Leasing Acquisto immobiliare più facile grazie a nuovi sconti fiscali. Ecco come funzionano e i punti ancora da chiarire
Mi faccio la casa
Il funzionamento è semplice: così come avviene con le automobili, con il leasing immobiliare (o locazione finanziaria) una banca o un'altra società acquista l'abitazione a cui il privato è interessato e gliela offre in godimento, dietro pagamento di un fitto periodico, a un valore superiore a quello di mercato. Alla scadenza del periodo prefissato l'inquilino/acquirente potrà riscattare l'immobile, oppure liberarlo o ancora rinnovare il leasing per un altro periodo.
La formula non è nuova, ma per incrementarne l'applicazione il Governo prova a rilanciarla attraverso due detrazioni fiscali riservate agli acquirenti più giovani o meno abbienti. La prima detrazione è del 19% sui singoli canoni mensili corrisposti, per un importo massimo di 8 mila euro l'anno; la seconda, sempre del 19%, è sul prezzo di riscatto finale, per un importo massimo di 20 mila euro.
Tali detrazioni, tuttavia, sono consentite solo a condizione che l'utilizzatore destini l'immobile, entro un anno dalla consegna, ad abitazione principale, ossia che vi trasferisca la propria residenza e la dimora principale. Le altre due condizioni prevedono invece che il suo reddito complessivo non superi i 55 mila euro annui all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e che non abbia più di 34 anni. In caso di età superiore, ma sempre a fronte di un reddito entro i limiti accennati, spetta comunque una detrazione fiscale, ma dimezzata ovvero 4.000 euro quella sui canoni e 10 mila euro quella sul riscatto. I canoni di locazione saranno soggetti alla normale imposta di registro del 2%.
Queste agevolazioni fiscali si applicheranno dal 1° gennaio 2016 fino al 31 dicembre 2020.
Un ulteriore sconto è previsto al momento della compravendita (effettuata dalla banca o dalla società di leasing): l'imposta di registro sarà dell'1,5% qualora si tratti di prima casa per l'utilizzatore/acquirente. Le imposte ipotecaria e catastale saranno applicate nella misura fissa di 50 euro 50 ciascuna. In sede di riscatto, infine l'utilizzatore pagherà le ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.
Il legislatore infine non ha trascurato nemmeno gli aspetti legati alla sicurezza dell'acquirente e a eventuali future difficoltà nel pagare il canone mensile. In caso di fallimento del costruttore il contratto prosegue regolarmente. Se invece è l'inquilino/acquirente ad avere difficoltà a causa della perdita del lavoro, esiste la possibilità di sospendere il pagamento della rata fino a 12 mesi, ma per una sola volta. Se fosse poi costretto a rinunciare alla casa, non perderà nulla della quota del canone versato in conto capitale.
A pochi giorni dall'approvazione dei nuovi emendamenti è tuttavia presto per calcolare esattamente i vantaggi economici del leasing rispetto a un classico mutuo o ad altre formule come il rent to buy, versione moderna del vecchio affitto con riscatto. Le società di leasing non hanno ancora avuto il tempo di mettere a punto offerte ad hoc con specifiche condizioni economiche. Il canone mensile dipende infatti da una serie di variabili: l'ammontare del maxi canone iniziale (di fatto un anticipo che in media si aggira sul 15-20% del costo dell'immobile), la quota di riscatto finale (un altro 15%), il tipo di tasso e la durata del contratto (a oggi non superiore a 20 anni). Tuttavia le società del settore, che peraltro hanno fortemente voluto l'introduzione delle agevolazioni, sono molto ottimiste sul successo che incontrerà il leasing casa. «Si calcola che siano 200 mila i giovani under 35 anni e 830 mila quelli di età superiore che rispondono ai requisiti di reddito, in grado di pagare una rata e che non hanno casa», spiega Gianluca de Candia, direttore generale di Assilea, l'associazione di categoria. «Anche ipotizzando che solo un quarto dei 200 mila più giovani decidano di puntare su questa formula e che acquistino una casa da 170 mila euro, pari oggi al valore medio di mercato, si apre un mercato da 8,5 miliardi. Di certo un business molto interessante visto che il giro d'affari dell'intero mondo del leasing oggi è intorno ai 17 miliardi». Nessun timore nemmeno di entrare in rotta di collisione con le banche, cui sottrarrebbero una quota di potenziali mutuatari. «Non c'è concorrenza tra i due mondi», prosegue de Candia, «e questo per la semplice ragione che i potenziali beneficiari del leasing sono acquirenti che finora non hanno potuto o non hanno voluto accedere al mutuo. In caso di inadempienza del conduttore inoltre per le società di leasing è più veloce rientrare in possesso del bene, e questo è un altro elemento di stabilità per il sistema».
Più polemica la posizione degli istituti di credito, nonostante i gruppi più grandi contino al loro interno una società di leasing. «Saranno proprio le piccole banche a soffrire», lamentano, «e questo è senz'altro un colpo basso in un momento in cui il comparto è già in forte difficoltà». Ma la posizione della categoria è che, una volta resi noti i prodotti, si potrà dimostrare coi numeri che il leasing non fa risparmiare rispetto al mutuo, se non altro perché di durata più breve e perché non arriva comunque a finanziare il 100% del valore dell'immobile. Speriamo che la misura abbia comunque più successo del precedente fondo di garanzia . (riproduzione riservata)
