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C’è una nicchia dell’immobiliare, quello delle residenze universitarie, che con la pandemia ha subito un forte trauma. «La quasi totalità degli studenti e lavoratori fuori sede sono ritornati nelle località di origine, facendo crollare la domanda di immobili in locazione», conferma a MFMilano Finanza Dimitri De Rada, avvocato dello studio legale De Rada. «Nel contempo la diminuzione dei flussi turistici ha provocato un aumento dell’offerta immobiliare in affitto».

Le trasformazioni in corso offrono oggi però l’opportunità alle università e ai collegi di diventare primari attori delle città. «Spero in particolare che il futuro porti ad un rilancio del ruolo anche dei Collegi Universitari storici e di merito riconosciuti dal Ministero», continua De Rada. «In questo settore serve certamente efficienza economica, oltre che un ammodernamento del parco immobiliare che garantisca tecnologia (si pensi alle connessioni e servizi internet) privacy e sicurezza, oltre che manutenzione, servizi condivisi ed ecosostenibilità».

Il Recovery Plan (Pnrr) del governo prevede in un allegato radicali interventi nel settore: da un «regime di tassazione simile a quello per l’edilizia sociale» alla «copertura anticipata, da parte del ministero, degli oneri corrispondenti ai primi tre anni di gestione». Fino all’utilizzo «flessibile dei nuovi alloggi quando non necessari per l’ospitalità studentesca». «In altri termini la possibilità di utilizzare tali alloggi nei momenti in cui la didattica è ferma e gli studentati sono vuoti anche per soluzioni di residenzialità di tipo diverso, in primo luogo turistico, come avviene da anni in prestigiose università britanniche». L’obiettivo finale è produrre entro il 2026 100mila posti letto nelle città universitarie contro i circa 40mila attuali. Ciò comporterebbe tra l’altro una totale «emersione» fiscale degli affitti e un sostanziale azzeramento di rischio morosità. In questo contesto Milano era in rapida e innovativa espansione già prima del Covid e del Recovery plan. «Secondo Nomisma, dei 12,3 miliardi di investimenti immobiliari realizzati in Italia nel 2019 nel settore corporate il 40% è concentrato sul mercato milanese che è il vero polo dell’immobiliare italiano: d’altronde nel solo capoluogo lombardo si stimano almeno 90mila studenti fuori sede», dice De Rada.

Nel settore delle residenze universitarie Milano è al centro di diverse operazioni: da quella di Coima (di Manfredi Catella), che ha acquisito nel 2020 per 180 milioni di euro in cordata con Covivio (Del Vecchio) e Prada l’ex scalo ferroviario di Porta Romana ed ha già annunciato che nel 2026 il Villaggio olimpico degli atleti che lì sorgerà, sarà poi convertito in residenze universitarie sfruttabili grazie alla vicinanza con la Bocconi, l’Università statale e le varie accademie private di moda e comunicazione.

«Anche Hines da poco ha realizzato lo studentato dell’Università Bocconi ed ora sviluppa l’area Bovisa nell’ambito di Reinventing Cities con il progetto «Mo.Le.Co.La» (Mobility, Learning, Community, Lab) grazie a un contratto con Comune di Milano e Ferrovie Nord», ricorda De Rada. «In generale si deve considerare che grandissimi operatori internazionali come l’olandese The Student Hotel, fondato da Charlie MacGregor offrono da tempo soluzioni di residenzialità di alta qualità per universitari (e non). Il gruppo aprirà a Roma, nell’ex dogana di San Lorenzo, ma ha progetti anche su Firenze, Torino e Bologna. Il format della proposta residenziale prevede piscine, coworking, centri fitness in spazi dai confini e destinazione fluidi in perfetta sintonia con le nuove esigenze emerse con la crisi covid. Il successo è quasi scontato vista la qualità dei progetti e dei servizi: basti pensare che la struttura bolognese, è già «sold out» per l’estate nonostante il Covid e punta ad un modello di offerta ibrida che consente di ospitare studenti, turisti e lavoratori».

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