'edilizia e le misure per incentivare gli affitti, il rinvio alla legge di Stabilità è ormai quasi certo, con la sola eccezione forse del bonus efficienza energetica.

Vale la pena quindi di affrettarsi nei prossimi quattro mesi per sfruttare il beneficio fiscale massimo, complice la disponibilità di una vasta offerta di mutui a costi sempre più convenienti grazie alla discesa dei tassi di interesse ai minimi termini e alla contrazione degli spread.

Come accennato inoltre, le banche sembrano decisamente più disponibili a finanziare la ristrutturazione piuttosto che l'acquisto di un immobile. Molti infatti i prodotti ad hoc sul mercato, anzi quasi tutte le principali banche li propongono, anche se non mancano utilizzano i normali mutui acquisto per finanziare la ristrutturazione.

«Quanto a costi e condizioni, le differenze ci sono, ma più legate al tipo di finanziamento che non a un maggior rigore nell'uno o nell'altro caso», spiega Roberto Anedda di Mutuionline. Come accennato infatti, la banca in genere non esita a erogare in questi casi proprio perché l'immobile è già di proprietà del cliente e inoltre importo e loan to value (cioè percentuale finanziata rispetto al valore del bene ipotecato) sono in genere piuttosto bassi, decisamente inferiori rispetto ai mutui ordinari. «La cifra media si aggira sui 75 mila euro, l'Ltv nell'85% dei casi non supera il 50%, mentre la durata nel 65% dei casi è inferiore ai 15 anni», aggiunge Anedda. «Proprio a causa della breve durata il tasso preferito è quasi sempre il variabile, scelto dal 75% dei mutuatari».

Quanto agli spread, anche in questo caso non sussistono grandi differenze, tanto più che si tratta di durate brevi, durate che peraltro non sempre arrivano fino a 30 anni. L'erogazione è in una sola tranche e senza necessità di presentare documenti specifici circa i lavori da svolgere, a meno di immobili in costruzione e di lavori importanti, nel qual caso l'erogazione può essere legata all'avanzamento dei lavori.

Resta infine da valutare quando ricorrere al mutuo ipotecario e quando invece preferire il prestito personale. Il primo comporta tassi di interesse decisamente inferiori rispetto al secondo, che tuttora costa almeno il 7-8% l'anno. Per contro però sono necessari la perizia dell'immobile e un'istruttoria più lunga, che ovviamente richiedono tempi e costi aggiuntivi. «Il prestito si può infatti ottenere in un paio di settimane contro il mese, mese e mezzo necessario per un mutuo», spiega Anedda. «Tutto dipende comunque dalla cifra da finanziare: anche per ragioni costi interni, le banche tendono a non concedere mutui inferiori a 40-50 mila euro». (riproduzione riservata)